나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50210 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2072 오룡마을휴먼시아 203동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재"전라남도청"남서측 인근에 위치한"오룡마을휴먼시아 제203동 제1층 제102호"로 주위는 상가 및 아파트단지 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 20층 중 1층 102호로 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 마감 등, 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 평지로 아파트 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로와 접하는 진입로 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역(2013-12-31)(제3종일반주거지역), 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-12-31)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2013-12-31)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-31)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-12-31)(접합) 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

관리비 약 1,385,000원 미납(26년 4월 관리사무소 문의)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 목포지원 2026타경50210 (1)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2072 오룡마을휴먼시아 203동 1층 102호

용도: 아파트

감정가: 175,000,000원

토지면적: 58.10㎡ (약 17.58평)

토지 지분: 58.0993㎡ (약 17.58평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.51㎡ (약 25.56평)

건물 지분: 84.51㎡ (약 25.56평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리에 위치하며, '전라남도청' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 상가 및 아파트 단지가 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 단지 내 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있어 차량으로 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 20층 건물 중 1층에 위치하며, 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 마감, 창호는 새시로 되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 부정형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중에 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역, 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(남악지구)에 속하며, 소로, 중로 등 다양한 도로와 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 말소기준권리인 광주지방법원 목포지원 강제경매개시결정(2026타경50210, 주택도시보증공사)보다 후순위의 권리가 존재합니다.

등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 및 이전 청구권 가등기 등이 순차적으로 등기되어 있습니다. 주목할 점은 을구 7번의 주택 임차권 등기(채권자: 배현호)로, 이는 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다.

임차인 현황:

임차인: 배

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 01월 18일

확정일자: 2023년 01월 12일

대항력: 있음

배현호 임차인은 전입일자 및 확정일자를 갖추어 대항력이 있으므로, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 남은 금액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

총 등기부 채권액은 190,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 남악신도시는 전라남도청을 비롯한 다수의 공공기관이 이전하며 조성된 도청 소재지 중심의 행정 및 상업 기능이 발달한 지역입니다. 주위에는 아파트 단지와 상가들이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있으며, 중심상업지구에는 다양한 상가와 점포가 입점해 있어 상권이 형성되어 있습니다. 인근에는 전라남도청, 전라남도 교육청, 전라남도 경찰청 등 공공기관이 밀집해 있어 행정수요와 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본 아파트는 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있어 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다. 주변으로 상가와 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 남악신도시는 전반적으로 계획도시로서, 도로망 정비가 비교적 잘 되어 있으며 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 가능성: 현재 거주 중인 배현호 씨는 전입일자 및 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인으로, 보증금 190,000,000원 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 상당한 추가 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 미납 관리비: 약 1,385,000원의 관리비가 미납된 상태로 확인되었습니다. 이러한 미납 관리비는 원칙적으로 매수인에게 인수되지 않으나, 공용부분 관리비 등은 사실상 인수될 가능성이 높아 이에 대한 확인 및 부담 여부를 신중히 검토해야 합니다.

* 주변 환경: 검색 결과 상, 남악신도시는 급격한 인구 증가로 인해 학교 시설 부족, 문화예술 인프라 미비 등의 성장통을 겪고 있다는 의견이 있으며, 일부 지역에서는 쓰레기 무단 투기 문제 등이 제기되기도 했습니다. 다만, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도청 인근에 위치한 아파트로, 남악신도시의 행정 및 생활 인프라를 누릴 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히, 전용면적 84.51㎡(약 25.56평)으로 비교적 넓은 주거 공간을 제공합니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 190,000,000원이 인수될 수 있는 위험과 약 138만 5천 원의 미납 관리비가 존재한다는 점은 상당한 부담 요인입니다. 따라서 본 물건은 이러한 권리 및 관리비 관련 리스크를 철저히 분석하고, 인수될 수 있는 금액을 고려하여 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 행정중심 입지: 전라남도청 등 주요 공공기관이 밀집한 행정중심지에 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 계획도시의 인프라: 남악신도시는 계획적으로 개발된 신도시로서, 비교적 잘 갖춰진 도로망과 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 임차인 이슈 및 미납 관리비 문제를 해결하고 정상화될 경우, 남악신도시의 지속적인 발전과 함께 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 175,000,000원이나, 매수인에게 인수될 수 있는 임차인의 보증금 190,000,000원과 미납 관리비 약 1,385,000원을 고려해야 합니다.

이러한 인수 부담액이 감정가를 초과하므로, 보증금 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우 매수인이 부담해야 할 금액이 매우 커질 수 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가인 175,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 보증금과 미납 관리비의 실제 부담액을 면밀히 산정한 후, 시장 상황과 본 물건의 수익성을 종합적으로 고려하여 매우 보수적으로 결정해야 합니다.

일반적으로 인수되는 보증금이 감정가를 초과하는 경우, 낙찰가는 감정가보다 현저히 낮아지거나 유찰될 가능성이 높습니다. 따라서 입찰 참여 시에는 인수될 금액을 제외한 실제 취득가격을 산출하여 최대한의 리스크를 관리하는 전략이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.