나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10090 [1] 경상남도 거제시 거제면 서정리 771-5 102동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Fidelity · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 거제면 서정리에 소재하는 거제제일고등학교 남서측 인근에 위치하며, 부근은 연립주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 102동 3층 302호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 토지는 부정형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

서정리 771-5 :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(거제제일고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(거제제일중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 서정리 737-1 :제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(거제제일고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(거제제일중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 서정리 771-10 :제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(거제제일고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(거제제일중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2026타경10090 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 거제면 서정리 771-5 102동 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 85,000,000원

* 토지면적: 99.00㎡ (약 30평)

* 건물면적 (전용면적): 59.84㎡ (약 18평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 엔에이치농협캐피탈

* 건축년도: 2012년 (행복빌라)

* 구조: 철근콘크리트구조

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 거제면 서정리에 소재하며, 거제제일고등학교 남서측 인근입니다. 주변은 연립주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 도로 접근성이 좋습니다. 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(거제제일고등학교, 거제제일중학교), 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 9월 2일 통영중앙새마을금고 근저당권 (104,000,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최옥선

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 최옥선은 대항력이 없으므로, 인수되는 보증금은 없습니다. 단, 보증금 및 차임 정보가 미상인 부분은 참고하시기 바랍니다.

* 등기부채권 총액: 104,000,000원 (말소기준권리 기준)

4. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 본건과 동일한 주소지(서정리 771-5)에 위치한 '행복빌라'의 최근 매매 사례를 보면, 2026년 1월 4,900만원, 2026년 4월 5,200만원에 거래되었습니다. 이 거래들은 전용면적 59.84㎡ 기준입니다.

* 비교적 인근의 다른 다세대주택(신현휴먼빌2, 2005년 준공)의 경우, 2026년 4월 5,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 종합 분석: 최근 실거래가는 4,900만원에서 5,200만원 사이로, 본건의 감정가 8,500만원과는 상당한 차이를 보이고 있습니다. 이는 현재 시세가 감정가보다 낮게 형성되어 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 거제제일고등학교, 거제제일중학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용 편의성은 주변 환경에 따라 보통 수준일 것으로 예상됩니다.

* 건물내 시설: 본 건물에는 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.

* 주차: 총 16대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 실거래가 괴리: 감정가가 최근 거래가 대비 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 확보에 불확실성이 존재합니다.

* 건물 노후도: 2012년 준공으로, 약 14년 경과되었으므로 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 지역적 특성: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 일부 토지이용 제한이 존재하나, 주거 용도로는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

* 부동산 시장 변동성: 경상남도 거제시 지역의 부동산 시장 동향에 따른 가격 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 거제면 서정리에 위치한 다세대주택으로, 2012년에 건축되었습니다. 입지는 주거 환경이 양호하며 학교 및 근린생활시설 접근성이 좋습니다. 권리 관계가 복잡하지 않고 인수되는 채무나 임차보증금이 없어 명도 및 권리 확보에 용이합니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정된 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가(4,900만~5,200만원)와 감정가(8,500만원)의 큰 차이로 인해 시세 차익 실현의 기회가 있습니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리보다 후순위 권리만 존재하며, 인수되는 권리가 없어 명도 부담이 적습니다.

* 소액 투자 가능: 비교적 낮은 가격대로 소액 투자가 가능합니다.

* 안정적인 주거지: 학교 등 생활 편의시설과 인접하여 주거 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 범위: 4,900만원 ~ 5,200만원

* 감안 사항:

* 감정가(8,500만원)는 현재 시장가보다 높게 책정되어 있습니다.

* 경매 특성상 경쟁률, 향후 명도 및 수리비, 취득세 등 부대 비용을 고려해야 합니다.

* 제안 예상 입찰가: 5,000만원 ~ 5,800만원

* 최근 최고 실거래가(5,200만원)를 기준으로, 경매에서의 낙찰 가능성과 부대 비용을 고려하여 적정 수준으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.