나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50367 [1] 전라남도 여수시 삼산면 동도리 972 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한감정 · 평가일 2026.03.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 삼산면 동도리 소재 ‘유촌방파제’ 동측 인근에 위치하며 주위환경은 마을 및 소규모 양식장 등이 혼재한 해안가 주거지대임.

교통상황

본건 소재 거문도(동도)까지 선박운항이 1일 2회로 접근성이 떨어지는등 교통상황은 다소 좋지않음.

형태 및 이용상태

사다리형의 완경사로 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

동,남측으로 콘크리트 포장도로 세로(불)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트 벽돌조 강판기와지붕 단층 주택 및 창고로, 2(가) 주택 외벽 : 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지도배 등, 창호 : 새시창호 등임. 2(나) 창고 내·외벽 : 몰탈위 페인팅 등.

이용상태

2(가) : 단독주택으로 이용중임. 2(나) : 창고(보일러실)로 이용중임.

설비내역

2(가) : 기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 기름 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

시멘트 벽돌조 스레이트 지붕이나 현황 강판기와지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2026타경50367 (1)

소재지: 전라남도 여수시 삼산면 동도리 972

용도: 단독주택

감정가: 14,452,200원

토지면적: 99.00㎡ (약 29.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.60㎡ (약 13.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 거문도수산업협동조합 (등기부 정보 기반)

특이사항: 법정지상권 성립 가능성 있음. 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.

물건명세서 작성일: 2026년 06월 16일

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 여수시 삼산면 동도리 소재 '유촌방파제' 동측 인근에 위치하며, 주위는 마을 및 소규모 양식장 등이 혼재된 해안가 주거지대입니다.

교통상황: 거문도(동도)까지 선박이 1일 2회 운항하여 접근성이 다소 떨어집니다. 섬 지역 특성상 대중교통 이용이 매우 제한적입니다.

토지 형태 및 이용상태: 사다리형의 완경사 지형으로 단독주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 동측 및 남측으로 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

등기부 현황:

* 말소기준권리: 을1 근저당 (거문도수산업협동조합, 26,000,000원, 2007-07-18)

* 소유권 이전: 박영현 (1994-04-13), 박인철 (2005-07-15)

* 기타 권리: 다수의 가압류 및 임의경매 개시 결정이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 총 등기부채권액: 393,632,687원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 법정지상권 성립 여지가 있어, 제시외 건물을 위한 법정지상권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원입니다. (별도의 임차인 정보 상세 없음)

1.4. 건축물 정보

건물 구조 및 이용상태: 시멘트 벽돌조 강판기와지붕의 단층 주택(2가) 및 창고(2나)로 이용 중입니다. 주택은 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

공부와의 차이: 공부상 주택 지붕은 '슬레이트'이나 현황은 '강판기와'입니다.

제시외건물: 제시외 건물 'ㄱ)'이 소재하나, 본 매각에서는 제외됩니다.

1.5. 상권분석

주변 환경: 본건은 거문도(동도) 내 해안가 주거지대로, 마을 및 소규모 양식장이 혼재되어 있습니다. 섬 지역의 특성상 대규모 상권보다는 지역 주민을 위한 최소한의 생활 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

편의시설: 주변 마을에 기본적인 편의시설(마트, 식당 등)이 있을 것으로 추정되나, 자세한 정보는 확인되지 않았습니다.

교통: 거문도까지의 선박 운항 횟수(1일 2회)가 적어 육지와의 접근성이 매우 떨어지므로, 생활 편의 측면에서 불편함이 예상됩니다.

주변 환경: 해안가 주거지대로 자연환경은 좋을 수 있으나, 양식장 등 주변 환경으로 인한 냄새 등의 영향이 있을 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

법정지상권: 매각으로 소멸되지 않는 법정지상권이 성립될 경우, 토지 사용에 대한 제약 및 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

접근성: 섬 지역이라는 특성과 제한적인 선박 운항 횟수로 인해 실거주 및 투자 목적 모두에 있어 접근성이 매우 낮습니다.

건축물 현황과 공부 상의 차이: 주택 지붕 재질이 공부와 현황이 달라 추후 재건축 시 확인이 필요할 수 있습니다.

노후화: 1981년 사용승인된 건물로, 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 약 3.9억 원으로 높은 편이나, 이는 임의경매의 원인 채권이 아닐 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 삼산면 동도리, 거문도 내에 위치한 단독주택입니다. 섬이라는 지리적 특성상 외부와의 접근성이 매우 낮고, 생활 편의시설 또한 제한적일 것으로 예상됩니다. 특히, 법정지상권 성립 가능성은 토지 활용에 있어 중요한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 건물은 건축연도가 오래되어 노후화되었을 가능성이 있으며, 공부와 현황 간의 차이점도 확인됩니다. 높은 채권 총액과 낮은 접근성, 법정지상권 위험 등을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 실거주나 투자 목적보다는 특별한 목적을 가진 경우에 한해 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

* 거문도 내 희소성: 제한된 지역 내에 위치한 부동산이라는 희소성이 있습니다.

* 낮은 감정가: 1,445만원이라는 매우 낮은 감정가는 잠재적 가치를 고려해 볼 수 있는 요소입니다.

1.10. 예상 입찰가

본 건은 거문도라는 섬 지역에 위치하며, 접근성이 매우 낮고 법정지상권 성립 가능성 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 또한, 해당 지역의 유사 부동산 거래 사례 및 시세 정보가 매우 제한적이어서 정확한 시세 분석이 어렵습니다.

제공된 정보와 일반적인 부동산 경매 분석 원칙에 따라, 다음과 같은 사항을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 감정가: 14,452,200원

* 인수되는 임차인 보증금: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 법정지상권 성립 가능성 (토지 활용 제약)

* 섬 지역 특성 및 접근성 제약

상기 조건을 고려할 때, 일반적인 투자 관점에서의 시세 적용이 어렵습니다. 현재 감정가가 매우 낮게 책정되어 있으나, 법정지상권 등의 위험 요인을 감안하면 실제 경매에서의 입찰가는 보수적으로 접근해야 합니다.

예상 입찰가: 10,000,000원 ~ 12,000,000원 (보수적 접근)

참고: 실제 시세 및 투자 가치는 현장 답사를 통한 상세 확인 및 법률 전문가의 법정지상권 관련 법률 검토를 거친 후 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.