나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30515 [1] 경기도 김포시 마산동 636-1 한강 힐스테이트 511동 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 마산동 소재 "솔터초등학교" 남측에 위치하며, 주변은 동유형의 아 파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주변 환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 구래역(김포골드라인')이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 경사지붕 지상20층 건물내 제7층 제701호로서, (사용승인일:2013.02.28) 외벽: 몰탈위 페인트 마감 및 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등으로 조사됨.

이용상태

"아파트"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지설비 등 소방설비 등이 구비되어 있 음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 광평수의 사다리형 토지로서, 현황 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결 됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역(2014-11-27) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 소 로3류(폭 8m 미만)(2014-11-27)(특수도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-06-22)(김포구래초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(솔터고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(솔터초 등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(오즈의마법사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(솔터초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(오즈의 마법사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구 (김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계 약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26 .8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2026타경30515 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 마산동 636-1 한강 힐스테이트 511동 7층 701호 (도로명 주소: 경기도 김포시 김포한강7로22번길 22)

* 용도: 아파트

* 감정가: 402,000,000원

* 건물 전용 면적: 84.92㎡ (약 25.7평)

* 토지 지분 면적: 52.25㎡ (약 15.8평)

* 아파트 단지 총 면적: 72,736.3㎡ (토지), 213,145.43㎡ (건축)

* 건축물 사용승인일: 2013년 2월 28일

* 아파트 단지 정보: 총 14개 동, 1382세대

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 김포시 마산동 소재 "솔터초등학교" 남측에 위치하며, 주변은 동유형의 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 구래역(김포골드라인)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 10월 29일 접수된 신한은행 근저당권 (채권액 261,250,000원)입니다.

* 등기부상 권리관계:

* 소유권 이전: 이영자 (2013.09.30), 김한욱 (2016.11.10), 정건수 (2021.10.29)

* 근저당: 신한은행 (2021.10.29, 말소기준권리), 대구은행 (2022.08.26, 말소)

* 임의경매개시결정: 에프에스제이2509유동화전문유한회사 (2026.02.27, 채권액 239,236,807원)

* 등기부상 총 채권액: 621,250,000원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상.

* 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금/차임이 미상인 경우 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (별도의 지상권 등기가 명시되지 않았으나, 잠재적 권리로서 고려해야 합니다.)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 김포시 마산동의 주거 중심지에 위치하며, 인근에 다수의 아파트 단지가 밀집해 있습니다.

* 단지 내 및 주변 상가 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 구래역(김포골드라인) 이용이 가능하여 김포 시내 및 서울로의 접근성이 양호합니다.

* 인근 학교 및 공원 등은 쾌적한 주거 환경을 조성하는 요소로 작용합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 솔터초등학교, 김포구래초등학교, 솔터고등학교 등 다수의 교육시설이 인접해 있으며, 공원 및 근린생활시설이 풍부하여 생활 편의성이 높습니다.

* 아파트 단지 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 전기차 충전기(지하 38대) 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 주차: 단지 내 총 1859대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 이 중 개인 자동 주차 시설이 1852대를 차지합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 채권의 유동화 과정에서 발생할 수 있는 법률적, 절차적 특이사항에 대한 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 본 건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 교육환경 보호를 위한 상대보호구역 및 절대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역 등에 포함되어 있습니다.

* 과거 토지거래계약 허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 지정기간(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)이 보고서 작성 시점(2026년 10월) 기준으로 만료되었으므로, 취득 시 별도의 허가는 필요하지 않을 것으로 판단됩니다. (제공된 정보 기준)

* 임대 관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 명도 관련 절차 및 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 김포시 마산동의 한강 힐스테이트 아파트 511동 7층 701호로, 2013년에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 입지적으로 학교, 공원, 상업시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 구래역을 통한 교통 편의성도 우수합니다.

* 등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없어, 경매 절차 완료 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 유동화 물건이라는 점, 임대 관계 미상, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 가능성은 투자 전반에 걸쳐 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 수요를 갖춘 대규모 아파트 단지 내 물건으로, 시세 변동성이 상대적으로 낮습니다.

* 구래역(김포골드라인) 인접으로 수도권 접근성이 우수하며, 김포 신도시의 지속적인 개발에 따른 가치 상승 기대가 가능합니다.

* 풍부한 생활 인프라(교육, 편의시설, 녹지 공간)는 거주 만족도를 높이며, 이는 부동산 가치 유지 및 상승 요인으로 작용합니다.

* 대부분의 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 6월 5일: 39,000만원 (22층)

* 2026년 6월 11일: 36,000만원 (24층)

* 2026년 7월 16일: 37,000만원 (21층)

* 평균 최근 실거래가: 약 37,333만원

* 감정가: 40,200만원

* 본 물건은 7층으로, 최근 거래된 고층(21-24층)의 가격보다 조정될 여지가 있습니다. 감정가 역시 최근 실거래가와 다소 차이가 있으므로, 이를 종합적으로 고려한 신중한 입찰가가 요구됩니다.

* 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 보수적인 접근 시 약 380,000,000원에서 395,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 본 보고서에서는 약 3,850,000,000원을 적정 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.