나이스옥션 법원경매 광주 2026타경2171 [1] 광주광역시 북구 삼각동 835 일곡엘리체프라임 109동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 삼각동 소재 "국제고등학교" 남측 인근에 위치하며 본건 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 학교등이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상 및 대상 단지 내까지 차량통행이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상 14층건 중 109동 3층 301호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 내벽: 벽지바름 및 타일붙임등 마감 창호: 샷시창호 마감

이용상태

현재 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖춤

토지의 형상 및 이용상태

부정형 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복6차선, 남측으로 왕복3차선 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

삼각동 835 :자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역(2015-11-16), 시가지경관지구, 지구단위계획구역(2015-11-16), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-11-16)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(고려중·고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경2171 (1)

물건 종류: 아파트

감정가: 406,000,000원

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 광주광역시 북구 삼각동 835 일곡엘리체프라임 109동 3층301호

토지면적: 61.22㎡ (약 18.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평) - 전용면적 기준 (분양면적 정보 없음)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.4. 특이사항

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

특수물건정보: 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 삼각동에 소재하며, "국제고등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 통행이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물의 구조 및 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상 14층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창호 마감입니다. 기본적인 위생, 급배수, 소방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

2.4. 토지 및 도로

토지는 부정형으로 아파트 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 왕복 6차선, 남측으로 왕복 3차선 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 대로1류, 중로2류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(고려중·고등학교), 절대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 390,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-04

확정일자: 2022-01-04

배당신고일자: 2026-04-22

대항력: 있음

비고: 임대관계 미상 (감정평가서 요약 기준)

박 임차인은 전입일자 및 확정일자를 기준(2022-01-04)으로 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 390,000,000원이 존재합니다. 본 건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰 후 보증금 부담 가능성을 내포하므로 각별한 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 갑10 (가압류, 송지환, 2024-11-06, 금48,616,137원)

등기부채권 총액: 453,628,487원

소유권 보존 및 이전 기록 확인됨. 다수의 가압류, 압류 기록이 존재하며, 대부분 말소 대상 권리입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

단지 주변으로 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주요 시설 접근성

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건은 "국제고등학교" 남측 인근에 위치하며, 고려중·고등학교, 전남여상 등이 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

병원, 마트, 편의점 등 다양한 개인 병원 및 상가들이 인근에 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 혐오시설 정보

주변 조사 결과, 본건 인근에 특별히 문제될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

보증금 390,000,000원의 대항력 있는 임차인 박 이 존재합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으나, 낙찰 후 임차인의 보증금 반환 채권이 소멸되지 않을 가능성이 있으므로 철저한 권리 분석 및 법률 검토가 필요합니다.

6.2. 복잡한 권리 관계

등기부등본상 다수의 가압류 및 압류가 설정되어 있어 권리 관계가 복잡한 편입니다. 다만, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 삼각동에 위치한 아파트로, 주변 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재가 가장 큰 리스크 요인으로 작용하므로, 임차인 관련 권리 분석 및 명도 계획 수립에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 학군

국제고등학교, 고려중·고등학교 등 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

8.2. 생활 편의성

지속적으로 개발되고 있는 지역에 위치하여 향후 생활 편의시설 이용 및 교통망 확충이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다. 본 건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 제시되었으므로, 감정가 406,000,000원을 기준으로 시장 상황, 물건의 개별적 가치, 그리고 임차인 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.