나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30609 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-60 샹보르영무파라드김포한강1동 3층315호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 김포시 구래동 소재 '한가람초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 및 각종 대단지 아파트가 혼재하는 신도시 내 준주거/업무지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 김포골드라인 '양촌역'이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건 내 3층 315호로서, 외벽: 알루미늄 복합판넬 및 강화유리 등 마감. 내벽: 페인팅 등 마감. 창호: 알루미늄 샷시 등 창호임.

이용상태

공장(지식산업센터)임. ※ 후첨 "건물내부구조도 및 임대상황" 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 화물용리프트, 주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 약 22m 내외, 북측으로 약 12m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구래동 6871-60 :도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 공공공지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) 구래동 6871-61 :도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 공공공지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30609 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-60 샹보르영무파라드김포한강 1동 3층 315호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 3층 315호

용도: 지식산업센터 (공장)

토지면적: 11.06㎡ (약 3.35평)

건물면적: 42.80㎡ (약 12.95평)

감정가: 179,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (근저당권자, 경매 신청 채권자)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

경기도 김포시 구래동에 위치하며, '한가람초등학교' 남서측 인근입니다.

주변은 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 및 대규모 아파트 단지가 혼재하는 신도시 내 준주거/업무지대입니다.

* 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.

김포골드라인 '양촌역'이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

본건은 동측 약 22m, 북측 약 12m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 공공공지(저촉), 중로1류, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 말소기준권리: 2022년 11월 9일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (을3)입니다.

* 인수되는 보증금: 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 611,200,000원

(근저당 183,600,000원 + 가압류 400,000,000원 + 가압류 27,600,000원 + 김포시 압류)

* 임차인 현황:

임대료 및 보증금이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설

대규모 아파트 단지와 오피스텔, 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

다수의 지식산업센터가 위치하여 관련 업종 종사자 및 기업체 이용이 활발할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경

'한가람초등학교'가 인근에 소재하여 자녀 교육에 접근성이 좋습니다.

* 편의시설

신도시 내에 위치하여 마트, 병원, 식당 등 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액(611,200,000원)이 감정가(179,000,000원)를 크게 상회하므로, 낙찰 후 인수되는 채무가 있는지 또는 유찰 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. (단, 본건은 임의경매로 채권 총액이 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.)

* 임대 미상 임차인

임대 조건이 확인되지 않은 임차인이 있을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설 유무

현재까지 확인된 정보 및 주변 환경(신도시, 초등학교 인접)상 혐오시설의 직접적인 영향은 없어 보입니다. (추가적인 현장 조사 권장)

1.6. 종합 의견

김포 신도시의 중심상업/업무지구에 위치한 신축급 지식산업센터입니다.

신축 연한(2022년 사용승인)과 양촌역 역세권의 이점을 가지고 있어 향후 임대 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

다만, 높은 채권 총액과 미상인 임대 조건 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 김포 신도시 개발 및 정주 여건 개선에 따른 수혜 예상

* 편리한 교통망(양촌역) 및 풍부한 배후 수요

* 지식산업센터로서의 안정적인 임대 수익 기대

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 179,000,000원입니다.

예상 입찰가는 인수해야 할 보증금(0원)을 제외하고 산정합니다.

주변 시세, 공실률, 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

현재 시점의 감정가를 기준으로 보수적으로 접근한다면, 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

다만, 유찰 및 재감정가 하락 가능성, 시장 상황 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.