나이스옥션 법원경매 마산 2026타경34 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 중리 1056 시영아파트 3동 8층 806호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 중리 소재 "내서문화체육센터" 북동측에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건까지 차량진출입 가능하며, 제반 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 8층 806호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창 호 : 새시창호 입니다.

이용상태

아파트로 이용중 입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

북동측 및 북서측으로 왕복 2차선, 남동측으로 왕복 6차선 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1) 일련번호 ①(중리 1056) 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-08)(상일초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>. 2) 일련번호 ②(중리 1056-4) 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 공공공지(저촉), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중 로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합) 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

대상물건은 실제 중리 1056번지에 소재하나, 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지가 일련번호 ①(중리 1056) 및 일련번호 ②(중리 1056-4)으로 등재되어 있는 바, 공부상 정리를 요하는 것으로 판단됩니다. 당해 감정평가는 등기사항전부증명서에 기재되어 있는 대지권 면적을 기준으로 감정평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 인근 유사물건 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매진행시 대상물건의 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인이 요망됩니다.

물건 비고

- 해당 목적물의 위치는 중리 1056번지에 소재하나, 등기사항증명서상 대지권의 목적인 토지가 '1. 중리 1056', '2. 중리 1056-4'로 등재되어 있어 공부상 정리가 필요한 것으로 확인됨
- 대상 물건은 공부상 "시영아파트 3동" 이나 통칭 "장미아파트 103동" 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

1.1. 1. 사건번호

마산지원 2026타경34 (1)

1.1. 2. 소재지

경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 중리 1056 시영아파트 3동 8층 806호

1.1. 3. 용도

아파트

1.1. 4. 면적

* 토지 면적: 30.67㎡ (약 9.28평)

* 토지 지분: 30.671㎡

* 건물 면적: 47.61㎡ (약 14.40평, 전용면적)

* 건물 지분: 47.61㎡

* 해당 세대의 분양면적은 별도 확인이 필요하며, 3동 전체 면적은 8,535.45㎡입니다.

1.1. 5. 감정가

82,000,000원

1.1. 6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 7. 경매구분

부동산 임의경매

1.1. 8. 채권자

마창진새마을금고 (근저당권자)

1.1. 9. 건물 정보

* 아파트명: 시영아파트 (통칭: 장미아파트)

* 사용승인일: 1992년 12월 31일

* 건축 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 15층 건물 중 8층

* 총 세대수: 375세대 (3동 기준 135세대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 중리 소재 "내서문화체육센터" 북동측에 위치합니다.

* 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 제반 대중교통 사정은 보통입니다.

* 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로, 남동측으로 왕복 6차선 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(상일초등학교), 택지개발지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 근저당권 (마창진새마을금고, 2024년 9월 30일 접수)

3.2. 등기사항증명서 요약

* 소유권 이전: 김병호 (1998년 10월 22일), 김인호 (2007년 4월 20일)

* 근저당: 마창진새마을금고 (2024년 9월 30일, 54,600,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 한국투자저축은행 (2025년 8월 28일, 20,644,856원) - 말소 예정

* 가압류: 주식회사 우리카드 (2025년 10월 20일, 22,743,598원) - 말소 예정

* 임의경매: 마창진새마을금고 (2026년 3월 12일, 45,709,260원) - 본건 경매개시결정

3.3. 채권 총액

* 등기부채권 총액: 97,988,454원

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상이며, 현재 파악된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 물건지 인근에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* "내서문화체육센터"가 인접해 있어 문화 및 체육 시설 접근성이 좋습니다.

4.2. 인접 도로

* 북동측 및 북서측으로는 왕복 2차선, 남동측으로는 왕복 6차선 도로와 접하고 있어 차량 이동이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 15층 건물 중 8층에 위치하고 있습니다.

* 내벽은 몰탈위 페인팅, 창호는 새시창호로 마감되었습니다.

* 제반 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설

* "내서문화체육센터"가 인근에 위치해 있습니다.

* 주변 환경은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

5.3. 대중교통

* 제반 대중교통 사정은 보통 수준으로, 차량 이용 시 주요 도로 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 불일치

* 대상 물건의 실제 위치는 중리 1056번지이나, 등기사항증명서상 대지권의 목적인 토지가 '1. 중리 1056', '2. 중리 1056-4'로 등재되어 있어 공부상 정리가 필요한 것으로 확인됩니다.

6.2. 내부 확인 곤란

* 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가능하여, 인근 유사 물건 및 외부 관찰에 의한 통상적인 상태로 감정평가되었습니다.

* 경매 진행 시 대상 물건의 내부 이용 상황 및 관리 상태 등에 대한 재확인이 반드시 요망됩니다.

6.3. 기타 리스크

* 공부상 "시영아파트 3동"으로 표기되나, 통칭 "장미아파트 103동"으로 사용되고 있어 혼동의 여지가 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

* 주변 지역 조사 결과, 직접적으로 대상 물건 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 창원시 마산합포구 진동면에는 의료폐기물 소각시설 건립이 추진되고 있다는 정보가 있으나, 본건 물건지와의 직접적인 연관성은 낮습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍에 위치한 공동주택으로, 인근에 문화체육시설이 있고 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 교통 접근성은 양호하며, 아파트 건물 자체의 기본적인 설비는 갖추어져 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 말소될 예정이라 비교적 깨끗한 편입니다. 그러나, 등기부등본상의 대지권 토지 표기 오류, 내부 확인 불가로 인한 상태 미확인, 통칭 명칭 혼동 등 몇 가지 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 따라서, 이러한 부분들을 면밀히 검토하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 최근 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이며, 시세 반영 시 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

* 실수요자 접근 용이: 47.61㎡ (약 14.4평)의 소형 면적으로 1인 가구 또는 신혼부부 등 실수요자의 관심 대상이 될 수 있습니다.

* 지역 발전 잠재력: 택지개발지구에 속해 있어 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보를 종합 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적의 아파트 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 5일: 7,450만원 (13층)

* 2026년 5월 1일: 6,700만원 (2층)

* 2026년 6월 27일: 7,350만원 (1층)

최근 3건의 평균 매매가는 약 7,167만원입니다. 본 건의 감정가(8,200만원)는 최근 시세 평균보다 다소 높게 책정되었습니다. 8층이라는 중간층의 이점을 고려하되, 내부 상태 미확인 및 공부상 정리 필요성 등의 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 시세 평균(7,167만원)의 90%~98% 수준인 약 6,450만원에서 7,000만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가 산정 시에는 현장 조사 결과 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.