나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30745 [1] 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 '송정중학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 주로 다세대주택, 단독주택, 근린상가 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크르지지붕 12층건 내 9층 901호로서 외벽: 석재, 모르타르 위 페인팅 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건 축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-11-30)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,중점경관관리구역 (2023-07-20)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30745 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 9층901호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 12층 건물 내 9층 901호

건축물 사용승인일: 2018년 5월 21일

1.3. 면적 정보

토지면적: 27.12㎡ (약 8.20평)

토지지분: 27.123㎡ (약 8.20평)

건물면적: 73.95㎡ (약 22.37평) - 전용면적 기준

건물지분: 73.9539㎡ (약 22.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 207,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 '송정중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 주로 다세대주택, 단독주택, 근린상가 등으로 형성된 지역임.

2.2. 교통 상황

본건 아파트단지까지 차량 접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 양호한 편임.

광주1호선 광주송정역이 도보 가능한 거리에 위치하여 KTX, SRT 이용이 편리함

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획시설 및 법적 제한이 존재함.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

등기부상 총 채권액은 280,000,000원임.

소유권보존: 향원주택주식회사 (2018.05.29)

근저당권: 우리은행 (2018.05.29, 102,000,000원) - 말소기준권리

주택임차권: 류 (2021.10.25 전입, 2022.06.17 확정, 178,000,000원) - 말소예정

강제경매: 주택도시보증공사 (2026.03.13, 206,467,371원) - 본 경매개시결정

압류: 국민건강보험공단 (2026.05.11) - 말소예정

압류: 북광주세무서장 (2026.06.16) - 말소예정

3.2. 임차인 현황

임차인: 류

보증금: 178,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-25

확정일자: 2022-06-17

배당신고일자: 2024-06-17

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2018.05.29)

매각으로 인해 위 근저당권 및 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정임.

지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 송정동 일대는 송정중학교 인근으로 다세대주택, 단독주택, 근린상가가 혼재된 지역임.

주변에 광주송정역이 있어 역세권 인프라를 활용할 수 있으며, 다양한 편의시설 이용이 가능함.

다수의 음식점과 카페 등이 주변에 위치하고 있음

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육 시설

인근에 광주송정역(KTX/SRT 포함)이 있어 교통이 편리하며, 광주 공항도 가까운 거리에 위치함.

주변에 송정중학교가 있으며, 송정미라어린이집, 엘리프어학원 등 교육시설이 존재함

편의시설로는 드나들다카페, 도도 등이 근거리에 위치함

5.2. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 해당 지역은 일반적으로 주거 및 상업 시설 밀집 지역으로 파악됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

임차인 류 은 대항력이 없는 것으로 확인되어 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, 배당 상황에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

6.2. 물건 관련 리스크

본건의 토지 이용 계획에는 가축사육제한구역, 비행안전구역 등 다수의 제한 사항이 포함되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있음.

건물 제시외 면적이 없는 것으로 보이나, 현장 확인 시 실제 이용 현황과 공부상 현황의 차이가 있는지 확인 필요.

임대 관계 등은 미상으로, 현황 조사 시 공실 또는 예상치 못한 임대차 관계가 있을 수 있음.

7. 종합 의견

광주광역시 광산구 송정동에 위치한 송정크레지움센트럴 아파트 경매 물건임.

광주송정역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 우수하며, 주변에 주거 및 상업 시설이 형성되어 있어 생활 인프라가 양호함.

다수의 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상되나, 임차인의 대항력 유무는 명확히 '없음'으로 확인됨.

토지 이용 계획상 여러 제한 사항이 존재하나, 이는 일반적인 아파트 지역의 특징일 수 있음.

8. 투자 포인트

광주송정역 이용이 편리한 역세권 아파트라는 점이 가장 큰 장점임.

현재 감정가는 207,000,000원으로, 시세 및 주변 실거래가 비교 후 적정 입찰가 산정이 필요함.

부동산 강제경매 사건으로 채권자의 배당 요구가 확실하며, 권리 관계가 비교적 명확함.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 위 감정가와 인수 보증금을 고려하여, 주변 시세 및 낙찰 동향 등을 종합적으로 분석 후 결정하는 것이 바람직함.

본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 감정가 207,000,000원을 기준으로 보수적인 접근이 권장됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.