나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100500 [1] 대구광역시 북구 태전동 489 1동 10층1007호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이도 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 태전동 소재 '매천고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설등으로 이루어져 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로 및 대중교통시설 접근성 등을 고려할 때 교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층건중 10층 1007호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅등 내벽 : 벽지 및 타일등 바닥 : 바닥재 및 타일등 창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측 왕복6차선, 서측 및 북측으로 약 8미터의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2026타경100500 (1)

소재지: 대구광역시 북구 태전동 489 1동 10층1007호

용도: 아파트

감정가: 48,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 21.93㎡ (약 6.63평)

토지지분: 10.9625㎡ (약 3.31평)

건물면적: 59.45㎡ (약 17.99평)

건물지분: 29.725㎡ (약 9.00평)

아파트 전용면적: 59.45㎡ (약 17.99평)

아파트 공급면적 (JSON 데이터 기반 추정): 84.79㎡ (약 25.62평)

1.3. 건물 정보

아파트명: 두성파크2차아파트

준공년도: 1993년 6월 3일

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 10층 1007호

난방방식: 도시가스 개별난방

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 대구광역시 북구 태전동 소재 '매천고등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로 및 대중교통시설 접근성을 고려할 때 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

동측으로는 왕복 6차선 도로, 서측 및 북측으로는 약 8미터 도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2025년 8월 12일 접수된 주식회사스마트론에이엠씨대부의 근저당권입니다.

을구에 등기된 모든 권리(근저당, 임의경매, 가압류)는 말소 예정으로 확인됩니다.

등기부채권 총액은 35,676,988원입니다.

갑구에는 소유권 이전 내역이 기록되어 있으며, 최근 소유권은 조영건 외 1명에게 상속으로 이전되었습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 조영훈 (성만 표시: 조 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(점유개시일): 1993년 4월 8일

대항력: 있음

비고: 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

주의: 본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 일반적이지 않은 상황입니다. 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 관련 법적 검토 및 현장 조사가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

단지 인근에 매천고등학교가 위치하고 있으며, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 토지 이용계획

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

대로1류(폭 35m~40m)에 접하며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 두성파크2차아파트

세대수: 180세대

주차: 총 71대 (지상 6대, 지하 4대) - 전기차 충전기 지하 3대

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

5.2. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 생활 편의시설 이용이 가능하며, 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본 물건은 건물 및 토지의 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되는 건입니다. 이에 따라 다른 공유자와의 협의가 필요하며, 소유권 행사 전반에 제한이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수 신고

관련 법률에 따라 공유자는 해당 물건에 대해 최고가 매수신고액과 동일한 금액으로 우선하여 매수할 권리를 가집니다. 이 권리는 1회에 한하여 행사 가능하며, 낙찰 후 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

6.3. 대항력 있는 임차인

1993년부터 점유해 온 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 비록 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 임차인의 권리가 존속될 가능성이 있으며, 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 대구광역시 북구 태전동에 위치한 아파트 지분 경매 물건입니다. 감정가는 4800만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 비교 시 시세보다 현저히 낮게 평가된 것으로 판단됩니다. 특히, 59.45㎡ 면적의 아파트가 2026년 6월 7천만원에 실거래된 사례가 있어 시세 상승 잠재력이 있을 수 있습니다.

다만, 본 건은 '지분 매각'이라는 중대한 특징을 가지며, '공유자 우선매수 신고' 가능성, 그리고 '대항력 있는 임차인'의 존재는 낙찰 후 명도 과정 및 소유권 행사 전반에 걸쳐 상당한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점은 매우 이례적이므로, 이에 대한 면밀한 법적 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가와 비교 시 감정가가 낮게 책정되어 시세 차익 가능성이 있습니다.

* 도심 접근성: 기본적인 생활 인프라 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

* 토지 지분 확보: 향후 재건축 또는 건물 전체 매각 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 지분 매각이므로 전체 소유권자의 동의가 필수적입니다.)

9. 예상 입찰가

감정가: 48,000,000원

최근 실거래가 (59.45㎡, 4층, 2026년 6월): 70,000,000원

최근 실거래가 (84.79㎡, 12층, 2026년 3월): 160,000,000원

주변 임대 시세 (59.45㎡): 보증금 1,000만원~8,000만원, 월세 10만원~50만원 범위.

본 건은 지분매각이며, 대항력 있는 임차인과 공유자 우선매수 신고 가능성이 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 인수해야 할 보증금은 0원으로 분석됩니다.

따라서, 보수적으로 접근하며 예상 입찰가는 실거래가 하단과 감정가를 고려하여 55,000,000원 ~ 65,000,000원 범위로 산정합니다.

특히, 공유자 우선매수 신고 가능성을 염두에 두어, 실질적으로 낙찰받는 가격은 이보다 낮아질 수 있으며, 임차인과의 명도 관련 추가 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.