나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50323 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 505 레지던스 마리 8층805호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 가경동 소재 "청주시외버스터미널" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 도시형생활주택, 연립주택 및 근린생활시설이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건내 제8층 제805호로서 외벽:몰탈위 페인팅 마감 등, 창호:새시창호 마감 등임.

이용상태

공동주택(연립주택)(방1, 화장실1 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택, 업무시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남측 및 서측부분으로 노폭 약10m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

강서동 505 :도시지역, 준주거지역, 주거용지(준주거용지, 건폐율 70%이하, 용적률 500%이하), 지구단위계획구역(강서지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

수차 탐문 하였으나 거주자 부재로 내부를 촬영하지 못하여 현관 사진을 첨부하였음. 임대관계 미상임.

물건 비고

도시형생활주택임. 최선순위 대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경50323 (1)

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 505 레지던스 마리 8층805호

건축물명: 레지던스 마리

용도: 연립주택 (건축물대장상 공동주택[도시형생활주택/업무시설(오피스탤)])

감정가: 70,000,000원

토지면적: 9.66㎡ (약 2.92평)

토지지분: 9.6612㎡

건물면적: 22.74㎡ (약 6.88평)

건물지분: 22.74㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 황OO (본건 경매 신청 채권자)

1.2. 입지 및 건물 현황

위치 및 주위환경: 본건은 청주시외버스터미널 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 도시형생활주택, 연립주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 8층 805호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 창호는 새시로 마감되었습니다.

이용상태: 현재 방 1개, 화장실 1개 등을 갖춘 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 주거용지(건폐율 70% 이하, 용적률 500% 이하), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

2. 권리분석

2.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 5월 28일 접수된 종로세무서장의 압류(갑2)입니다.

2.2. 인수되는 권리

등기부등본상 을구 7번 순위로 2024년 11월 4일 접수된 주택임차권(황다윤, 보증금 60,000,000원)이 존재하며, 말소 기준권리보다 선순위이므로 매수인이 인수해야 합니다.

본 임차인은 전입일자 2023년 9월 25일, 확정일자 2023년 8월 25일로 대항력이 있습니다.

2.3. 임차인 현황

* 임차인: 황다윤

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-09-25

* 확정일자: 2023-08-25

* 배당신고일자: 2024-11-04

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으며, 경매 절차의 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

2.4. 기타 권리

채권자 황OO의 강제경매(갑3)로 본 건이 진행 중이며, 감정평가액 상의 등기부채권 총액은 60,000,000원입니다.

3. 상권 및 생활정보

3.1. 주변 상권

본 건은 청주시외버스터미널이 인근에 위치하여 관련 상업 시설 및 편의 시설 이용이 용이합니다. 또한, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

3.2. 주변 시설 (추가 검색 정보)

* 교육시설: 강서초등학교, 청주중학교, 서현중학교 등이 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 롯데마트, CGV 청주점 등 대형 편의 시설이 차량 이용 시 접근 가능한 거리에 있습니다.

* 의료시설: 충북대학교병원, 하나병원 등이 인근에 위치합니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 바로는 인근에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 대항력 있는 임차인 황다윤 씨의 보증금 60,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 추가로 인수해야 합니다. 이는 예상보다 높은 투자 비용으로 이어질 수 있습니다.

* 내부 확인의 어려움: 거주자 부재로 인해 정확한 내부 상태, 관리 상태, 하자 여부 등을 직접 확인할 수 없으므로, 사전에 철저한 사전 조사가 필요합니다.

* 도시형생활주택 특성: 일반 아파트나 주택과 달리, 도시형생활주택은 관련 법규나 관리 규약 등이 다를 수 있어 주의가 필요합니다.

5. 종합 의견

본 물건은 청주시 흥덕구 강서동에 위치한 도시형생활주택으로, 청주시외버스터미널 인근이라는 입지적 강점을 가지고 있습니다. 소형 면적(전용 약 6.88평)으로 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 물건입니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 6,000만원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 중대한 위험 요소를 안고 있습니다. 또한, 내부 확인이 어렵다는 점도 리스크로 작용합니다.

6. 투자 포인트

* 우수한 입지: 청주시외버스터미널 인근으로 교통 및 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 가구의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 도시형생활주택: 비교적 신축 건물(2011년 준공)일 가능성이 높아 현대적인 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

7. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 대항력 있는 임차인 황다윤 씨의 보증금 60,000,000원 인수 여부입니다. 만약 법원 배당 절차에서 해당 임차인이 보증금 전액을 변제받지 못하면, 매수인은 해당 금액을 낙찰가와 별도로 추가 부담해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 인수되는 보증금 60,000,000원을 제외한 금액을 기준으로, 주변 유사 물건의 시세와 본 건의 잠재적 리스크(임차인 보증금 인수)를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 주변 시세 분석이 제한적이므로, 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

* 감정가: 70,000,000원

* 인수 예정 보증금 (최대): 60,000,000원

* 시세 및 권리관계 분석에 따른 보수적 접근 시: 인수될 보증금(60,000,000원)을 고려하여, 해당 금액을 초과하지 않는 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. (이는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하는 최악의 경우를 상정한 것이며, 실제 배당률에 따라 낙찰가의 적정성이 달라집니다.)

추가적인 시세 조사 및 법원 배당 내역 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

*본 정보는 외부 지도 검색 서비스 및 부동산 정보 사이트 검색을 통해 수집되었으며, 실제 현황과 다를 수 있습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.