나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50281 [1] 충청북도 청주시 서원구 산남동 592 신성미소시티블루2 지하층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 산남동 소재 "청주지방법원" 남서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설 및 업무용시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건내 제지하층 제102호, 제지층103호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 페인트 마감 등, 창호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 20m 내외, 북측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

산남동 592 :도시지역, 일반상업지역, 상업용지(건폐율 80%이하, 용적률 600%이하, 높이 지상7층이하), 지구단위계획구역(산남3지구), 보행자전용도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

부동산, 관리사무소 탐문 및 현장조사시 제지하층102호와 제지층103호는 부분적 가벽 설치를 통한 일단으로 사용중이며 정확한 면적 등은 재확인하시기바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경50281 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 서원구 산남동 592 신성미소시티블루2 지하층102호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 93,000,000원

* 토지면적: 24.57㎡ (약 7.43평)

* 건물면적: 109.82㎡ (약 33.22평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 충청북도 청주시 서원구 산남동 소재 "청주지방법원" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 근린생활시설 및 업무용 시설 등이 소재하며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량의 접근 및 진출입이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

* 본건 동측으로는 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접하며, 북측으로는 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 상업용지(건폐율 80% 이하, 용적률 600% 이하, 높이 지상 7층 이하)로 지정되어 있습니다.

* 지구단위계획구역(산남3지구)에 속하며, 보행자전용도로, 중로1류(20~25m), 중로3류(12~15m) 등 도로와 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

* 등기부등본 상 을1 근저당권(충북낙농업협동조합, 169,000,000원), 갑7 압류(국민건강보험공단), 갑8 임의경매(충북낙농업협동조합, 117,963,958원), 갑9 가압류(신한카드, 10,034,499원) 등 모든 권리가 말소될 예정입니다.

* 말소기준권리는 을1 근저당권으로, 경매 절차에 따라 소멸됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 제공된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 특별한 권리(예: 유치권, 유효한 지상권 등)는 확인되지 않습니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 '지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계는 0원으로, 기존 임차인이 존재하더라도 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 다만, 임대 관계가 현재 미상으로 파악되어, 실제 점유 여부 및 임대차 관계를 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 보증금 등 금액이 미상인 경우라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 구조 및 이용 현황

* 건물은 철근콘크리트 구조이며, 총 7층 건물 내 지하층 102호입니다.

* 본 건은 현재 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 주요 마감재는 외벽 석재붙임, 내벽 페인트, 창호 새시 마감 등으로 되어 있습니다.

4.2. 설비 내역

* 건물에는 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.3. 토지 형상 및 이용 상태

* 토지는 인접 필지에 비해 높이가 평탄한 직사각형 형태이며, 상업용 건물이 건축되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

* 본 건은 청주시 법원 인근에 위치하여 공공기관 접근성이 좋습니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설과 업무시설이 밀집해 있어 관련 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통

* 단지 인근으로 도로가 잘 정비되어 있어 차량 이용이 편리합니다.

* 대중교통 이용 또한 버스정류장이 가까워 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

* 현황 조사 시, 공부상 지하층 102호와 지층 103호가 부분적인 가벽 설치를 통해 하나의 공간처럼 사용되고 있는 것으로 파악되었습니다.

* 정확한 면적 및 이용 현황에 대한 재확인이 필수적이며, 이는 향후 활용 및 명도 시 문제가 될 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

* 현재 임대 관계가 파악되지 않아, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 실제 점유자가 누구이며, 어떤 관계인지 반드시 파악해야 합니다.

6.3. 주변 혐오시설 조사

* 주변 혐오시설 관련 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 본 물건이 위치한 산남동 지역은 법원, 상가, 주거시설이 혼재된 일반적인 도심 지역으로 파악됩니다. 다만, 상세한 현장 조사를 통해 지역 내 잠재적인 혐오시설 존재 여부를 최종 확인하는 것이 권장됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 청주시 법원 인근의 상업지역에 위치한 근린상가로, 교통 및 접근성이 양호합니다.

* 모든 권리 관계가 말소되는 안전한 경매 물건이며, 감정가 9,300만원은 주변 시세를 고려할 때 경쟁력 있는 가격대를 형성할 수 있습니다.

* 다만, 공부상 면적과 현황 이용 간의 차이, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사를 통해 이러한 부분을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

* 이러한 리스크를 충분히 인지하고 관리할 수 있다면, 안정적인 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 청주지방법원 및 관공서 인접으로 인한 안정적인 수요 기대

* 산남동 법조타운 및 상업지구 내 위치로 풍부한 유동인구 및 배후 수요

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 인한 권리관계 안전성 확보

* 적절한 규모의 근린상가로 다양한 업종 유치 가능성

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 9,300만원을 기준으로, 앞서 언급된 잠재적 리스크(공부와의 차이, 임대 관계 미상 등)와 낙찰 후 명도 예상 비용, 그리고 향후 예상되는 임대 수익 및 시세 차익 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 명도 및 현황 조사 관련 추가 비용 발생 가능성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유사 물건의 최근 거래 사례, 해당 상권의 임대료 수준, 그리고 현장 조사 결과(실제 이용 상태, 명도 난이도 등)를 바탕으로 보수적인 관점에서 접근하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.