나이스옥션 법원경매 청주 2026타경93 [1] 충청북도 청주시 청원구 내수읍 내수리 200-3 삼일아파트 109동 1층109호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2026.04.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 내수리 소재 <삼일아파트> 단지 내에 위치하며, 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지내까지 차량 진ㆍ출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

(1-가) 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 11층 중 제1층 제109호로서, (사용승인일 : 1996-10-14) - 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, - 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, - 창 호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

(1-가) : 아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

14필 일단의 평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 노폭 약 12미터의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3,4,5,7):계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(삼일아파트) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 접도구역<도로법> 기호(2,6,8):계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(삼일아파트) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률> 기호(9,10,11,12):계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(삼일아파트) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수성초등학교, 청주교육지원청 체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률> 기호(13,14):계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(삼일아파트), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도로구역(시도 35호선)<도로법>

공부와의 차이

기호(1-가)의 등기사항전부증명서상 대지권 목적인 토지의 기호(1~6,8~11)은 충청북도 청원군 북일면 내수리로 등재되어 있으나, 현황 충청북도 청주시 청원구 내수읍 내수리로 변경되었으니 업무진행시 참고하시기 바람. 등기사항전부증명서상 기호(1-가)는 200-3,200-6,227-7,230-2,230-4,230-5,230-10,230-12,235-1,235-2,235-4,231 위지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 현황 내수리 200-3,200-6,227-7,230-2,230-4,230-5,230-10,230-12,235-1,235-2,235-4,231,230-15,231-28 위지상 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서 작성일 2026년 5월 22일 기준

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경93 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 내수리 200-3 삼일아파트 109동 1층109호

* 용도: 아파트

* 감정가: 79,000,000원

* 토지 면적: 41.34㎡ (약 12.50평)

* 건물 면적: 59.68㎡ (약 18.05평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보 (본 건은 공동담보로 묶여있는 물건임)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 내수리에 위치한 삼일아파트 단지 내에 있으며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황:

단지 내 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통 상황 또한 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태:

단지 남동측으로 노폭 약 12미터의 포장도로가 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

2024년 5월 17일 접수된 국민은행 근저당 (말소기준권리)

* 매각으로 소멸되는 권리:

등기부등본상의 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

- 국민은행 근저당 (2024-05-17)

- 한국캐피탈 가압류 (2025-07-01, 말소)

- 국민은행 임의경매 (2026-03-16, 말소)

총 등기부채권액은 65,966,942원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

임대관계는 미상이며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 즉, 현재 파악된 임차인은 없거나, 있더라도 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

금액이 미상인 임대관계 정보가 있으므로 입찰 전 현장 조사를 통해 상세 내용을 파악하는 것이 중요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역:

아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보:

- 아파트명: 내수삼일아파트

- 사용승인일: 1996년 10월 14일 (준공 30년차)

- 총 층수: 11층

- 해당 물건 층수: 1층

- 세대수: 883세대

- 주차대수: 총 374대 (지상 4대, 지하 370대 - *제공 정보에 지하 주차대수 12대로 기재되어 있으나, 총 주차대수 374대와 상이하여 확인 필요*)

- 관리사무소 연락처: 043-214-1020

* 편의시설 및 교육시설:

부근에 근린생활시설 및 학교(수성초등학교 등)가 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

본 건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(삼일아파트)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책 제3종구역, 접도구역, 상대보호구역(수성초등학교) 등 다수의 법적 규제사항이 존재합니다. 이러한 규제들은 향후 건축이나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 공부와의 차이:

등기사항전부증명서 상의 대지권 목적 토지 소재지와 현황 주소가 다소 상이하며, 등기부등본 상 기재된 토지 지번과 현황 지번 간 차이가 있습니다. 업무 진행 시 참고하여야 합니다.

* 건물 노후도:

1996년 사용승인된 아파트로, 약 30년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 물건:

본 건은 공동담보 물건이므로, 동일 채무로 묶인 다른 부동산의 경매 진행 및 낙찰 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

* 혐오시설 존재 여부:

제공된 정보와 자체 검색 결과, 주변에 즉각적으로 문제가 될 만한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 청주시 지역의 전반적인 혐오시설 분포 및 민감 시설에 대한 추가적인 현장 조사 및 정보 확인이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 청주시 청원구에 위치한 삼일아파트 단지 내 1층 아파트로, 최근 실거래가 대비 감정가가 높은 편입니다. 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리 관계는 깨끗한 점은 장점입니다. 그러나 1996년식의 비교적 오래된 건물이며, 토지 이용에 제약이 따르는 복합적인 용도지역 및 구역 지정, 공부상 주소 및 지번과의 차이, 임대관계 미상 등의 사항은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 1층이라는 점은 장단점이 공존할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 모든 권리 소멸: 낙찰 시 기존의 권리 관계가 모두 소멸되어 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 아파트 단지 내 위치: 주거 선호도가 높은 아파트 단지 내 물건입니다.

* 저가 매수 기회: 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있어, 유찰을 통해 시세보다 저렴하게 매수할 수 있는 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 79,000,000원입니다.

최근 2026년 7월 6일 동일한 59.684㎡ 면적의 1층 물건이 54,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 11층 물건은 63,000,000원에 거래되었습니다.

감정가와 비교 시, 최근 실거래가 대비 감정가가 약 46% 가량 높게 평가되었습니다.

따라서, 본 건은 감정가 이하로 여러 차례 유찰될 가능성이 높으며, 최근 실거래가 수준을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

최근 실거래가(54,000,000원)와 감정가(79,000,000원)의 차이를 감안할 때, 입찰 희망가는 50,000,000원 ~ 65,000,000원 범위 내에서 신중하게 검토하시는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 시장 상황, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.