나이스옥션 법원경매 광주 2026타경2426 [1] 광주광역시 서구 풍암동 1080-4 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지 · 평가일 2026.03.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 풍암동 소재 "신암초등학교" 동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 주상용건물 등이 소재하는 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황 은 보통임.

형태 및 이용상태

세로장방형 평지로서 주상용건물부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 왕복2차로의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 상대보호구역(2025-11-10)(신 암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

※ 별지 "건물감정평가요향표" 참조

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골트러스지붕 3층 건물로서 외벽 : 몰탈 위 페인팅, 석재마감 등 내벽 : 벽지, 타일, 인테리어 마감 등 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 2) 1층 : 점포(일반음식점) 2층 : 노래방 3층 : 다가구주택(2가구)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

[제시외건물(부합물 및 종물)] ㄱ) 철골 및 판넬조 판넬지붕 단층 주방 및 식당일부 (1층 소재), 9.3 × 2.4 + (2.8 + 2.5) × 6.2 × 0.5 ≒ 38.7㎡ ㄴ) 조적조 판넬지붕 단층 창고 (옥상 소재), 2.1 × 1.3 ≒ 2.7㎡

공부와의 차이

공부상 일련번호 2)는 1층 주택(1가구) 일용품소매점, 2층 주택 1가구 사무소 이나 현황 및 탐문조사결과 1층 점포(일반음식점), 2층 노래방인 바 경매진행시 참조하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각(제시외 건물 매각 포함)
지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경2426 (1)

소재지: 광주광역시 서구 풍암동 1080-4

용도: 근린주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 철골트러스지붕 3층 건물

토지 면적: 192.60㎡ (약 58.26평)

토지 지분 면적: 48.15㎡ (약 14.57평)

건물 면적: 577.95㎡ (약 174.87평)

건물 지분 면적: 144.49㎡ (약 43.69평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 165.60㎡ (약 50.10평)

감정가: 190,307,690원

매각 대상: 토지 및 건물 지분매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 황

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 특별매각조건 있음 (공유자우선매수권 1회로 제한)

주의사항: 일괄매각 (제시외 건물 매각 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 서구 풍암동 소재 "신암초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 주상용 건물이 혼재된 주상복합지대로, 안정적인 지역 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로와 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 건물은 북측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 신암초등학교와 인접하여 상대보호구역(2025년 11월 10일까지)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 말소기준권리는 2011년 12월 5일 접수된 황지수 근저당권(을2)입니다. 이 기준권리보다 선순위 권리 없이, 이후 다수의 가압류가 존재했으나 모두 말소 대상입니다. 본건 경매로 인해 채무자의 소유권이 소멸되고, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 토지 등기부 채권 총액: 208,723,000원

* 건물 등기부 채권 총액: 208,723,000원

3.2. 임차인 현황

등기부상 대항력 있는 임차인은 확인되지 않습니다. 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 박은정

보증금: 7,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-02-21

대항력: 없음

* 임차인: 양미

보증금: 3,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-03-07

대항력: 없음

* 임차인: 유영미

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-09-14

대항력: 없음

* 임차인: 이훈규

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-12-29

대항력: 없음

* 임차인: 황혜지

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2017-10-20

확정일자: 2024-07-18

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 특이사항은 확인되지 않았습니다. 특별한 인수 대상 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 편의시설

본건 소재지는 아파트 단지와 상가 건물들이 밀집된 주상복합지대로, 배후 수요가 풍부합니다. 주변에는 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있어 상권 활성화에 유리한 환경입니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 신암초등학교와 인접한 점을 고려할 때, 쾌적한 주변 환경을 유지하고 있을 것으로 판단됩니다.

4.3. 업종 분석

건물 이용 현황상 1층은 일반음식점, 2층은 노래방, 3층은 다가구주택으로 이용되고 있어, 상가와 주택이 복합된 수익형 부동산의 특성을 보입니다. 이는 다양한 임대 수익 창출이 가능한 구조입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 교육 환경

아파트 단지와 주상복합 건물이 밀집한 지역으로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 또한, 신암초등학교가 인근에 있어 자녀가 있는 가구에 교육적 이점을 제공합니다.

5.2. 편의시설

상권분석에서 언급한 바와 같이, 다양한 편의시설이 근거리에 위치하여 생활이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 및 공유자 우선매수권

본건은 토지 및 건물 전체가 아닌 지분(25%) 매각 건입니다. 이로 인해 낙찰 후 잔여 지분권자와의 협의 과정이 필요할 수 있습니다. 또한, 공유자우선매수권이 1회로 제한되어 있어, 경매 당일 공유자의 우선매수권 행사 여부를 주의 깊게 살펴야 합니다.

6.2. 일괄매각 및 제시외 건물

제시외 건물(부합물 및 종물)이 매각에 포함되는 일괄매각 건입니다. 철거 또는 이용과 관련하여 추가적인 비용이나 법적 문제가 발생할 가능성이 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

6.3. 건물 공부와의 차이

공부상 건물 용도와 실제 이용 현황 간 차이가 있습니다. 공부상 1층은 주택 1가구 및 일용품소매점, 2층은 주택 1가구 및 사무소이나, 현황은 1층 일반음식점, 2층 노래방으로 이용 중입니다. 경매 진행 시 이 점을 반드시 참고해야 합니다.

6.4. 가압류 내역

등기부상 다수의 가압류 내역이 존재했으며, 이는 채무자가 채무를 이행하지 못해 발생한 권리들입니다. 비록 본 경매 절차에서 말소될 예정이나, 추가적인 채권자들의 법적 조치 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 건은 광주광역시 서구 풍암동의 주상복합 지역에 위치한 근린주택 지분 매각 건입니다. 초등학교와 인접해 있고 교통이 편리하며, 주변 생활 편의시설이 잘 갖춰진 입지를 자랑합니다. 현재 상가 및 주택으로 복합 이용 중으로, 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다. 다만, 지분 매각 특성상 공유자와의 관계 설정, 공유자우선매수권 행사 여부, 제시외 건물 포함, 공부와의 차이 등은 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하나, 현장 조사와 권리 분석을 통해 잠재적 위험 요소를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 및 상업 지역 내 입지

* 신암초등학교 인접으로 교육 환경 우수

* 현재 이용 중인 상가 및 주택을 통한 임대 수익 기대

* 지분 매각으로 인한 시세 대비 가격 메리트 발생 가능성 (적극적인 협상 시)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 190,307,690원이며, 토지 및 건물 지분(25%) 매각 건입니다. 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 현재 본건 지분의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 것으로 예상됩니다. 지분 매각의 복잡성과 공유자 우선매수권 행사 가능성 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 210,000,000원

상기 예상 입찰가는 현 시세 및 감정가를 기반으로 산정한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 권리 분석 내용, 경매 당일 입찰 분위기 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.