나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30550 [1] 경기도 부천시 오정구 오정동 113 오복하이츠빌 101동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천 · 평가일 2026.03.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 오정동 소재 '부천덕산초등교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평스라브지붕 5층건(사용승인일 : 2001.12.19.)내 2층 203호로서 외벽 : 드라이비트마감 등임. 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등임. 창호 : 하이새시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지인 토지로서 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 용도는 공동주택인데, 집합건축물대장상 용도는 다세대주택임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

등기사항전부증명서상 용도는 공동주택인데, 집합건축물대장상 용도는 다세대주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 1.1. 기본 사항

사건번호: 부천지원 2026타경30550 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 오정동 113 오복하이츠빌 101동 2층203호

용도: 공동주택 (집합건축물대장상 다세대주택)

감정가: 148,000,000원

토지면적: 25.08㎡ (약 7.59평)

건물면적: 51.05㎡ (약 15.44평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험

특이사항: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권 (권리분석 참조)

주의사항: 등기사항전부증명서상 용도는 공동주택, 집합건축물대장상 용도는 다세대주택으로 공부상 차이 있음.

3. 1.2. 건축물 상세 정보

건축물명: 오복하이츠빌

동/호수: 101동 2층 203호

구조: 철근콘크리트조

층수: 5층 건물 중 2층

사용승인일: 2001년 12월 19일

건축물대장상 연면적: 601.82㎡

4. 1.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 토지 형상 및 이용 상태: 대체로 사다리형의 평지로서 공동주택의 부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 본건 북동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있음.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수 규제 사항 존재함.

5. 2.입지조건

6. 2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 부천시 오정구 오정동 소재 '부천덕산초등교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

7. 2.2. 교통 및 도로 상황

* 본건까지 제반 차량의 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편임.

* 북동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호함.

8. 3.권리분석

9. 3.1. 등기부 요약 및 말소기준권리

* 총 등기부채권액: 2,143,000,000원

* 말소기준권리: 갑9 (주택도시보증공사 가압류, 2023.01.19. 접수)

10. 3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

* 입주자: 한동진 (이름 '한 '으로 마스킹 처리)

* 보증금: 144,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-21

* 확정일자: 2022-08-22

* 대항력: 없음

* 비고: 을구 9번 주택임차권 등기는 말소 예정이며, 입주자는 대항력이 없어 인도명령 대상이 될 것으로 보입니다.

11. 3.3. 인수/말소 권리 분석

* 말소 예정 권리:

* 을9 주택임차권 (한국토지주택공사, 보증금 144,000,000원, 2025.01.24. 접수, 말소)

* 갑9 주택도시보증공사 가압류 (2023.01.19. 접수, 말소)

* 갑10 서울특별시 압류 (2023.01.30. 접수, 말소)

* 갑11 남동세무서장 압류 (2023.05.03. 접수, 말소)

* 갑12 부천시 압류 (2023.07.28. 접수, 말소)

* 갑13 강서구(서울특별시) 압류 (2026.02.27. 접수, 말소)

* 갑14 서울보증보험 강제경매 (채권액 148,280,547원, 2026.03.05. 접수, 말소)

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 권리는 낙찰 후 말소될 예정임)

12. 4.상권분석

13. 4.1. 최근 거래 사례 (2026년 7월 기준)

* 조강빌라 (2002년식, 34.6㎡): 14,000만원 (약 404.6만원/㎡)

* 한진빌라 (1997년식, 35.63㎡): 12,400만원 (약 348.0만원/㎡)

* 청송빌라 (1986년식, 35.94㎡): 6,000만원 (약 167.0만원/㎡) - 연식 차이 및 조건 상이로 주요 비교 대상에서 제외함.

14. 4.2. 시세 분석

* 주변 시세 평균 (유사 연식 다세대주택): 약 376.3만원/㎡

* 본건 건물 면적 51.05㎡ 기준, 최근 유사 연식 다세대주택 거래 사례 평균 시세(약 376.3만원/㎡)를 적용 시 예상 시세는 약 192,000,000원 (51.05㎡ * 376.3만원/㎡) 입니다.

* 감정가(148,000,000원) 대비 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익 가능성이 있습니다.

15. 5.생활정보

16. 5.1. 생활 편의시설 및 교육 환경

* 교통: 인근 버스 정류장 이용 가능, 차량 접근 용이.

* 교육: 부천덕산초등학교 서측 인근에 위치하여 초등학교 학군 이용이 편리함.

* 편의시설: 주거지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

17. 5.2. 주변 환경 (혐오시설 유무 포함)

* 주변은 공동주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 인근 지역에 대규모 혐오시설이 확인되지 않아 주거 환경에 부정적인 영향은 적을 것으로 판단됨.

18. 6.잠재적 리스크

19. 6.1. 공부상 불일치

* 등기사항전부증명서상 용도(공동주택)와 집합건축물대장상 용도(다세대주택)의 차이가 있어, 추후 재산권 행사 시 행정적 확인이 필요할 수 있음.

20. 6.2. 권리 관련 특이사항

* 'SGI 인수조건 변경', '선순위임차권' 등 특이사항 기재로 인해 권리분석상 대항력 없음으로 판단되더라도, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수 없음. (주의 요망)

21. 6.3. 기타 제한사항

* 제2종일반주거지역 외 다수의 규제사항(가축사육제한, 항공표면, 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등)이 존재하여 향후 건축행위 등에 제약이 있을 수 있음.

22. 7.종합 의견

23. 7.1. 물건 평가

* 본 물건은 부천시 오정구에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지조건과 최근 실거래가 대비 낮은 감정가를 가진 점이 장점임.

* 건물 연식이 2001년으로 노후화가 진행되었으나, 다세대주택임을 감안할 때 관리 상태에 따라 충분히 활용 가능할 것으로 보임.

* 권리분석상 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단되나, 임차인 관련 특이사항 및 공부상 용도 불일치 등은 명도 및 향후 재산권 행사에 잠재적 리스크로 작용할 수 있어 면밀한 검토가 필요함.

24. 8.투자 포인트

25. 8.1. 투자 매력 요약

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 평균(약 376.3만원/㎡) 대비 본건 감정가(약 290만원/㎡)가 낮게 책정되어, 시세 차익을 통한 투자 수익 기대 가능.

* 입지: 부천시 오정구의 주거지역 내 위치하여 주거 편의성이 있음.

* 건물 상태: 2001년 준공 건물로, 최신 건물은 아니나 다세대주택으로서 관리 상태에 따라 주거 가치가 유지됨.

26. 9.예상 입찰가

27. 9.1. 산정 근거 및 제안

* 감정가: 148,000,000원

* 최근 시세 분석 결과, 본건의 시장 가치는 약 192,000,000원 수준으로 추정됨.

* 권리상 인수 부담은 없으나, 공부상 용도 불일치 및 임차인 관련 특이사항 등 잠재적 리스크를 고려하여 감정가 대비 소폭 상승한 가격으로 입찰하는 것을 고려할 수 있음.

* 예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 165,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.