나이스옥션 법원경매 수원 2026타경51131 [1] 경기도 용인시 처인구 모현읍 갈담리 361-4 성원빌라 6동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아람 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 갈담리 소재 "갈담사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 각종 근린생활시설과 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등으로 보아 제반교통사정 은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 4층 건물(다세대주택) 중 1층 102호 로서, (사용승인일:1995.07.27) 외 벽 : 석재붙임 등 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감. 창 호 : 하이샷시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 급.배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 자연취락지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(2024-07-10)(접합) 가축사육제한구역(2021-05-28)(일부제한지역(자연마을에서1000M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026. 6. 9.자에 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 수원지방법원 2026타경51131 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 모현읍 갈담리 361-4 성원빌라 6동 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 112,000,000원

토지면적: 53.82㎡ (약 16.28평)

건물면적: 64.17㎡ (약 19.41평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 1995년

건물구조: 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 4층 건물 중 1층 102호

1.1. 입지조건

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 갈담리 소재 "갈담사거리" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경으로는 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 및 농경지가 혼재되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장 및 운행 횟수를 고려할 때 교통 사정 또한 보통 수준입니다.

남동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(기간: 2025.8.26.~2026.8.25., 대상: 외국인 등/용도: 단독주택, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)에 해당하므로 거래 시 허가 요건을 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

본건은 수원지방법원의 부동산강제경매 사건으로 진행 중입니다.

말소기준권리는 2026년 3월 16일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026타경51131)입니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. (단, 등기부 요약에 명시된 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 최종 확인 필요)

임차인 현황:

주택도시보증공사(천영현) 임차인이 존재하며, 보증금 110,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자는 2022년 7월 1일, 확정일자는 2022년 6월 3일입니다.

배당신고일자는 2024년 6월 19일이며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

주의사항:

신청채권(주택도시보증공사)과 임차권등기 채권은 동일합니다.

신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 및 임차권 말소에 동의한다는 확약서가 2026년 6월 9일에 제출되었습니다.

이에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않습니다.

따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 각종 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

하지만 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 수질보전특별대책지역 등 환경 관련 규제가 다수 적용되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주위 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주변 환경: 단독주택 및 다세대주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 개발 및 행위 제한이 존재하여 향후 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 1995년 사용승인된 건물로, 2026년 기준 31년 경과하여 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지거래허가구역: 일정 기간 동안 외국인 등의 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 지역으로, 매수인의 자격 및 용도에 따라 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 소재 성원빌라 단지 내 다세대주택입니다. 감정가는 1억 1,200만원으로 책정되었습니다.

권리분석상 매수인이 인수해야 할 부담은 없으며, 임차인 관련 문제는 HUG 인수조건 변경으로 인해 매수인에게 인수되지 않는 것으로 정리되었습니다.

다만, 토지이용계획상의 각종 제한사항과 건물의 노후화는 잠재적인 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 매수인이 잔존 임대차보증금을 인수할 의무가 없어, 권리관계가 명확합니다.

* 경매 물건: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 깔끔한 등기 상태를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 건물의 연식 및 면적을 고려할 때 1억원에서 1억 700만원 사이의 거래가 있었습니다.

감정가 1억 1,200만원은 최근 시장가 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 103,000,000원으로 제안합니다. 입찰 시에는 해당 금액을 기준으로 낙찰 가능성을 높이기 위한 전략을 수립하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.