나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53769 [1] 경기도 하남시 망월동 1099-1 힐스테이트미사역그랑파사쥬(11-1블럭) 20층1102동2013호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김형 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철5호선 '미사역' 서측 인근에 위치하며 주변은 근린생활시설 및 오피스텔, 중대규모 아파트단지 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근으로 지하철5호선 미사역 및 노선버스, 광역버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평지붕 지하5층 지상30층 건물내 20층 제1102도 ㅇ2013호로, (사용승인일 : 2020.07.30) 외벽 : 치장석붙임 및 페인팅 마감 내벽 : 인테리어 마감 및 일부 타일 마감 창호 : 시스템 창호 마감

이용상태

오피스텔 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전 및 화재경보 / 탐지 설비, 개별난방설비 등 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 가장형 토지로 주상용 건부지 임.

인접 도로상태등

서축 및 남측으로 노폭 약20미터 내외의 포장도로, 남측 및 동측으로 보행자 전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 지구단위계획구역(미사지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 하남시 망월동 1099-1에 소재한 힐스테이트미사역그랑파사쥬(11-1블럭) 1102동 20층 2013호 오피스텔입니다.

감정평가액은 156,000,000원입니다.

본 물건의 토지면적은 4.14㎡(약 1.25평)이며, 건물면적은 22.35㎡(약 6.76평)입니다. 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다.

경매구분은 부동산임의경매이며, 채권자는 이OO입니다.

특이사항으로는 대항력있는 임차인이 있는 것으로 기재되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 '미사역' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 중대규모 아파트단지 등이 혼재된 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 미사역 및 다수의 노선버스, 광역버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

건물은 서측 및 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로, 남측 및 동측으로 보행자 전용도로에 접하고 있습니다.

건축물대장상 본 건의 주용도는 '업무시설'이나, 실제 이용 상태는 '오피스텔'입니다.

1.2. 권리분석

집합건물 등기부상 말소기준권리는 '을1' 전세권설정 (권리자: 이경호, 설정금액: 150,000,000원, 접수일자: 2023-10-13)이며, 해당 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

이 외에도 소유권이전, 신탁등기말소, 임의경매, 압류 등 다수의 권리들이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이하의 권리들은 통상적으로 매각으로 인해 소멸될 것으로 분석됩니다.

등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명확히 확인되지 않았습니다 (단, '지상권개요'에 대한 구체적인 내용은 누락됨).

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: JINMEIJING

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-12-16 (주의: 미래 시점의 날짜로, 실질적인 대항력 발생 가능성은 없습니다.)

* 대항력: 없음

* 임차인: 이경호

* 보증금: 150,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-10-06

* 확정일자: 2023-09-11

* 배당신고일자: 2026-05-07

* 대항력: 있음

* 비고: 이경호는 150,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인입니다. 해당 임차인의 전세권(을1)이 말소기준권리로서 매각으로 소멸될 예정이므로, 경매 절차에서 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 낙찰자가 추가적으로 인수해야 할 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 이 점은 경매 진행 결과에 따라 최종적으로 확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 하남시 망월동 일대는 지하철 5호선 미사역을 중심으로 상업시설, 오피스텔, 대규모 아파트 단지가 밀집하여 형성된 지역입니다.

풍부한 주거 배후 수요와 유동인구를 바탕으로 오피스텔 및 관련 상업시설에 대한 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 이는 지역 상권의 활성화에 기여하고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 2020년 7월 30일 사용승인된 '힐스테이트미사역그랑파사쥬'로, 비교적 신축에 해당하는 오피스텔입니다.

건축구조는 철골철근콘크리트 평지붕이며, 지하 5층, 지상 30층 건물 중 20층에 위치합니다.

내부 마감은 치장석붙임 및 페인팅, 인테리어 마감, 시스템 창호 등으로 이루어져 있어 양호한 상태를 유지하고 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전 및 화재 경보/탐지 설비, 개별난방 설비 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 이경호: 150,000,000원의 보증금을 가진 임차인이 존재하며, 경매 낙찰 시 해당 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 추가적인 부담을 안게 될 가능성이 있습니다. 비록 등기상 말소기준권리로서 매각으로 소멸될 예정이나, 이에 대한 최종적인 확인은 필수적입니다.

토지거래허가구역 지정: 본건 소재지는 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 아파트 용도에 한정됩니다. 오피스텔 거래에는 직접적인 영향이 없을 수 있으나, 향후 관련 규제 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

임대 수입 미상: 본건의 구체적인 임대 관례 및 실제 임대 수익에 대한 정보가 파악되지 않아, 투자 시 예상 수익률 산정에 한계가 있습니다.

주변 개발 및 공급 변화: 향후 주변 지역의 개발 계획이나 신규 오피스텔 공급량 변화에 따라 시세 변동성이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 지하철 5호선 미사역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 뛰어난 입지 조건과 양호한 건물 상태를 자랑합니다.

다만, 대항력 있는 임차인 이경호의 존재는 권리 분석 시 가장 중요한 고려 사항입니다. 해당 임차인의 보증금 문제가 경매 절차를 통해 명확히 해결되는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

토지거래허가구역 지정은 현재 시점에서는 큰 영향이 없을 것으로 보이나, 장기적인 관점에서 참고해야 할 사항입니다.

결론적으로, 임차인 관련 리스크만 해소된다면, 본 물건은 안정적인 투자 또는 실거주 목적으로 고려해볼 만한 가치가 있는 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 지하철 5호선 미사역 초역세권으로 광역교통망 이용이 편리하며, 주변에 상업시설 및 주거단지가 잘 갖추어져 있어 생활 인프라가 풍부합니다.

현대적 건물: 2020년 준공된 최신 오피스텔로, 내부 마감 및 시설 상태가 우수하여 즉시 사용 또는 임대가 용이합니다.

성장 잠재력: 미사지구의 지속적인 개발과 주변 인프라 확충에 따라 향후 자산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

본건과 동일한 건물 내 22.3486㎡ 면적의 오피스텔이 2026년 5월 14일에 13,200만원에 거래된 사례가 있습니다.

감정가는 156,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 약 118% 수준으로 책정되었습니다.

시세 분석:

최근 실거래가(13,200만원)를 기준으로 볼 때, 감정가가 다소 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

본건은 대항력 있는 임차인 이경호(150,000,000원)가 존재하나, 해당 임차인의 전세권이 말소기준권리로서 매각으로 소멸될 예정이므로 법적으로 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 경매 절차에서의 최종 배당 결과에 따라 변동 가능성은 존재하므로 면밀한 확인이 필요합니다.

예상 입찰가:

최근 실거래가(13,200만원)와 감정가(15,600만원)를 종합적으로 고려하고, 앞서 언급한 권리 관련 잠재적 리스크를 감안하여, 130,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 입찰가 산정을 고려해볼 수 있습니다.

보수적으로 접근하여 135,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

건물 전용면적: 22.35㎡ (약 6.76평)

토지 지분면적: 4.14㎡ (약 1.25평)

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.