나이스옥션 법원경매 광주 2026타경2001 [1] 광주광역시 북구 문흥동 1011-1 201동 2층209호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우감정 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(가)는 광주광역시 북구 문흥동 소재 "문흥2동 행정복지센터" 동측 인근에 위치한 통칭 '중흥아파트' 제201동 제2층 제209호로, 주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 중 2층 209호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지 마감 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지대내 장방형의 토지로, 아파트 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북서측으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경2001 (1)

소재지: 광주광역시 북구 문흥동 1011-1 201동 2층209호

용도: 아파트

감정가: 128,000,000원

토지면적: 32.02㎡ (약 9.69평)

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 광주광역시 북구 문흥동 소재 "문흥2동 행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 통칭 '중흥아파트'로 불리는 단지의 201동 2층 209호입니다. 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역으로 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 단지 북서측으로 진출입이 가능합니다. 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물구조 및 상태

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 2층에 위치하며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 새시로 마감되었습니다.

단지 정보

본 물건이 속한 중흥아파트는 1994년 3월 14일 사용 승인되었으며, 총 4개 동, 596세대로 이루어져 있습니다. 최고 15층 높이의 단지이며, 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황

말소기준권리: 북광주세무서장의 압류 (갑3, 2025-07-08)

등기부채권 총액: 130,000,000원

인수되는 권리: 주택임차권 (을6, 유현이, 130,000,000원, 2026-02-03 등기)

임차인 현황

* 임차인: 유현이 (유 )

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-01-16

* 확정일자: 2020-01-17

* 대항력: 있음

본 건의 채권자인 유현이 씨는 임차인으로서 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 130,000,000원을 설정하였습니다. 등기부상 을구 6번 순위의 주택임차권으로 등기되어 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 하는 조건이 있습니다. "인수 보증금 합계"가 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서상의 인수 가능성 관련 문구를 반드시 유의해야 합니다.

권리 분석 요약

말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 해당 임차인의 보증금 130,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

주변 근린생활시설

본 물건은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역에 위치하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

주거 지역 내 위치

아파트 단지 밀집 지역에 자리하고 있어 주거 기능에 충실한 입지입니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

* 행정복지센터: 문흥2동 행정복지센터가 인근에 위치합니다.

* 교육시설: 주변에 학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 공공시설: 중외공원, 광주민속박물관, 국립광주박물관 등 문화 및 휴식 시설이 인근에 있습니다.

단지 내 부대시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 유 씨의 존재입니다. 보증금 130,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다.

배당에서의 보증금 미변제 시 인수 가능성

경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 배당되지 않으면, 낙찰자가 이를 인수해야 하므로 입찰 시 총 부담액을 신중히 고려해야 합니다.

건축년도

1994년에 건축된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트입니다. 편리한 교통과 주변 생활 편의시설, 공원 등이 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크가 존재하므로, 이 부분을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다. 임차인의 보증금이 경매를 통해 전액 회수되지 못할 가능성을 염두에 두고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 광주 북구 지역의 실거주 또는 투자 목적의 주거용 부동산으로서의 가치.

* 대항력 있는 임차인이 존재하여, 권리 분석이 명확하다면 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. (단, 보증금 인수 여부 최종 확인 필수)

* 주변 편의시설 및 주거 환경 양호.

9. 예상 입찰가

최근 매매 시세 분석

제공된 최근 매매 데이터에 따르면, 해당 면적(59.97㎡)의 아파트는 2026년 5월 13일 158,000,000원, 2026년 6월 4일 120,000,000원, 2026년 6월 17일 161,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평균하면 약 146,333,333원입니다. 감정가는 128,000,000원입니다.

종합 의견

대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원 인수 가능성을 고려해야 하지만, "인수 보증금 합계: 0원" 표기를 바탕으로 경매 절차에서 보증금이 전액 변제될 가능성을 고려하여 입찰가를 산정합니다. 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 접근하여 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰가를 제시할 수 있습니다.

예상 입찰가: 138,000,000원

본 예상 입찰가는 현재 시세 및 감정가를 바탕으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법원 정보 확인, 권리 분석 전문가의 도움을 받아 최종 결정하시는 것이 좋습니다. 임차인 보증금 인수 금액이 변동될 경우 입찰가 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.