나이스옥션 법원경매 창원 2026타경84 [1] 경상남도 김해시 지내동 276-3 성진한솔그린빌라 비동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 지내동 소재 <김해활천초등학교> 북동측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 단독주택, 중·소규모의 공장, 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 5층 502호로서, (사용승인일: 1997.03.10.) 외 벽: 치장벽돌 등 마감, 창 호: PVC창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 10m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2024-02-16).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2026타경84 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 지내동 276-3 성진한솔그린빌라 비동 5층 502호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 81,000,000원

* 토지면적: 47.59㎡ (약 14.4평)

* 건물면적: 74.47㎡ (약 22.5평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 동김해새마을금고

* 건축년도: 1997년 3월 10일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 김해시 지내동 소재 김해활천초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 중·소규모의 공장, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 가능한 편으로, 제반 교통상황은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 10m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2014년 1월 6일 접수된 동김해새마을금고 근저당 (채권액 84,500,000원) 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (말소되지 않는 권리: 없음)

* 등기부채권 총액: 84,500,000원 입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 주의가 필요한 사항입니다.

1.3. 상권 및 생활정보

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속해 있으며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당됩니다.

* 건물 구조 및 이용: 본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 5층 502호이며, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 건축물 상세:

* 사용승인일: 1997년 3월 10일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 지붕: 평슬래브

* 외벽: 치장벽돌 등 마감

* 창호: PVC창호 등 마감

* 설비 내역: 제반 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 인근 시설: 김해활천초등학교가 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경 (혐오시설): 주변 지역은 주거, 소규모 공장, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 조사된 바에 따르면 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 잠재적 리스크

* 건축 노후화: 1997년 준공되어 약 29년 경과한 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 복합적 주위환경: 주거지역 외에 중·소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하여 소음, 통행 차량 등으로 인한 생활 불편이 있을 수 있습니다.

* 임대차 정보 미상: 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.5. 투자 포인트

* 시세 대비 저가 낙찰 가능성: 감정가(8,100만원) 대비 주변 시세가 낮게 형성되어 있어, 합리적인 입찰가 산정 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 실거주 목적: 일반적인 주거용 부동산으로서의 가치를 가지고 있어 실수요자에게도 매력적일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 김해시 지내동에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 조건은 보통 수준입니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 임대차 정보가 미상인 점은 주의가 필요합니다. 건물 노후화 및 주변 환경의 복합성은 잠재적 리스크 요인으로 고려될 수 있습니다.

1.7. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 81,000,000원입니다.

* 최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 2026년 3월, 지내동 268-3번지 (건물면적 75.09㎡) 58,000,000원

* 2026년 4월, 지내동 419번지 (건물면적 48.615㎡) 65,000,000원

* 2026년 4월, 지내동 273-11번지 (건물면적 72.96㎡) 58,000,000원

* 본 건의 건물면적은 74.47㎡로, 유사 면적의 다세대주택(우성빌라B, 가야아트빌라C)이 5,800만원에 거래된 점을 고려할 때, 현재 시세는 감정가보다 낮은 수준으로 판단됩니다.

* 다만, 건물 연식, 층수, 내부 상태 등에 따라 개별 가격은 달라질 수 있습니다.

* 이를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 58,000,000원에서 62,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 본 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 낙찰가는 경매 절차 및 입찰 참여자들의 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.