나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10137 [1] 경상남도 진주시 내동면 신율리 470-17 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

- 일련번호(1) 본건은 경상남도 진주시 내동면 신율리 소재 "대동마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 주변여건은 보통임. - 일련번호(3) 본건은 경상남도 진주시 정촌면 대축리 소재 "심대마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지, 임양 등이 혼재하는 지역으로서, 주변여건은 보통임.

교통상황

일련번호(1) : 본건까지 차량접근 가능하며, 위치 및 관내 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할때 제반 교통사정은 보통임. 일련번호(3) : 본건까지 차량접근은 불가능하며, 위치 및 관내 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할때 제반 교통사정은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임. 일련번호(3) : 북동하향 완경사지대내 부정형 토지로서, 휴경지 상태임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 남서측으로 노폭 약 20미터, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함. 일련번호(3) : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 생산녹지지역,중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(3) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 징크지붕 2층 건물로서,(사용승인일 : 2016.10.11.) 외벽 : 스톤코트, 징크판넬 등 마감. 내벽 : 벽지, 타일, 내부인테리어 등 마감. 바닥 : 인조석물갈기, 타일, 강마루 등 마감. 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

근린생활시설 및 단독주택(다가구주택)으로 이용중임.

설비내역

제반 급배수, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후면 '지적 및 건물개황도'에서와 같이 기호(ㄱ~ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 없 음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ,ㄷ)매각포함.
-제시외 건물(감정서상 기호 ㄴ)매각제외. 최저매각가격은 이로 인하여 제한받는 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 진주지원 2026타경10137 (1)

소재지: 경상남도 진주시 내동면 신율리 470-17

용도: 단독주택 (감정평가서상: 근린생활시설 및 단독주택(다가구주택)으로 이용 중)

감정가: 1,199,438,660원 (약 12억원)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOOOOO

1.2. 토지 정보

토지면적: 862.00㎡ (약 260.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 등기부채권 총액: 1,125,548,483원

1.3. 건물 정보

건물면적: 335.38㎡ (약 101.45평)

건물지분: 335.38㎡

건물 제시외면적: 50.50㎡ (약 15.28평) - 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ, ㄷ)은 매각에 포함됩니다.

건축구조: 철근콘크리트구조, 징크지붕, 2층 건물

사용승인일: 2016.10.11.

1.4. 매각물건 및 주의사항

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 제시외 건물(감정서상 기호 ㄴ)은 매각에서 제외됩니다. 이로 인해 최저매각가격이 제한되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 진주시 내동면 신율리에 위치하며, "대동마을회관" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재된 지역으로, 전반적인 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통수단의 통행 횟수 등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 보통입니다. 본 물건은 남서측으로 노폭 약 20미터, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 생산녹지지역에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 토지 형태는 부정형의 평지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

말소기준권리는 2017년 7월 13일 접수된 진주남부농업협동조합의 근저당권(채권최고액 1,120,000,000원)입니다. 이 근저당권을 포함하여 이후 접수된 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

* 임차인: 김춘준

보증금: 40,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2016-11-28

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 40,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. (참고: '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자의 실질적인 인수 금액이 될 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.)

* 임차인: 김광중

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-01-16

대항력: 없음

* 임차인: 최정욱

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자: 2021-02-04

배당신고일자: 2026-04-09

대항력: 없음

3.3. 특수 권리 분석 (법정지상권 등)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로서, 매각에서 제외되는 제시외 건물(기호 ㄴ)을 위한 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 초래할 수 있는 중요한 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 진주시 내동면 신율리 지역은 주거용 건물과 근린생활시설, 그리고 농경지가 혼합된 복합적인 특성을 보입니다. "대동마을회관"이 인근에 위치하고 있습니다.

4.2. 주변 시설 및 개발 잠재력

지역 검색 결과, 진주시 내동면 일대에 쓰레기 매립장, 소각장, 가축분뇨 처리시설 등 혐오시설 설치에 대한 주민 반대 움직임이 지속적으로 나타나고 있습니다. 본 물건의 정확한 소재지(신율리)와 이러한 혐오시설 예정 부지 간의 직접적인 인접성은 확인되지 않으나, 지역 전반의 개발 및 환경 관련 이슈에 대한 고려가 필요합니다. 본 물건은 생산녹지지역이며 중로1류 도로에 접해 있어, 향후 도시계획 변화에 따른 잠재적 가치 상승 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

본 물건에 대한 구체적인 주변 편의시설(학교, 병원, 대형마트 등)에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다. 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상되나, 정확한 환경 파악을 위해서는 현장 방문을 통한 직접적인 확인이 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 김춘준 씨의 보증금 40,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높아, 예상 취득 비용 증가 요인이 됩니다. (주의: '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 상충 가능성에 대한 면밀한 재확인이 필수적입니다.)

* 법정지상권 성립 여지: 매각에서 제외된 제시외 건물(기호 ㄴ)로 인해 법정지상권이 성립될 경우, 토지 이용 권리에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물(기호 ㄴ) 제외: 매각 제외되는 제시외 건물이 철거되거나 사용에 문제가 발생할 경우, 토지 활용에 영향을 미칠 수 있으며, 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 건축물 용도 차이: 건축물대장상 '단독주택'으로 표기되나, 실제 이용은 '근린생활시설 및 단독주택(다가구주택)'으로 확인되어, 추후 행정 처리 시 불일치 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 진주시 내동면 신율리에 위치한 비교적 신축(2016년 사용승인)된 건물과 토지를 일괄 매각하는 건입니다. 차량 접근이 용이하고 복합 용도로 활용 가능한 잠재력이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수, 매각 제외된 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성 등 복잡한 권리 관계와 특수 물건 사항을 내포하고 있어, 투자 전 철저한 권리 분석과 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2016년 준공으로 건물 상태가 양호합니다.

* 양호한 접근성: 넓은 도로와 인접하여 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 복합 용도 활용: 근린생활시설과 다가구주택으로 동시에 활용 가능하여 수익형 부동산으로서의 잠재력이 있습니다.

* 토지, 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 하나의 자산으로 취득 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 1,199,438,660원

인수 예상 보증금 (김춘준): 40,000,000원

주변 시세 분석: 본 건의 건축물 정보는 제공되었으나, 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 시세 분석을 위한 외부 JSON 데이터가 제공되지 않아 객관적인 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 제한이 있습니다.

추정 입찰가: 감정평가액을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인의 보증금(40,000,000원) 인수 부담과 법정지상권 성립 여지, 제시외 건물 제외 등의 리스크 요인을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 9억 5천만원 ~ 10억 8천만원 범위에서 신중하게 검토하시기를 권장합니다. 최종 입찰가는 상세한 현장 조사와 권리 관계 재확인 후에 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.