나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600427 [1] 대전광역시 중구 선화동 83-1 참좋은아파트 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다솜 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 선화동 소재 '대전선화초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔, 근린생활시설, 교육시설(대전선화초등학교 등)이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 위치하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층건 내 제5층 제503호로서, (사용승인일:2008.3.18) - 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 - 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등 - 바닥: 장판 및 일부 타일마감 등 - 창호: 하이새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 아파트단지 전체가 남서측, 북동측, 북서측 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

선화동 83-1 :일반상업지역, 방화지구(2012-02-03), 시가지경관지구(일반)(2015-02-13), 대로2류(폭 30m~35m)(2024-05-02)(2호선)(접합), 도로(선화5호선)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(선화9호선)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(선화51호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전여자상업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-04-30)(대전선화초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-01-09)(대전여자상업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-04-30)(대전선화초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(원도심 중점경관관리구역)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -이해관계인 부재로 내부 이용상황 및 마감재 등은 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 내용 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 참작하여 평가하였는 바, 참고 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경600427 (1)

* 소재지: 대전광역시 중구 선화동 83-1 참좋은아파트 5층 503호

* 용도: 아파트

* 감정가: 180,000,000원

* 토지면적: 12.81㎡ (약 3.88평)

* 건물면적: 84.97㎡ (약 25.71평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 리OOOOOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2008년 3월 18일

2. 입지조건

본 건은 대전광역시 중구 선화동에 위치하며, 주변으로는 오피스텔, 근린생활시설, 그리고 교육시설(대전선화초등학교 등)이 혼재된 지역입니다.

* 주위환경: '대전선화초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 아파트 단지 전체가 남서측, 북동측, 북서측의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본상 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 등기부 요약:

말소기준권리는 2025년 5월 26일 접수된 국민은행 근저당권(을2)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

소유권 보존 등기일은 2008년 3월 20일이며, 2025년 5월 26일 박건우 씨에게 소유권이 이전되었습니다.

이후 2025년 12월 17일 리딩에이스캐피탈의 가압류(갑4)가 있었으며, 본 경매는 2026년 3월 12일 리딩에이스캐피탈주식회사의 강제경매 개시 결정(갑5)으로 진행되고 있습니다.

등기부상 을구의 근저당권(국민은행)은 말소 예정이며, 갑구의 가압류 및 본 경매 개시 결정 역시 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 200,301,057원입니다.

* 임차인 현황:

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다.

임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 이는 현 소유자 외 별도의 임차인이 존재하지 않거나, 존재하더라도 대항력이 없는 임차인일 가능성이 있음을 시사합니다. 그러나 정확한 임대차 관계는 입찰 전 추가적인 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

보고서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리사항으로는 '지상권' 개요가 비고란에 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

4. 상권 및 생활정보

본 아파트는 도심에 위치하여 다양한 생활 편의시설과 접근성을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설:

부근에는 오피스텔, 근린생활시설, 그리고 대전선화초등학교 등 교육시설이 밀집해 있습니다.

* 건물 내 부대시설:

위생, 급배수, 화재 탐지 및 경보, 옥내 소화전, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다.

주차는 지상 6대, 지하 6대로 총 19대(전용면적 84.97㎡ 기준으로는 다소 부족할 수 있음)가 가능하며, 전기차 충전기도 지하에 6대 마련되어 있습니다.

* 지역 특성:

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있으며, 다양한 도로와의 접면, 가축사육제한구역, 학교 상대/절대 보호구역, 원도심 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

5. 잠재적 리스크

본 물건의 잠재적 리스크 요인은 다음과 같습니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상인 임차인이 있다면 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 학교 보호구역(상대/절대)에 포함되어 있어 신축 및 증축 시 건축법 상의 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역 조사 결과, 특별히 확인되는 혐오시설은 없었습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 선화동에 위치한 아파트로, 준수한 입지조건과 최근 시세 상승세를 보이고 있는 점이 긍정적입니다. 2008년에 사용 승인된 건물로 적절한 연식과 함께 초등학교 등 교육 시설이 인접해 있으며, 상업시설 및 교통망 또한 양호합니다. 다만, 임대관계 미상이라는 점과 일부 토지 이용 제한사항은 명도 및 향후 개발 시 고려해야 할 부분입니다. 말소기준권리보다 후순위의 채권으로 인한 임의경매 물건으로, 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

7. 투자 포인트

본 물건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 도심 입지: 대전 중심부에 위치하여 교통, 상업, 교육 시설 이용이 편리합니다.

* 최근 시세 상승: 최근 실거래가 자료를 보면 해당 아파트의 시세가 상승하는 추세를 보이고 있습니다. (2026년 6월 6층 매물 1억 8,800만원 거래)

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 관련 복잡성을 줄여줍니다.

* 대단지 아파트: 총 307세대(주상복합 포함) 규모로 관리의 용이성과 단지 안정성을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

제공된 정보와 최근 실거래가를 바탕으로 예상 입찰가를 산정하였습니다.

* 시세 분석:

최근 거래 사례를 보면 84.97㎡ 면적의 경우 2025년 8월 3층 매물이 1억 6,594만원, 2026년 1월 2층 매물이 1억 7,000만원, 2026년 6월 6층 매물이 1억 8,800만원에 거래되었습니다.

감정가는 1억 8,000만원으로, 최근 최고가 거래 시점(2026년 6월)의 1억 8,800만원과 비교했을 때, 본 건은 5층에 위치하여 적절한 가격대에 거래될 것으로 예상됩니다.

* 입찰가 산정 근거:

감정가 1억 8,000만원을 기준으로 하되, 최근 최고가 시세(1억 8,800만원)와 본 건의 층수(5층)를 고려하여 입찰가를 산정합니다. 임대관계 미상인 점을 감안하여 명도 비용 등을 고려한 보수적인 접근도 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 1억 8,500만원 ~ 1억 9,500만원

상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 최신 시세 변동, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.