나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600508 [1] 대전광역시 중구 오류동 181-17 로즈마리빌 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 임승후 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 오류동 소재 "서대전역" 북측 인근에 위치하는 로즈마리빌 5층 503호로서, 주위는 다세대주택, 단독주택, 노변 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 가능하고, 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재하며 차량 의 운행빈도 및 인근 편의시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

▷철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 5층 503호로서, (2019.07.09 사용승인) 외벽:벽돌치장쌓기 및 시멘트몰탈위 페인트 마감 등 내벽:벽지 및 일부 타일마감 등 창호:샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택((원룸형주택) 1개호로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 1층 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄하게 조성된 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-06-13), 도로(오류2)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(오류8)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전 오류초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임. 2)기 타:현장조사시 이해관계인 부재로 내부는 건축물 현황도면 및 인근 탐문조사, 외부 관찰 등에 의한 표준적 이용상황을 기준으로 평가하였음.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있으며 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대전지방법원 2026타경600508 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 대전광역시 중구 오류동 181-17 로즈마리빌 5층 503호이며, 용도는 도시형생활주택입니다.

감정평가액은 120,000,000원이며, 건물은 2019년 7월 9일에 사용 승인되었습니다.

토지 면적은 19.52㎡ (약 5.91평)이며, 건물 면적은 32.30㎡ (약 9.77평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

채권자는 박OO입니다.

2. 입지조건

본 물건은 대전광역시 중구 오류동에 위치하며, "서대전역" 북측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 그리고 노변 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다.

차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근 도로변에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 주위 환경 및 교통 상황은 무난한 편입니다.

토지는 세장형의 평탄하게 조성된 주상용 건부지로 이용 중이며, 본건 북서측 및 남동측으로 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대전 오류초등학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 대전지방법원 2025카단682 (남대전농업협동조합 가압류, 2025년 7월 21일 접수)입니다.

등기부등본상 을구 7번으로 등기된 주택임차권(권리자: 박세희)이 존재하며, 이는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리입니다.

해당 임차인의 보증금은 120,000,000원이며, 전입일자는 2023년 8월 29일, 확정일자는 2023년 8월 2일입니다.

이 임차인은 대항력이 있으며, 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

이 외에 갑구 13번으로 박세희의 강제경매(채권금액 120,000,000원)가 말소될 예정이며, 갑구 11번 남대전농업협동조합의 가압류(채권금액 540,000,000원) 역시 말소기준권리로서 말소됩니다.

임대관계는 미상으로 조사되었으나, 대항력 있는 임차인 박 이 존재합니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 상업 시설이 일부 분포하고 있습니다.

서대전역 인근이라는 지리적 이점과 버스 정류장 인접으로 인해 기본적인 유동 인구 및 접근성은 양호한 편입니다.

따라서 1인 가구를 중심으로 한 임대 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에 다양한 주거 시설과 일부 근린생활시설이 있어 생활 편의 시설 접근성이 무난합니다.

교통 면에서는 서대전역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있습니다.

교육 시설로는 대전 오류초등학교가 인접해 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 120,000,000원 인수 의무입니다.

해당 임차인이 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 그 부족분을 추가로 부담해야 하므로 실질적인 취득 비용이 예상보다 증가할 수 있습니다.

건축물 사용 승인일이 2019년으로 비교적 신축에 속하나, 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 오류동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적이라는 장점이 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 2천만원을 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다.

따라서 낙찰 후에도 임차인에게 배당되는 금액에 따라 총 매입 비용이 크게 달라질 수 있으며, 이에 대한 면밀한 분석과 신중한 접근이 요구됩니다.

임차인의 보증금 전액 회수 가능성을 염두에 둔다면, 투자 가치를 재고해야 할 수도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서대전역 역세권의 입지적 장점.

* 도시형생활주택으로서 1인 가구 등 소형 주거 수요 확보 가능성.

* 비교적 신축 건물 (2019년 사용승인).

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 분석 시, 본건과 유사한 면적 및 건축 연도의 빌라(벨라힐스, 35.08㎡, 103,000,000원)의 거래 가격을 고려할 때, 본건(32.30㎡)의 순수 건물 가치는 약 95,000,000원 수준으로 추정됩니다.

규칙에 따라 인수 보증금을 제외하고 계산된 예상 입찰가는 95,000,000원입니다.

다만, 이는 순수 건물 가치만을 고려한 금액이며, 실제 총 부담액은 인수해야 하는 임차인 보증금 120,000,000원을 포함하여 산정해야 합니다. 따라서 총 예상 매입 비용은 낙찰가에 인수 보증금(또는 배당 후 잔액)이 추가될 수 있음을 반드시 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.