나이스옥션 법원경매 목포 2026타경60 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 1475 남악도휘에드가7차오피스텔 4층418호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전남 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 상가, 공공 및 업무시설 등이 소재하는 성숙중인 상가지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 지하2층/지상18층 건 중 제4층 제418호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 바닥 : 강화마루, 타일 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생 및 급배수설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

해당사항 없음.

인접 도로상태등

본건 건물 북측으로 보행자 도로를 사이에 두고 왕복 8차선의 아스팔트 포장도로, 남측으로 보행자 도로를 사이에 두고 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

사건번호: 목포지원 2026타경60 (1)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 1475 남악도휘에드가7차오피스텔 4층418호

용도: 오피스텔

감정가: 49,000,000원

토지면적: 4.53㎡ (약 1.37평)

건물면적: 28.50㎡ (약 8.62평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 상가, 공공 및 업무시설 등이 소재하는 성숙 중인 상가지대로서, 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 상황은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

본건 건물 북측으로 보행자 도로를 사이에 두고 왕복 8차선의 아스팔트 포장도로, 남측으로 보행자 도로를 사이에 두고 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2021년 12월 20일 설정된 중소벤처기업진흥공단의 전세권 (을5)이 말소기준권리가 되며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정임.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

* 소유권 이전 (매매)

* 소유권 이전 (2번 신탁등기 말소)

* 전세권 설정 (금59,500,000원)

* 가압류 (금39,991,596,778원)

* 임의경매 개시 결정

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 인수되는 보증금

인수되는 보증금은 0원입니다. 임차인 중소벤처기업진흥공단은 대항력이 없습니다.

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 중

* 보증금: 59,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 해당 없음

* 확정일자: 해당 없음

* 배당신고일자: 2026년 3월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 경매의 신청 채권자이기도 하며, 말소기준 권리자인 전세권자와 동일 인물임.

4. 상권분석

* 본건은 전라남도청 인근에 위치하여 행정 및 업무 관련 시설이 밀집한 지역에 속함.

* 주변에 오피스텔, 상가, 공공 및 업무시설이 분포하고 있어 성숙 중인 상가지대로서 유동인구 및 잠재적 수요가 기대됨.

* 남악신도시는 지속적인 개발과 함께 편의시설 확충이 이루어지고 있으며, 체육 및 문화 시설 접근성도 개선될 것으로 보임.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조의 지하 2층/지상 18층 건물 중 4층에 위치함.

* 마감: 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 강화마루 및 타일 마감으로 되어 있음.

* 이용 상태: 현재 오피스텔로 이용 중임.

* 설비 내역: 도시가스보일러를 이용한 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 소화 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

* 권리 관계: 등기부등본 상 모든 권리는 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 명도: 임차인 중소벤처기업진흥공단은 대항력이 없으므로 명도 진행 시 강제집행 가능성이 있으나, 법원 절차에 따른 원만한 진행이 예상됨.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 경기 변동이나 지역 내 공급량 증가에 따라 시세 변동 가능성이 있음.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도청을 중심으로 형성된 행정 및 업무 중심지에 위치한 오피스텔로, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 2015년에 준공되어 건물 노후도가 낮고, 기본적인 주거 및 업무 편의 설비를 갖추고 있어 활용 가치가 높습니다.

* 권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력 또한 없어 낙찰 후 권리 상의 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 감정가는 49,000,000원으로, 최근 실거래가 수준과 유사하거나 약간 높은 편으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 전라남도청 인접 지역으로 공공기관 종사자 등 안정적인 임대 수요 확보 용이.

* 깨끗한 권리 관계: 인수 부담 없는 권리로서 안전한 투자가 가능.

* 현황 이용: 오피스텔로서 원룸 또는 소형 사무실로 활용 가능.

* 신축급 건물: 2015년식 건물로 비교적 최신 축에 속하며 유지보수 용이.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 1월 5일 (4층): 48,500,000원

* 2025년 7월 28일 (7층): 47,500,000원

* 2026년 6월 10일 (10층): 50,000,000원

* 평균 실거래가: 약 48,667,000원

* 감정가: 49,000,000원

* 본건 물건은 4층으로, 최근 4층 매매가(48,500,000원)와 유사한 층수입니다. 감정가는 최근 최고가 수준과 비슷합니다.

* 예상 입찰가 범위: 감정가 49,000,000원을 기준으로, 최소 유찰 없이 진행될 경우 입찰가를 47,000,000원 ~ 49,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 입찰 시, 상권의 전반적인 흐름과 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 임차인의 보증금 59,500,000원은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.