나이스옥션 법원경매 마산 2026타경44 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 교방동 535 창원푸르지오더플래티넘 206동 23층2304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 교방동소재 창원푸르지오더플래티넘 206동 23층 2304호로서 부근은 아파트, 단독주택, 학교, 근린시설 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층건내 23층 2304호로서 외벽: 몰탈위페인팅등 마감. 내벽: 벽지등 마감. 천정: 벽지등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 4면으로 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭10m~12m)(접함), 중로1류(폭20m~25m)(접함), 중로2류(폭15m~20m)(접함), 중로3류(폭12m~150m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(2023-12-27)(성호초등학교)<교육환경 보호에 관한법률>, 상대보호구역(2025-06-12)(의신중학교)<교육환경 보호에 관한법률>, 상대보호구역(교방초등학교)<교육환경 보호에 관한법률>, 정비구역(2023-12-15)<도시 및 주거환경정비법>

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 본건은 현장 조사시 폐문 부재로 인하여 일반적 상태를 기준으로 기재하였으므로 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 3억4천만원, 전입일 2026. 1. 30., 확정일자 2025.12.3.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함. 폐문부재로 인하여 감정시 내부 확인하지 못하였으므로 응찰시 참고 요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 마산지원 2026타경44 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 교방동 535 창원푸르지오더플래티넘 206동 23층2304호

용도: 아파트

감정가: 475,000,000원

토지면적: 48.49㎡ (약 14.67평)

건물면적: 84.81㎡ (약 25.65평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 고OO

건축물정보:

아파트명: 창원푸르지오더플래티넘

사용승인일: 2023년 8월 30일

총층수: 26층

해당층수: 23층

구조: 철근콘크리트구조

건축물 총괄표제부: 공동주택, 1538세대, 21개동

건축물 표제부: 206동, 26층, 철근콘크리트구조, 공동주택

건축물 전유부: 206동, 2304호, 지상 23층

2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 교방동에 소재하며, 부근은 아파트, 단독주택, 학교, 근린시설 등이 혼재하는 지역입니다.

대체적인 대중교통 사정은 보통 수준이며, 단지는 4면으로 도로가 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 중로1류, 중로2류, 중로3류 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역(성호초등학교, 의신중학교, 교방초등학교) 및 정비구역(2023년 12월 15일 지정)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 창원지방법원 마산지원의 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 고OO입니다.

등기부상 소유권보존등기일은 2025년 1월 10일이며, 현재 진행 중인 강제경매 개시결정 등기(2026타경44)가 말소기준권리입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 지상권으로 확인되며, 그 외 등록된 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

그러나, 본건에는 인수 부담이 될 수 있는 권리가 존재합니다.

* 대항력 있는 임차인 현황:

임차인: 진

임대차보증금: 340,000,000원

차임: 0원 (계약 내용 확인 필요)

전입일자: 2026년 1월 30일

확정일자: 2025년 12월 3일

배당신고일자: 2026년 4월 1일

대항력: 있음

본 임차인은 대항력이 있어, 임대차보증금 중 배당에서 전액 변제받지 못하는 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 차임이 0원으로 기재된 부분은 특이사항이므로 계약 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 속한 지역은 공동주택과 단독주택이 혼재된 주거지역으로, 아파트 단지 주변으로 학교(성호초등학교, 의신중학교, 교방초등학교) 및 다양한 근린생활시설이 입지하여 생활 편의성이 있습니다.

정비구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

제공된 정보상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

창원푸르지오더플래티넘은 2023년 8월에 사용승인된 신축 아파트 단지로, 총 17개 동, 1538세대로 구성되어 있습니다.

단지 내 최고층은 26층이며, 본건은 23층에 위치합니다.

주차는 지상 3대, 지하 32대, 전기차 충전기 지하 11대가 설치되어 있습니다.

단지 주변으로 도로망이 잘 갖춰져 있으며, 인근에 초등학교 및 중학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 진 의 보증금 3억 4천만원 중 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 예상보다 높은 총 투자 비용으로 이어질 수 있습니다.

* 내부 확인 불가: 감정평가 시 폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태가 감정가 산정 시 기준이 된 일반적 상태와 다를 수 있으며, 이에 따른 수리비 등이 발생할 수 있습니다.

* 정비구역 지정: 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발 등 관련 계획에 따른 변동성이 있을 수 있습니다.

* 특이 임대차 조건: 임차인의 차임이 0원으로 기재되어 있어, 일반적인 임대차 계약과의 차이점을 계약서 등을 통해 명확히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축인 창원푸르지오더플래티넘 아파트 단지에 위치하며, 주변 생활 인프라 및 교통 여건이 양호하다는 장점이 있습니다.

하지만, 대항력 있는 임차인이 존재하고 임대차보증금 규모가 상당하여, 낙찰 후 보증금 인수 부담이 가장 큰 위험 요소입니다. 또한, 내부 확인이 이루어지지 않아 물건의 정확한 상태 파악이 필수적입니다.

안정적인 투자를 위해서는 임차인의 배당 예상액과 인수해야 할 보증금 잔액을 면밀히 계산하고, 내부 상태 점검을 통한 예상 수리비를 반영한 신중한 입찰이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2023년 준공으로 비교적 최신 상태의 주거 공간을 확보할 수 있습니다.

* 발전 가능성: 정비구역 지정으로 인한 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 입지 조건: 학교 및 근린시설 등 생활 편의 시설이 인접해 있으며, 도로 접근성이 좋습니다.

* 시세 대비 낙찰 기회: 대항력 있는 임차인 존재로 인한 인수 부담으로 인해 일반 매매 시장보다 낮은 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 4억 7천만원대에서 4억 8천만원대로 평가됩니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 3억 4천만원 인수 가능성과 폐문부재로 인한 내부 확인 불가 위험을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 감안하여, 예상 입찰가는 395,000,000원으로 제안합니다.

본 입찰가는 보증금 인수 리스크를 반영하여 시장가보다 낮게 책정되었으며, 실제 인수 시 총 지출될 수 있는 금액과 수익률을 면밀히 재검토 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.