나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100609 [1] 대구광역시 북구 구암동 798-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 구암동 소재 '운암중학교' 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트단지, 일반주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 바, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지와 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서 주상용 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태

본건은 북측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(단독주택용지), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-12-22)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-06)(운암유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역 (2019-07-29)(4구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 택지개발지구기타 (택지개발사업완료)<택지개발촉진법>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가)철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 건물로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 내부 인테리어 등 마감, 바 닥 : 타일 등 마감, 창 호 : 샤시창호 등 마감입니다. ㄱ)판넬조 판넬지붕 옥상소재 단층건입니다.

이용상태

가)주차장, 근린생활시설, 다가구주택으로 이용중입니다. ㄱ)창고 등으로 이용중입니다.

설비내역

본건 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 지상에 별첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외 건물 ㉠이 소재하나 구조, 규모, 이용상황 등으로 보아 본건 사용, 수익 및 처분에 미치는 영향은 없을 것으로 사료됩니다.

공부와의 차이

기호(가) 건물 지하1층 주차장은 실제 지층이며 지하1층 제2종근린생활시설 (사무소)는 실제 1층입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : -.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2. 건물 지하1층 주차장은 실제 지층이며 지하1층 제2종근린생활시설(사무소)는 실제 1층임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2026타경100609 (1)

소재지: 대구광역시 북구 구암동 798-4

용도: 단독주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OOOOOO

1.2. 부동산 현황

토지면적: 178.80㎡ (약 54.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 417.74㎡ (약 126.39평)

건물 제시외면적: 8.00㎡ (약 2.42평)

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 건물 (옥상 판넬조 단층)

주요 용도: 주상용 건부지, 건물은 주차장, 근린생활시설, 다가구주택 등으로 이용 중

1.3. 감정가

총 감정가: 640,233,040원 (64,023만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 구암동 소재 '운암중학교' 서측 인근에 위치하며, 주변 일대는 아파트 단지, 일반 주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 10월 24일 접수된 이천새마을금고의 근저당권(채권최고액 444,000,000원)입니다. 경매개시결정은 2026년 3월 11일 이천새마을금고에 의해 이루어졌습니다. 이 외 롯데카드 가압류 등 다수 권리가 존재하나, 경매로 인해 말소될 예정입니다. 토지 등기부채권 총액은 464,445,574원이며, 건물 등기부채권 총액은 524,445,574원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

본 물건에는 총 8명의 임차인이 등재되어 있으며, 모두 '대항력 없음'으로 확인됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 김 (보증금 10,000,000원, 차임 300,000원)

* 김 (보증금 130,000,000원, 차임 0원)

* 박 (보증금 5,000,000원, 차임 420,000원)

* 박 (보증금 60,000,000원, 차임 0원)

* 배 (보증금 5,000,000원, 차임 300,000원)

* 백 (보증금 3,000,000원, 차임 300,000원)

* 유 (보증금 0원, 차임 0원)

* 전 (보증금 3,000,000원, 차임 300,000원)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 'NSB센텀' (다세대 주택, 2016년 건축)의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2025년 6월 60.53㎡(약 18.3평) 규모의 세대가 8,350만원에 거래되었으며, 2026년 2월에는 동일 면적의 세대가 11,200만원에 거래되는 등 평당 455만원에서 611만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다. 본건은 단독주택으로, 토지 면적 178.80㎡(약 54.11평)와 건물 면적 417.74㎡(약 126.39평)을 고려할 때, 감정가 64,023만원 대비 주변 시세 동향이 상승세를 보이고 있어 시장 가치가 더 높을 것으로 예상됩니다.

4.2. 건물 용도 및 활용 가능성

본건 건물은 철근콘크리트조 3층 건물로, 건축물대장상 '단독주택'으로 등재되어 있습니다. 현재는 주차장, 제2종근린생활시설(사무소), 다가구주택 등으로 복합적으로 이용되고 있으며, 제시외 건물(창고 등)도 포함되어 있습니다. 이러한 다용도 활용 가능성은 향후 다양한 목적으로의 운영 또는 임대가 가능하다는 장점이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 운암중학교 및 운암유치원 인근에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 주변 지역 탐색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

5.2. 교육환경

단지 인근에 운암중학교 및 운암유치원이 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 상 리스크

본건의 경우, 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 매우 긍정적입니다. 따라서 낙찰 후 권리관계로 인한 추가적인 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.

6.2. 건물 상태 및 기타 리스크

건물 준공연도가 2001년으로, 약 25년이 경과하여 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 물건명세서상 지하1층 주차장이 실제 지층이며, 지하1층 근린생활시설(사무소)이 실제 1층이라는 점은 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 대구 북구 구암동에 위치한 단독주택으로, 입지 조건 및 주변 시세 분석 결과, 현재 감정가 대비 시장 가치가 높을 잠재력을 보유하고 있습니다. 특히, 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점은 매우 큰 장점입니다. 건물 노후화에 따른 수리비용 발생 가능성은 있으나, 다용도 활용이 가능한 건물 구조와 양호한 주거 및 교육 환경을 고려할 때, 시세 차익 또는 실거주 목적 모두에서 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 임차인 현황 (모든 임차인 대항력 없음)

* 주변 시세 대비 저평가 가능성 (NSB센텀 거래 사례 참고)

* 주거, 근린생활시설 등 복합 용도 활용 가능

* 양호한 주거 및 교육 환경

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 64,023만원이며, 말소기준권리인 근저당 채권최고액은 444,000,000원입니다. 주변 실거래가 상승세를 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 감정가를 상회할 가능성이 높습니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 입찰 시 수익률을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 주변 실거래가 및 건물 노후화 등을 감안하여, 59,000만원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가의 약 92% 수준으로, 시장 가치가 더 높을 경우 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.