나이스옥션 법원경매 청주 2026타경79 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 외북동 317 아크로폴리스 1층106호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 외북동 소재 ‘SK하이닉스 청주4캠퍼스 M15공장’ 북동측 인근에 위치하며 주위는 대형공장, 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 1층 106호및 107호로서 외벽 : 몰탈위페인팅마감, 석재타일붙임마감 등 내벽 : 몰탈위페인팅마감, 호실별 인테리어마감 등 창호 : 샤시창호 등

이용상태

본건 대상호실 2개를 내부격벽을 없애고 1개의 근린생활시설(사무실)로 이용중 입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형의 평지로 업무시설 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 30M의 왕복7차선 포장도로,서측 및 남측으로 노폭 약 15m 내외의 왕복2차선 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

외북동 317번지 : 도시지역, 준공업지역, 공업용지(지원시설용지G2, 건폐율70%이하, 용적률350%이하, 건축한계선(북족남족서쪽도로변 1m)), 지구단위계획구역(청주 테크노폴리스), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(청주테크노폴리스 산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 기타(청주테크노폴리스 관리제외구역)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1-가,2-나) 호실은 기준시점 현재 1개의 근린생활시설로 운영중으로 외관 및 내부 보에 의한 호실구분은 가능하나 내부 격벽이 없는 상태이니 경매진행 및 입찰시 확인을 요합니다.

물건 비고

일괄매각. 목록1번, 목록2번 건물은 외관 및 내부 보에 의해 호실구분이 가능하나, 내부 격벽이 없는 상태로 1개 사무실로 운영중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 외북동에 소재하며, ‘SK하이닉스 청주4캠퍼스 M15공장’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 대형 공장, 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 또한, 간선도로가 인접해 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본건 동측으로는 노폭 약 30미터의 왕복 7차선 포장도로가 있으며, 서측 및 남측으로는 노폭 약 15미터 내외의 왕복 2차선 포장도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지(외북동 317번지)는 도시지역, 준공업지역, 공업용지(지원시설용지G2)로 지정되어 있으며, 건폐율 70% 이하, 용적률 350% 이하의 건축 규제가 적용됩니다. 또한, 지구단위계획구역(청주 테크노폴리스)에 속하며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)으로 지정되어 있으며, 일반산업단지(청주테크노폴리스 산업단지) 내에 위치하나, 청주테크노폴리스 관리제외구역에 해당합니다.

2.5. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주요 인근 시설로는 SK하이닉스 청주4캠퍼스 M15공장이 있습니다. 추가적인 외부 지도 및 검색 결과에 따르면, 본건 인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 05월 23일에 접수된 청주중부신용협동조합의 근저당권(을6)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위에 있거나 동 순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 해당 권리로는 을6 (근저당권, 청주중부신용협동조합), 을10 (근저당권, 롯데카드주식회사), 을13 (근저당권, 롯데카드주식회사), 을16 (근저당권, 리비스주식회사), 갑4 (임의경매, 청주중부신용협동조합) 등이 있습니다.

3.3. 인수되는 권리 (없음)

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 3,841,600,000원입니다.

3.5. 임차인 현황

3.5. 1. 임차인 (주)씨앤지하이테크

본건에는 (주)씨앤지하이테크가 임차인으로 존재합니다.

보증금: 20,000,000원

차임: 4,400,000원

전입일자(사업일자), 확정일자, 배당신고일자 정보는 확인되지 않습니다.

대항력: 없음

대항력이 없으므로, 보증금 인수 의무는 발생하지 않습니다. 다만, 명도 진행 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

3.6. 권리분석 요약

모든 등기된 권리는 말소기준권리에 의해 소멸될 예정이며, 인수해야 할 부담은 없습니다. 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 어려움이 예상되지는 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 지역은 SK하이닉스 청주4캠퍼스와 같은 대규모 산업시설이 인접해 있으며, 지원시설 용지로서 관련 산업 종사자들을 위한 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재하는 복합 상업 및 업무 지구의 특성을 가집니다.

4.2. 현재 이용 상태

해당 물건은 1층 106호와 107호로, 두 개의 호실이 내부 격벽 없이 하나의 사무실 공간으로 통합하여 운영되고 있습니다. 이는 사무실 임대 및 활용 측면에서 유리할 수 있습니다.

4.3. 주변 상권

대규모 산업단지 배후 수요를 기반으로 하는 근린생활시설 및 업무 지원 시설들이 발달해 있을 것으로 예상됩니다. SK하이닉스라는 대형 기업이 인접해 있어 관련 비즈니스를 위한 수요가 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 접근성

동측의 왕복 7차선 도로와 서측 및 남측의 왕복 2차선 도로를 통해 차량 접근성이 우수하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

5.2. 주요 편의 시설 (간접적)

주변에 근린생활시설 및 오피스텔이 혼재하고 있어 기본적인 상업 시설 이용은 가능합니다. 또한, 대형 공장 인근 지역으로 관련 종사자들을 위한 편의 시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 구조 (합쳐진 호실)

106호와 107호가 내부 격벽 없이 하나의 공간으로 운영 중이므로, 향후 호실 분리 또는 재구획 시 공사 및 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 명도 관련 (임차인)

임차인 (주)씨앤지하이테크는 대항력이 없으나, 보증금 및 차임에 대한 세부 정보(전입/사업일자, 확정일자 등)가 명확하지 않아 명도 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 38억 4천 1백 60만원에 달하여, 유찰 가능성이 있으며 이는 향후 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 복합 용도 지역

준공업지역 및 산업단지 내 지원시설 용지에 위치하여, 주변 환경이 순수 주거지역과는 다를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 청주 테크노폴리스 산업단지 내에 위치한 업무시설로, SK하이닉스라는 주요 산업 시설과 인접하여 배후 수요가 풍부할 것으로 기대됩니다. 1층의 두 개 호실이 통합되어 사용되고 있어 넓은 사무 공간 활용이 가능하며, 교통 접근성 또한 양호합니다. 권리 관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 높은 총 채권액과 내부 통합 공간 활용에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 전략적 입지: SK하이닉스 청주4캠퍼스 인접 및 테크노폴리스 산업단지 내 지원시설 용지로, 관련 업종의 사업체 유치에 유리합니다.

* 효율적인 공간 활용: 1층의 두 개 호실이 통합되어 넓고 효율적인 사무 공간으로 운영 가능합니다.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리 이후 모든 선순위 권리가 소멸되어 깨끗한 권리 상태로 인수 가능합니다.

* 간편한 명도: 대항력 없는 임차인으로 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건의 매물 현황, 임대 시세, 향후 개발 계획 등 추가적인 시장 조사와 현장 답사가 필수적입니다. 제공된 감정가 1,119,000,000원을 기준으로 하되, 상권의 성장 가능성, 본건의 투자 가치, 잠재적 리스크 요인(내부 구조, 명도 관련 변수 등)을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.