나이스옥션 법원경매 광주 2026타경2443 [1] 광주광역시 광산구 도산동 1081 서경아파트 101동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2026.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 광산구 도산동 "송정서초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 상가 및 점포 등이 혼재하는 주상지대로서 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하고 있어, 제반 교통상황은 양호시 됨.

건물의 구조

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상13층 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감 내벽: 벽지 및 타일마감 등 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지시설 및 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측으로 아파트 진입로가 소재하며 본건은 남향임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2021-01-11), 도로(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2026-01-22)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률> 전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 광주광역시 광산구 도산동 1081 서경아파트 101동 5층 502호에 소재하고 있으며, 주택법상 아파트로 분류됩니다. 서경아파트 101동은 1998년 11월에 사용승인을 받은 건물이며, 총 13층 규모 중 5층에 위치하고 있습니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 32.16㎡ (약 9.73평)이며, 건물 면적(전용면적)은 59.79㎡ (약 18.09평)입니다. 토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

본 건물의 감정가는 125,000,000원 (일억 이천오백만원)입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 광OOOOOOOOO 입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

광주광역시 광산구 도산동 소재 "송정서초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 본 건물의 주위는 아파트 단지, 단독주택, 상가 및 점포 등이 혼재하는 주상지대로서 전반적인 입지 조건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 따라서 전반적인 교통 상황은 양호하다고 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 12월 15일 접수된 광주중부신용협동조합의 근저당권(을10, 채권액 102,840,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 특별히 명시되지 않았습니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있으나, 구체적인 지상권의 존재 여부 및 내용은 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 특이사항

본건과 관련하여 "별도등기"가 있으며, 특히 "대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음"이라는 주의사항이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 대지권을 취득하는 데 있어 추가적인 권리 문제가 발생할 수 있음을 시사하므로, 해당 별도등기의 구체적인 내용을 면밀히 파악해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, "기타참고사항(임대관례 및 기타)"에는 "임대 관계는 미상임"이라고 명시되어 있습니다. 이는 현재 거주 중인 임차인이 없거나, 있더라도 보증금 및 임대차 관계가 명확히 파악되지 않았음을 의미합니다. 금액이 미상이라도 점유자가 있을 경우 명도에 어려움이 따를 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

단지 인근에는 "송정서초등학교"가 위치하며, 주위에는 아파트 단지 외에도 단독주택, 상가 및 점포 등이 혼재하는 주상지대입니다. 이는 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함을 나타냅니다.

4.2. 혐오시설 유무

본 건물의 직접적인 인근에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 광주광역시 광산구 전반에 걸쳐 쓰레기 소각장(자원회수시설) 건립 계획이 추진되고 있다는 보도가 있으며, 이에 대한 주민들의 반발 및 우려가 존재합니다. 해당 시설의 최종 입지 및 건설 여부, 구체적인 위치 등에 따라 본 건물의 입지에 간접적인 영향을 미칠 가능성도 배제할 수는 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 주상지대 특성상 주변 상가 및 점포를 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 북동측 인근에 송정서초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 용이한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대지권 관련 "별도등기"입니다. 이 별도등기의 성격과 법적 효력에 따라 낙찰 후 소유권 행사 및 건물 이용에 중대한 제약이 발생할 수 있습니다. 낙찰 전 반드시 해당 등기 내용에 대한 철저한 권리 분석 및 법률 자문이 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

"임대 관계는 미상임"이라는 정보는 점유자 존재 가능성을 시사합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 미상이라면, 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 도산동의 아파트로, 비교적 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 또한 꾸준히 형성되고 있어 시장성은 뒷받침되고 있습니다. 그러나 대지권에 설정된 별도등기와 임대 관계 미상이라는 점은 낙찰 후 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인이므로, 충분한 사전 조사를 통해 인수 여부 및 명도 가능성 등을 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 양호한 교통 및 생활 환경.

* 최근 실거래가를 통한 시장 가치 확인.

* 향후 지역 개발 가능성에 따른 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 3건의 실거래가 자료를 분석한 결과, 본 건과 동일한 59.79㎡ 면적의 경우 다음과 같은 가격으로 거래되었습니다.

* 101동 3층: 118,000,000원 (2025.12.19.)

* 102동 11층: 120,000,000원 (2026.05.09.)

* 102동 12층: 127,000,000원 (2026.05.04.)

본 건은 101동 5층으로, 동일 건물 3층 거래가(118,000,000원)보다는 높은 층수에 해당합니다. 최근 실거래가 평균은 약 121,666,667원이며, 감정가는 125,000,000원입니다.

예상 입찰가:

본 건은 대지권 관련 별도등기라는 중대한 권리 리스크를 안고 있습니다. 따라서 시세 및 감정가보다 보수적인 접근이 필요합니다. 위 권리 리스크를 충분히 반영하여, 낙찰 후 예상되는 추가 비용 및 시간을 고려할 때, 105,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 잠재적 리스크 해소 정도에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.