나이스옥션 법원경매 충주 2026타경56 [1] 충청북도 충주시 봉방동 21-64 지오빌 201동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 봉방동 소재 "문화사거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트 및 다세대 등의 공동주택, 단독주택 및 상가주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하며, 간선도로가 통과하는 등 일반적 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 1층의 기호(1) 101호, 기호(2) 102호, 기호(3) 103호, 기호(4) 104호로서 외 벽 : 치장벽돌 및 석재 마감 등 내 벽 : 벽지 및 타일마감 바 닥 : 마루마감 등 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 남측으로 소로와, 북측으로 중로와 접하고 이와 연계하여 진,출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-73)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2019-12-27)(중로3-42)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

본건 기호(1)~(4)는 공히 집합건축물대장상 용도가 "소매점"으로 되어 있으나, 현황은 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 집합건축물대장상 '소매점'이나 현황상 '다세대주택'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2026타경56 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼척수산업협동조합

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 충청북도 충주시 봉방동 21-64 지오빌 201동 1층 101호

용도: 현황 다세대주택 (집합건축물대장상 '소매점'으로 등재되어 있으나 현황은 공동주택으로 이용 중)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 17.26㎡ (약 5.22평)

건물 면적: 25.16㎡ (약 7.61평)

토지/건물 제시외 면적: 해당 없음

1.4. 감정가

감정가: 49,000,000원

1.5. 건물 정보

건물명: 지오빌 201동 101호

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 1층

사용승인일: 2014년 08월 07일

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 충청북도 충주시 봉방동 소재 "문화사거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 간선도로가 통과하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m) 구역. 가축사육제한구역(전부제한구역).

2.4. 인접 도로 상태

단지는 남측으로 소로, 북측으로 중로와 접하고 있어 차량 진출입에 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

- 소유권 보존: 김선경 (2014-08-11)

- 근저당: 삼척수산업협동조합 (2014-08-28, 220,000,000원) - 말소기준권리

- 임의경매: 삼척수산업협동조합 (2026-03-17, 184,511,390원) - 말소

- 압류: 충주시 (2026-08-20) - 말소

총 등기부 채권 금액: 220,000,000원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권은 개요상 존재 가능하나, 해당 등기부상에는 기재되어 있지 않아 특이사항 없음)

3.2. 임차인 현황

임차인: 박연경

보증금: 1,000,000원

차임: 310,000원

대항력: 없음

비고: 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 정보 없음.

3.3. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. "문화사거리" 인근으로 지역 내 주요 상업 시설 접근성도 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용 가능, 간선도로 인접.

* 편의시설: 주거지대 내 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 환경: 주거지대 내에 위치하여 비교적 정온한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 과거 악취 문제가 있었던 충주위생처리장(봉방동 649-3번지)이 인근에 위치했으나, 개선 사업을 통해 민원이 해결된 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 용도의 차이

집합건축물대장상 '소매점'으로 등재되어 있으나, 현재는 '다세대주택'으로 이용 중입니다. 이는 향후 재산권 행사, 대출, 매각 등에서 불이익을 초래할 수 있는 중요한 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 확인 및 대비가 필요합니다.

6.2. 낮은 감정가 대비 높은 채무 총액

감정가 49,000,000원에 비해 채권 총액(근저당+임의경매)은 약 404,511,390원으로 상당한 차이를 보입니다. 이는 유찰 가능성을 높일 수 있으나, 본건의 실제 가치 평가 시 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 주변 시세 분석

제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 인근 빌라들의 매매가는 2026년 5월 기준으로 3,500만원(60.66㎡), 7,050만원(69.93㎡), 7,300만원(62.79㎡) 수준으로 파악됩니다.

본건의 전용면적 25.16㎡(약 7.61평)에 대한 평당 단가는 약 194만원(4900만원/25.16㎡)으로, 제공된 인근 빌라들의 평당 단가(약 58만원 ~ 116만원) 대비 상당히 높게 감정되었습니다.

제공된 주변 시세 정보는 본건과 동일한 '지오빌' 단지의 정보가 아니며, 다른 단지의 정보이므로 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 그러나 감정가가 인근 시세 대비 높을 가능성이 있으므로, 본건의 실질적인 시장 가치에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 추정되므로, 유찰 시 경쟁률 하락으로 인한 시세차익 확보 가능성이 있습니다.

* 소형 평수: 25.16㎡의 소형 면적으로, 1인 가구나 소형 투자 목적에 적합할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 인수되는 부담이 없습니다.

9. 종합 의견

본건은 충주시 봉방동 소재 다세대주택으로, 감정가는 4,900만원입니다. 권리 분석상 인수되는 권리 및 보증금은 없으며, 임차인 또한 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

그러나 집합건축물대장상 '소매점'으로 기재된 용도와 현황 '다세대주택' 사용 간의 불일치는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 제공된 주변 시세 정보를 고려할 때, 감정가가 다소 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

따라서, 낙찰을 위해서는 공부상 용도 불일치에 대한 면밀한 확인과, 인근 시세 및 본건의 실제 가치를 반영한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가(4,900만원)를 기준으로 하되, 공부상 용도 불일치로 인한 리스크와 주변 시세와의 괴리를 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가 범위를 제안합니다.

최초 감정가의 70% ~ 80% 수준인 3,400만원 ~ 4,000만원 사이를 예상하며, 최초 유찰 시 제시되는 최저 매각 가격 및 법원 경매 진행 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.