나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50289 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 외북동 317 아크로폴리스 1층103호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 청주지방법원 2026타경50289 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 외북동 317 아크로폴리스 1층 103호

용도: 업무시설

건물명: 아크로폴리스

총 층수: 지상 7층, 지하 2층

건축일자: 2019년 8월 21일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 686,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 26.88㎡ (약 8.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 70.56㎡ (약 21.34평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 상세 정보 (JSON 분석)

주요 용도: 업무시설

구조: 철근콘크리트구조

건축물 높이: 29.55m

총 세대수: 80호

건축물대장상 전유부 면적: 70.56㎡ (103호, 1층)

1.5. 등기부 현황

등기부채권 총액: 3,573,000,000원

주요 권리 내역:

* 소유권보존: 주식회사아크로폴리스 (2019-09-04)

* 소유권이전: 강민석 (2020-08-31)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2022-05-23, 569,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당: 롯데카드주식회사 (2023-11-27, 768,000,000원, 말소)

* 근저당: 롯데카드주식회사 (2023-12-08, 1,536,000,000원, 말소)

* 소유권이전: 주식회사삼육오리테일 (2024-05-03)

* 근저당: 리비스주식회사 (2025-04-17, 700,000,000원, 말소)

* 임의경매개시결정: 세종부강신용협동조합 (2026-05-03, 478,595,068원, 말소)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 충청북도 청주시 흥덕구 외북동 317번지, 아크로폴리스 1층 103호에 소재합니다. 주변에는 다양한 업무시설과 상업시설이 혼재되어 있으며, 청주테크노폴리스 산업단지가 인근에 위치하여 지역 경제의 중심 역할을 하고 있습니다. SK하이닉스 등 주요 기업이 위치한 산업단지와 인접해 있어 관련 종사자들의 배후 수요가 예상됩니다.

2.2. 교통 상황

주소지인 엘지로 23번지(구 외북동 317번지)는 청주시의 주요 도로망에 접근성이 양호한 편입니다. 인근에 대중교통 이용이 가능한 버스 정류장이 있을 것으로 예상되며, 청주역이 비교적 가까워 대중교통 이용이 편리할 수 있습니다.

2.3. 토지 및 건물 특성

본 물건은 업무시설로 이용 중인 집합건물입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 총 7층, 지하 2층 규모이며, 2019년에 사용 승인되었습니다. 해당 건물(아크로폴리스)에는 총 80세대가 입주할 수 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

주변 지역은 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 개발되는 지역으로, 청주테크노폴리스와 연계된 개발이 진행 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

등기부등본상 다수의 근저당 및 임의경매 개시결정이 설정되어 있으나, 말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당(2022-05-23)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정한결 (추정, 이름 마스킹: 정 )

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2026-03-05

* 배당신고일자: 2026-04-03

* 대항력: 없음

정 임차인은 해당 물건에 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 보증금은 법원 배당 절차를 통해 회수하게 되며, 배당받지 못하는 금액이 있더라도 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

말소기준권리: 을5 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2022-05-23)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 을5, 을8, 을11, 을14, 갑4 (임의경매) 및 이에 기하여 등기된 모든 권리.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 흥덕구 외북동 일대는 청주테크노폴리스와 인접하여 산업단지 배후 상권의 특징을 보입니다. SK하이닉스 등 대기업의 입주와 관련 개발이 활발히 진행되면서 주거 및 상업 기능이 함께 강화되고 있는 지역입니다.

4.2. 건물 내/주변 상업 시설

아크로폴리스 건물 자체는 업무시설이며, 1층에 상가로 활용될 수 있는 호실이 있습니다. 주변으로는 다양한 편의시설과 식당, 카페 등이 분포할 것으로 예상됩니다. 청주테크노폴리스 내에는 트레이더스 홀세일 클럽과 같은 대형 마트도 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

인근에 대형 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 청주 시내 주요 시설 접근이 용이한 편입니다.

5.2. 교육 시설

주변 지역은 청주테크노폴리스와 함께 주거단지가 조성되면서 관련 교육 시설도 함께 발달할 가능성이 있습니다.

5.3. 기타 주변 시설

청주 시립 미술관, 상당산성 등 문화 및 관광 시설이 지역 내에 분포하고 있습니다. 또한, 봉명동 농수산물 도매시장이 이전 예정이며, 해당 부지는 복합 문화공간으로 개발될 계획입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 채무 총액 및 감정가 대비 비율

등기부채권 총액이 3,573,000,000원으로 감정가 686,000,000원에 비해 매우 높습니다. 이는 현재 자산 가치 대비 과도한 채무가 존재함을 시사합니다.

6.2. 공동 담보 물건 가능성

'공동담보' 특이사항이 기재되어 있어, 본 물건 외 다른 부동산이 함께 경매에 나올 가능성이 있습니다. 이는 경매 진행 및 낙찰 후 처리 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 미확인 정보

감정평가서 요약 정보 중 '위치 및 주위환경', '교통상황', '건물의 구조' 등의 항목이 비어있어, 해당 부분에 대한 추가적인 정보 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 흥덕구의 개발 잠재력이 높은 지역에 위치한 업무시설입니다. 청주테크노폴리스 산업단지와 인접하여 배후 수요가 기대되며, 주변 인프라 또한 양호한 편입니다. 다만, 등기부채권 총액이 감정가 대비 현저히 높아 채무 부담이 매우 크다는 점은 주요 리스크 요인입니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 매각으로 소멸될 것으로 보여 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다. 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

8. 투자 포인트

* 청주테크노폴리스 인근의 개발 가능 지역에 위치

* 업무시설로서의 임대 수익 또는 재매각 차익 기대

* 주변 산업단지 및 도시 개발에 따른 가치 상승 잠재력

* 다행히 인수할 권리가 없어 권리 분석이 깔끔함

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 686,000,000원을 기준으로 시장 상황, 물건의 실제 상태, 향후 임대 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재로서는 낙찰 후 추가적인 명도, 수리, 임대 등 제반 비용을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 감정가 이하로 신중하게 접근할 필요가 있습니다. (구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 시세 조사 후 결정하는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.