나이스옥션 법원경매 부천 2026타경76 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 115-14 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구 · 평가일 2026.03.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "부원초등학교" 북동측 인근에 위치하고 부근은 다세대주택,단독주택,연립주택,오피스텔,근린생활시설 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 인근에 "소사역" 및 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

1필지 대체로 사다리꼴 모양의 토지로 주택의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태

북측으로 로폭 약3~4m,서측으로 로폭 약5~6m포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역,소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(부원초-부천교육지원청문의) <교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(상대보호구역(서울신학대))<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(샘솔유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

제시목록 외의 물건

"건물감정평가요항표" 참조

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

1970년 1월 1일 사용승인을 받은 석회부럭조 시멘기와지붕 단층 주택건물로 외벽:시멘몰탈마감등 내벽:벽지마감등 창호:목재창호등

이용상태

건물전체를 주택건물로 사용하고 있었으나 장기간 폐문방치된 상태이며 별첨 사진에서와 같이 현상 및 관리상태 매우 불량함.

설비내역

위생 및 급배수설비등 되어있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 아래와 같이 제시외 건물이 소재하고 있으나 소규모 현상불량한 부합물로 경제적가치없음으로 판단하였음. ㄱ)세멘부럭조 스라브지붕 단층,창고:(3+3.7)×2.2÷2=7.37≒약7.4㎡

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함(감정평가서 참조)
-목록1.은 주택건물로 사용하고 있으나 장기간 폐문방치된 상태, 관리상태 매우 불량함(기타자세한 사항은 감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경76 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 115-14

용도: 단독주택

감정가: 504,750,000원

토지면적: 75.00㎡ (약 22.69평)

토지지분: 75㎡ (약 22.69평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.62㎡ (약 13.79평)

건물지분: 45.62㎡ (약 13.79평)

건물 제시외면적: 7.40㎡ (약 2.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO (국민은행)

특이사항: 토지거래허가구역, 장기간 폐문 방치, 관리 상태 매우 불량함.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 소사구 소사본동에 위치하며, "부원초등학교" 북동측 인근 지역에 속합니다.

주변 환경은 다세대주택, 단독주택, 연립주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타납니다.

교통 상황은 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 "소사역" 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로 상태는 본건 토지의 북측으로는 로폭 약 3~4m, 서측으로는 로폭 약 5~6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제3종일반주거지역에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있고, 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(부원초, 서울신학대, 샘솔유치원)으로 지정되어 있습니다. 또한 과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(2025.8.26.~2026.8.25.) 해당 기간 내 신규 취득 시 허가가 필요합니다.

3. 권리분석

토지 등기부 요약:

* 최초 소유권 이전: 이종순 (1989-07-20)

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2002-03-19, 9,100,000원)

* 기타 등기사항: 국민은행 근저당 (2008-06-11, 24,000,000원), 주식회사케이비국민카드 가압류 (2025-06-16, 5,605,938원), 국민은행 임의경매 (2026-03-06), 부천시 압류 (2026-04-20).

* 최근 소유권 이전: 서민경 (2026-07-16, 상속)

* 등기부상 채권 총액: 38,705,938원.

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 을1, 을7, 갑12, 갑13, 갑14의 권리가 말소 기준권리인 을1보다 후순위이거나 임의경매 개시 결정으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 있으나, 현재 구체적인 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

건물 등기부 요약:

* 토지 등기부와 동일한 권리 관계를 가지고 있으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 제공된 정보에는 별도의 임차인 현황이 명시되어 있지 않습니다. 그러나 건물 사용 상태가 장기간 폐문 방치된 점을 고려할 때, 임대차 관계가 없거나 조사되지 않았을 수 있습니다. 금액이 미상인 임차인이 있을 가능성도 배제할 수 없으므로, 현장 조사를 통해 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 다음과 같습니다.

* {"data":{"buildYear":2016,"estateAgentSggNm":"경기 부천시 소사구","excluUseAr":58.25,"houseType":"다세대","dealAmount":"21,500","dealDay":6,"dealMonth":7,"dealYear":2026,"jibun":"151-48"}} - 2016년식 다세대, 전용 58.25㎡, 215,000,000원 거래

* {"data":{"buildYear":2016,"estateAgentSggNm":"경기 부천시 소사구","excluUseAr":22.45,"houseType":"다세대","dealAmount":"10,000","dealDay":1,"dealMonth":7,"dealYear":2026,"jibun":"196-26"}} - 2016년식 다세대, 전용 22.45㎡, 100,000,000원 거래

* {"data":{"buildYear":2016,"estateAgentSggNm":"경기 부천시 소사구","excluUseAr":57.34,"houseType":"다세대","dealAmount":"25,500","dealDay":1,"dealMonth":7,"dealYear":2026,"jibun":"164-5"}} - 2016년식 다세대, 전용 57.34㎡, 255,000,000원 거래

분석:

* 제공된 최근 매매 정보는 모두 2016년에 건축된 '다세대주택'으로, 본건 '단독주택'(1970년 사용승인)과는 건축 연도, 주택 유형, 규모 등에서 상당한 차이가 있습니다. 따라서 이러한 정보만을 가지고 본건의 정확한 시세를 산정하기는 어렵습니다.

* 이 정보들을 참고하더라도, 본건 단독주택의 감정가(504,750,000원)는 주변 다세대주택 실거래가(1억 ~ 2억 5천5백만원)와 큰 격차를 보입니다. 이는 본건이 단독주택으로서의 토지 가치, 상대적으로 큰 토지 면적, 그리고 오래된 건물이라는 점 등을 종합적으로 고려한 감정가로 추정됩니다.

* 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 일정 기간 내 허가 요건을 충족해야 하는 점을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

* 교육: 북동측 인근에 부원초등학교가 위치하며, 서울신학대학교, 샘솔유치원 등 교육 시설과 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 소사역을 도보 또는 차량으로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화 및 관리 상태 불량: 1970년에 사용승인을 받은 주택으로, 건물 구조(석회부럭조 시멘기와지붕 단층) 및 마감 상태(시멘몰탈, 벽지, 목재창호 등)가 오래되었으며, 장기간 폐문 방치되어 관리 상태가 매우 불량합니다. 이는 상당한 수리 또는 철거 비용 발생 가능성을 시사합니다.

* 제시외 건물 존재: 건물의 부합물로 평가된 제시외 건물(창고, 약 7.4㎡)이 존재하며, 감정평가서 참조하라는 내용으로, 합법적인 건축물인지 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 본건 토지를 취득하는 경우 잔금 납부 전에 관할 시, 군, 구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가를 받지 못하면 계약이 무효가 됩니다.

* 교육환경 보호구역: 학교 인근 지역으로, 일부 업종의 신축 또는 영업이 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 소사본동에 소재한 단독주택입니다. 교통의 요지인 소사역 인근에 위치하여 입지 조건이 비교적 우수하며, 주변에 초등학교 등 교육 시설과 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다. 권리 분석상으로도 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 다수 존재하며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 보여 권리상 깨끗한 물건입니다.

하지만, 건물이 1970년식으로 노후화가 심각하고 장기간 방치되어 관리 상태가 매우 불량하다는 점은 큰 부담 요인입니다. 또한, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 취득 절차에 있어 허가를 받아야 하는 제약이 있습니다. 이러한 점들을 고려할 때, 본건은 건물 자체의 가치보다는 토지 가치와 향후 개발 가능성에 초점을 맞춰 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 장기적인 토지 가치 상승 기대: 소사역 주변 지역의 재개발 및 역세권 개발 잠재력을 고려할 때, 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 신축 개발을 통한 가치 증대: 노후한 건물을 철거하고 신축 단독주택 또는 소형 다가구/다세대주택 등으로 신축할 경우, 높은 수익률을 기대해 볼 수 있습니다.

* 우수한 접근성: 소사역이 인접해 있어 교통이 편리하며, 이는 향후 주거지로서의 선호도에도 긍정적인 영향을 미칩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 504,750,000원

시세 분석 및 고려사항:

* 주변 다세대주택 실거래가 정보는 본건 단독주택과 직접 비교하기에는 한계가 있습니다. 본건의 감정가는 주로 토지 가치와 해당 지역의 주거지로서의 가치를 반영한 것으로 보입니다.

* 건물 상태가 매우 불량하므로, 최소 수천만원에서 억대 이상의 철거 및 신축/리모델링 비용이 발생할 것으로 예상됩니다. 제시외 건물(약 7.4㎡) 포함 약 53㎡의 철거 비용을 평당 100만원으로 가정 시, 약 1,750만원이 예상되며, 이는 최소 추정치입니다.

* 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 허가 절차를 거쳐야 합니다.

보수적 접근 및 제안:

건물의 현재 상태와 추가적인 비용 발생 가능성, 토지거래허가구역임을 감안할 때, 감정가 전액보다는 보수적인 관점에서 접근하는 것이 현명합니다. 주변 시세 및 건물 상태를 고려하여 감정가 대비 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 3억 5천만원 ~ 4억 3천만원

최종 입찰가는 반드시 현장 방문을 통해 건물의 정확한 상태를 파악하고, 주변 부동산 전문가와 상담하여 최근 실거래가, 향후 개발 가능성, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.