나이스옥션 법원경매 수원 2026타경51045 [1] 경기도 용인시 처인구 마평동 589-9 드림캐슬 101동 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한얼 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 마평동 소재 "동부사거리" 남동측 인근 일반주택지대에 위 치하는 「드림캐슬 101동 3층 304호」로서, 주위는 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택) ㆍ단독주택ㆍ동부로변 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 제반 차량 출입 자유로운 상태로 인근 국도ㆍ지방도ㆍ시도의 배치상태 및 도로의 계 통 등으로 보아 차량의 이용편은 대체로 무난한 편이며, 대중교통여건은 인근 버스정류장의 위치 및 노선 등 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 2022.03.10. 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 11층건내 3층 304 호로서, 외벽 : 외작석재타일붙임 창호 : 하이샷시창임

이용상태

본건은 공부상 오피스텔[방3(도면상 오피스), 거실(도면상 오피스), 주방, 욕실2, 다용도실, 현관 등]임.

설비내역

본건은 급ㆍ배수 등 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스공급설비 등 되어 있으며, 개별난방임.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재하는 토지는 대체로 사다리형의 인접지와 등고 평탄한 공동주택(공부상 업무시설 (오피스텔), 공동주택(도시형생활주택 : 단지형다세대주택)) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재하는 토지는 지적도상 남측으로 로폭 약8mㆍ서측으로 로폭 약6m의 도로가 개설되 어 있으며, 이 도로는 서측으로 대중교통편이 운행되는 동부로 및 북측으로 중부대로 등과 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수 도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역( 기간 : 25.8.26.~26.8. 25. 대상 : 외국인 등/용도 : 단독주택,다가구,연립,다세대,아파트( 국토부 제2025-1058호))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 임대관계 미상임. (2) 본건 이용상황ㆍ관리상태 등 입찰시 재확인바람.

물건 비고

보증금 전액에 관하여 배당금으로 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 신청채권자겸 주택임차권자 승계인의 대항력 포기 확약서가 제출되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2026타경51045 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 마평동 589-9 드림캐슬 101동 3층 304호

용도: 오피스텔

감정가: 300,000,000원

토지면적: 34.07㎡ (약 10.31평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 70.07㎡ (약 21.19평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 개시결정 등기부 기준)

건축년도: 2022년 3월 10일 사용승인

2. 입지조건

본건은 경기도 용인시 처인구 마평동 소재 "동부사거리" 남동측 인근 일반주택지대에 위치한 "드림캐슬 101동 3층 304호"입니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

본건이 소재하는 토지는 지적도상 남측으로 약 8m, 서측으로 약 6m의 도로가 개설되어 있으며, 이는 동부로 및 중부대로와 연결됩니다.

차량 통행이 원활하고, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용도 대체로 편리한 편입니다.

토지 이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당합니다.

토지거래 계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있으나, 본건의 용도(오피스텔)로는 일반적인 매수인에게 큰 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

본건은 수원지방법원 2026타경51045호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

말소기준권리: 등기부상 갑5(2026-03-09) 접수된 주택도시보증공사 명의의 강제경매개시결정 등기입니다.

권리분석상 특이사항으로는 선순위임차권이 존재했으나, 신청채권자겸 주택임차권자 승계인(조대영)이 보증금 전액 변제 여부와 관계없이 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 대항력 포기 확약서가 제출되었습니다.

이에 따라 본건 매각으로 인해 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

HUG 인수조건 변경이라는 특수물건정보가 있으나, 상세 내용은 경매 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

등기부상 을1(2024-04-29) 접수된 조대영 명의의 주택임차권은 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

본건은 주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어 기본적인 상권 형성은 되어 있습니다.

"동부사거리" 인근으로 유동인구 및 차량 통행량이 있으며, 이에 따른 근린생활시설의 배후 수요가 예상됩니다.

오피스텔로서 업무시설 용도로 활용 가능하며, 지역 내 오피스텔 및 주거시설 수요를 충족할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 2022년 3월에 사용승인을 받은 신축급 오피스텔입니다.

내부 구조는 공부상 오피스텔(방 3, 거실, 주방, 욕실 2, 다용도실 등)로 이용 중입니다.

기본 위생 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 도시가스 공급 설비 등이 갖추어져 있으며 개별난방 방식입니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이용 시에도 주요 도로망으로의 접근성이 좋습니다.

주변 편의시설로는 근린생활시설 등이 있으며, 생활 편의성은 대체로 양호한 편입니다.

혐오시설에 대한 정보는 공개된 자료 및 지도 검색 결과에서 특별히 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인의 대항력 포기 확약서가 제출되었으나, 추후 법적 다툼의 소지 여부는 면밀히 검토해야 합니다.

HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요하며, 이에 따른 잠재적 위험이 있을 수 있습니다.

"본건 임대관계 미상임", "본건 이용상황ㆍ관리상태 등 입찰시 재확인바람"이라는 문구는 입찰 전 현장 방문을 통한 철저한 확인이 필요함을 시사합니다.

토지거래 계약에 관한 허가구역 지정 기간(2026.8.25.까지) 내 매수 시 관련 규정을 숙지해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 신축급 오피스텔로, 입지 조건 및 교통 여건이 양호하며 권리관계가 비교적 명확하게 정리된 경매 물건입니다.

특히 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, HUG 인수조건 변경이라는 특수사항과 임대차 관계에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

신축급 오피스텔로 즉시 활용 가능하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

임차 보증금 미인수로 초기 투자 부담이 적습니다.

동부사거리 인근으로 생활 편의시설 및 교통망이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적 및 층수의 거래 사례는 다음과 같습니다.

지난 2024년 6월, 68.44㎡ 면적의 10층 매물이 310,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 3월에는 70.2㎡ 면적의 10층 매물이 320,000,000원에, 68.44㎡ 면적의 3층 매물이 320,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 70.07㎡ 면적의 3층 오피스텔이며, 감정가는 300,000,000원입니다.

최근 3층 매물이 320,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 경쟁이 예상됩니다.

따라서, 보증금 인수 부담이 없는 점과 신축 건물의 가치를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 290,000,000원에서 310,000,000원 사이로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.