나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50305 [1] 충청북도 증평군 증평읍 장동리 930 대성베르힐리오파크아파트 103동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 증평군 증평읍 장동리 소재 "증평소방서" 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 상가, 단독주택 등이 혼재되어 있는 등 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건동 까지 차량접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상18층 건물 내 제2층 제203호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 바닥 : 강마루, 타일 마감 등 창호 : 하이 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 공용승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 15미터의 포장도로, 본건 서측으로 노폭 약 9미터의 포장도로, 본건 남측으로 노폭 약 35미터의 포장도로를 통하여 접근 가능하며, 본건 지상 및 지하에 주차장이 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경50305 (1)

* 소재지: 충청북도 증평군 증평읍 장동리 930 대성베르힐리오파크아파트 103동 2층203호

* 용도: 아파트

* 감정가: 175,000,000원

* 토지면적: 35.08㎡ (약 10.61평)

* 건물면적 (전용면적): 59.95㎡ (약 18.14평)

* 건물면적 (공급면적 추정): 84.9971㎡ (약 25.71평) - *제공된 JSON 데이터를 기반으로 비슷한 층의 면적을 추정한 값입니다.*

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건설사: 대성건설주식회사 (사용승인일: 2015년 5월 22일)

* 단지 정보: 증평 대성베르힐리오파크 아파트 (총 18층, 989세대)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 증평군 증평읍 장동리 소재 "증평소방서" 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 상가, 단독주택 등이 혼재되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 동까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건은 북측 약 15미터, 서측 약 9미터, 남측 약 35미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 우수합니다. 단지 내 지상 및 지하 주차 공간이 마련되어 있습니다.

* 토지이용계획: 본건이 속한 지역은 제2종일반주거지역입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 3월 17일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (을12) 입니다.

* 인수되는 권리:

* 임차인 정 (전입/확정일자: 2022년 11월 25일, 보증금: 180,000,000원)

- 등기부등본 상 '주택임차권'으로 등기되어 있으며, '말소: 인수'로 기재되어 있습니다.

- 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

- 보증금 180,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 매우 높으므로 총 인수 금액을 반드시 확인해야 합니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리(소유권 관련, 주택임차권)는 없으며, 말소기준권리 이하의 압류, 근저당, 임의/강제경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

* 본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하고 있으며, 주변으로는 주거 시설과 근린생활시설, 상가 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 밀집 지역입니다.

5. 생활정보

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 단지 내 주차 공간이 충분히 확보되어 있습니다. (제공된 정보에 주차대수 표기가 상이하여 특정하기 어려우나, 일반적인 아파트 단지 수준으로 판단됨)

* 편의시설: 주변에 증평소방서 등이 위치하고 있어 생활 편의성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 보증금: 임차인 정 의 보증금 180,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 잠재적으로 매수인의 총 인수 비용을 크게 증가시킬 수 있는 요인입니다. (주의: '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '말소: 인수' 및 '매수인이 인수함'이라는 정보가 상충되므로, 등기부등본 및 물건명세서 원본을 반드시 재확인하여 인수되는 보증금 액수를 명확히 파악해야 합니다.)

* 공동담보 물건: 본건이 공동담보로 설정되어 있다는 점은 채무 규모가 크거나 담보 설정이 복잡하게 얽혀 있을 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 충청북도 증평군에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 주거 편의성을 갖추고 있습니다. 아파트 단지가 잘 조성되어 있으며, 주변 교통 및 생활 환경도 보통 수준입니다.

* 그러나 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 정 의 보증금 180,000,000원 인수 가능성입니다. 이 보증금은 감정가(175,000,000원)를 초과하므로, 배당이 전액 이루어지지 않을 경우 매수인이 상당 금액을 추가로 부담해야 할 위험이 있습니다.

* 따라서 본 물건에 대한 투자는 이러한 임차 보증금 인수 가능성을 충분히 인지하고, 총 인수 비용을 보수적으로 산정한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 증평군 지역의 아파트 시세 상승 잠재력.

* 대성베르힐리오파크 아파트 단지의 신축 연식(2015년) 및 관리 상태.

* 비교적 저렴한 감정가 대비 시장 가치 상승 가능성. (단, 임차인 인수 리스크 고려 필수)

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 175,000,000원입니다.

* 최근 유사 면적(약 85㎡)의 매매 사례는 230,000,000원에서 272,000,000원 수준으로, 본건의 감정가보다 높은 시세가 형성되어 있습니다.

* 본건 전용면적(59.95㎡, 약 18.14평)의 시장 시세를 추정하면 약 185,000,000원 내외로 예상됩니다.

* '예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다'는 원칙과 '매각으로 소멸되지 않는 임차권'의 존재를 감안할 때, 본건의 실제 총 인수 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

* 임차 보증금 180,000,000원을 인수해야 하는 점을 고려하면, 순수 부동산 가치에 대한 입찰가는 보수적으로 접근해야 합니다.

* 따라서, 시장 시세 및 감정가, 그리고 임차인 인수 리스크를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 190,000,000원으로 제안합니다.

* (참고: 상기 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 총 인수 비용은 '입찰가 + 180,000,000원'이 될 수 있으므로, 반드시 추가적인 권리 분석 및 비용 산정이 필요합니다.)

* 혐오시설 확인: 인터넷 검색 결과, 증평 대성베르힐 아파트 주변에 특이한 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 주변 환경은 아파트 단지 및 주거 시설 위주로 구성되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.