나이스옥션 법원경매 천안 2026타경89 [1] 충청남도 천안시 서북구 백석동 1096 백석동주식회사제이케이개발건물 7층711호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 "환서중학교" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 아파트 및 각종 편의시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하고, 노선버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상8층 중 제7층 제711호로서, 외벽 : 석재 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 치장재 마감 등, 창호 : 샷시 창호 구조 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔:주거용)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비, 지하주차장 설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 인근 도로와 등고 평탄하며, 업무시설 및 근린생활시설 등 복합적인 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측 및 남측으로 대로 및 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m∼30m)(접함), 유통업무설비, 중로3류(폭 12m∼15m)(접함),가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 물류단지(2015-09-08)<물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2026타경89 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 백석동 1096 백석동 주식회사제이케이개발건물 7층 711호

건물명: 백석동 주식회사제이케이개발 건물

구분: 오피스텔

감정가: 111,000,000원

토지면적: 12.56㎡ (약 3.80평)

건물면적: 27.70㎡ (약 8.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천OOO (천안농업협동조합)

준공년도: 2020년

1.1. 입지조건

위치: 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 "환서중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변환경: 주변 지역은 아파트 단지 및 다양한 편의시설이 밀집된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

건물구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 2층 / 지상 8층 건물 중 제7층 제711호입니다. 외벽은 석재 마감 및 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 치장재, 창호는 샷시 창호 구조입니다.

이용상태: 업무시설(오피스텔, 주거용)로 이용 중입니다.

설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 지하주차장 설비, 승강기 설비 등이 완비되어 있습니다.

토지형상: 세장형의 토지로 인근 도로와 등고 평탄하며, 업무시설 및 근린생활시설 등 복합적인 건부지로 이용 중입니다.

도로접면: 본건 토지는 북측 및 남측으로 대로(폭 25m~30m) 및 중로(폭 12m~15m)에 접해 있어 차량 접근성이 매우 우수합니다.

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류, 중로3류에 접하며, 가축사육제한구역 및 물류단지(2015-09-08)로 지정된 구역 내에 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 8월 27일자 천안농업협동조합의 근저당권 (을2)입니다.

경매개시결정: 2026년 3월 6일자 천안농업협동조합의 임의경매개시결정 (갑4)입니다.

총 등기부채권액: 143,172,514원 (근저당 79,300,000원 + 경매개시결정 63,872,514원)

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 370,000원

* 전입일자(사업일자): 2023년 8월 14일

* 확정일자: 2023년 8월 14일

* 배당신고일자: 2026년 3월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

물건명세서상 비고: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

주변환경: 본건은 환서중학교 북서측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

교통: 차량 접근성이 매우 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

토지이용: 해당 토지는 업무시설 및 근린생활시설 등 복합 용도로 활용되고 있으며, 준주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

인접도로: 북측과 남측으로 각각 대로와 중로에 접해 있어 물류 및 교통 접근성이 매우 뛰어납니다.

추가 확인: 지도 검색 결과, 주변에 다수의 학교, 공원, 상업 시설(마트, 은행, 병원 등)이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다. 현재까지 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 상업 지역에 은행, 병원, 대형마트, 다수의 식당 및 카페 등 다양한 생활 편의시설이 자리하고 있어 편리한 생활이 가능합니다.

교육시설: 환서초등학교, 환서중학교, 천안두정고등학교 등 교육 시설이 근접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

교통: 차량을 이용한 천안 시내 및 외곽으로의 이동이 편리하며, 대중교통 노선 또한 다양하게 운행되어 출퇴근이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건이나, 일괄매각으로 진행되어 절차상 복잡성은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

토지이용계획상 물류단지 지정: 토지이용계획에 물류단지 지정이 있으나, 이는 개발 계획으로 현재 해당 오피스텔의 직접적인 사용 및 가치에 부정적인 영향을 미치지는 않을 것으로 보입니다. 다만, 향후 주변 개발 방향에 따른 간접적인 영향은 있을 수 있습니다.

임대차 관계: 임차인 김 이 있으나 대항력이 없어 낙찰 후 명도 시 보증금 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 다만, 임대차 계약 세부 내용을 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 천안시 서북구 백석동의 핵심 상업 및 주거 지역에 위치한 신축 오피스텔입니다. 환서중학교 인근에 자리하여 우수한 생활 인프라를 누릴 수 있으며, 대로와 중로에 접하여 교통 및 접근성이 매우 뛰어납니다. 2020년에 준공된 건물로 비교적 신축이며, 건물 내외부의 관리 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

등기부등본상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로, 낙찰자가 인수할 부담은 전혀 없습니다. 또한, 유일한 임차인은 대항력이 없어 명도 또한 비교적 용이할 것으로 판단됩니다.

감정가 111,000,000원에 비해 최근 실거래가가 146,000,000원에서 150,000,000원에 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 천안시 서북구 백석동의 중심 상업/주거 지역, 편리한 교통 및 생활 인프라.

* 안전한 권리관계: 모든 권리 소멸 조건으로 인수 부담 없음.

* 용이한 명도: 대항력 없는 임차인으로 명도 절차 간소화 예상.

* 시세 차익 기대: 감정가 대비 높은 최근 실거래가로 시세보다 저렴하게 취득할 기회.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 상품성 및 유지보수 용이성 우수.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 실거래가 정보에 따르면, 본 건물 내 유사 면적(JSON상 38.47㎡ 기준)의 거래 가격은 146,000,000원에서 150,000,000원 수준입니다. 본건의 실제 건물면적은 27.70㎡이므로, 이를 고려할 때 면적당 가격은 상이할 수 있으나, 동일 건물 내 거래 사례는 시장 가치를 판단하는 중요한 지표가 됩니다.

감정가 111,000,000원 대비 높은 시세 형성을 감안할 때, 경쟁 입찰 시 감정가 이상으로 가격이 상승할 가능성이 높습니다. 인수할 권리 및 보증금이 없는 점을 고려하여, 시세 이하로 낙찰받는 것을 목표로 하되, 경쟁 상황에 따라 유연하게 대응하는 전략이 필요합니다.

예상 입찰가: 125,000,000원 ~ 130,000,000원

(해당 범위 내에서 경쟁 상황 및 본인의 투자 수익률 목표를 고려하여 최종 입찰가를 결정하시길 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.