나이스옥션 법원경매 부천 2026타경87 [1] 경기도 김포시 구래동 6917 1층 116호 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '구래동행정복지센터' 동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공 동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물 내 1층 116호로서, 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등임. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공부상 일련번호 1은 일반음식점, 일련번호 2~4는 주차장으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 근린생활시설 및 자동차관련시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 4면이 외곽공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구래동 6917 :도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로1류(폭 10m ~12m)(2014-11-27)(접합), 주차장, 주차장(2014-11-27), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접 합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (김포한가람유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(김포한가람중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(김포한가람초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리 권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역 (양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파 트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각
목록1은 일반음식점, 목록2내지4는 주차장으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부천지원에서 진행하는 2026타경87 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다. 경기도 김포시 구래동 6917번지, 1층 116호에 소재하며, 집합건축물대장상 주요 용도는 '자동차 관련시설'이며, 기타 용도로는 '제2종 근린생활시설, 자동차관련시설'로 기재되어 있습니다. 감정가는 802,000,000원입니다. 매각 대상은 토지 및 건물 지분이며, 토지 면적은 1,369.40㎡ (약 414.22평)이고 이 중 59.902583㎡ (약 18.12평)이 매각 대상 지분입니다. 건물 면적은 3,218.79㎡ (약 973.75평)이며, 이 중 140.79816899999997㎡ (약 42.59평)이 매각 대상 지분입니다. 토지 및 건물 지분이 일괄 매각되며, 주요 이용 현황으로는 목록1은 일반음식점으로, 목록2부터 4까지는 주차장으로 이용 중입니다. 채권자는 인OOOOOOO이며, 본 건은 지분 매각으로 진행됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 구래동 6917번지, 1층 116호에 위치합니다. (신주소: 경기도 김포시 김포한강9로115번길 11) '구래동행정복지센터' 동측 인근에 자리하고 있으며, 주변 지역은 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. 차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 본 건물의 부지는 4면이 외곽 공도에 접하고 있어 접근성이 좋습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 주차장, 중로3류 등에 해당합니다. 또한, 성장관리권역 및 택지개발지구(김포신도시택지개발)에 포함되어 있어 향후 지역 개발 및 관련 규제 변화 가능성이 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 토지 및 건물 지분에 대한 임의경매입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2022년 5월 11일 접수된 인천강화옹진축산업협동조합의 근저당권 (을35)입니다. 등기부채권 총액은 15,598,797,448원으로 매우 높습니다.

주요 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

* 인수되는 권리:

* 을31 (2022.04.19. 접수, 인천강화옹진축산업협동조합 근저당권): 금 715,000,000원. 본 권리는 등기부상 '인수'로 기재되어 있어, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 비록 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음'으로 명시되어 있으나, 이 부분은 반드시 확인이 필요합니다.

* 말소되는 권리:

* 말소기준권리인 을35 (2022.05.11. 접수)를 비롯하여 을55, 을56, 을58, 을61, 을66, 을67, 을71, 을74 등 다수의 근저당권 및 기타 권리들이 말소될 것으로 예상됩니다.

* 기타 권리:

* 다수의 가압류 및 압류 등기(경기신용보증재단, 서울보증보험주식회사, 김포시, 정건철 등)가 존재하나, 이들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/사업일자: 2024-02-19

* 확정일자: 2026-04-23

* 배당신고일자: 2026-04-28

* 대항력: 없음

* 임차인: 주

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2023-09-07

* 대항일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인 보증금은 인수되지 않습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 '자동차 관련시설' 및 '제2종 근린생활시설' 용도로 활용 가능합니다. 현재 목록1은 일반음식점으로, 목록2부터 4까지는 주차장으로 이용되고 있습니다. 주변은 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 일정 수준의 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 김포한강신도시에 속해 있어 신도시 개발에 따른 인구 유입 및 상권 활성화 잠재력이 존재하는 지역입니다.

1.4. 생활정보

인근에 '구래동행정복지센터'가 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다. 차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용 편의성 또한 보통 수준입니다. 주변에 아파트 단지 및 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 현재까지 조사된 정보 및 일반적인 검색 결과상, 해당 물건지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 소유주와 지분 비율에 따른 소유권 및 관리 권한에 대한 명확한 협의가 필수적입니다. 지분 소유주 간의 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 인수되는 근저당권 (을31): 715,000,000원의 근저당권이 매각으로 소멸되지 않고 인수될 경우, 이는 매수인이 추가로 부담해야 하는 막대한 비용입니다. 이 부분에 대한 최종 확인이 반드시 필요합니다.

* 이용 목적물 현황: 일반음식점 및 주차장으로 이용 중이나, 실제 이용 상황과 공부상 용도(자동차 관련시설) 간의 차이에 대한 확인이 필요합니다.

* 미납 관리비 및 공과금: 명도 후 미납된 관리비 및 공과금은 낙찰자가 인수하거나 정산해야 할 수 있습니다.

* 건축물 관련 규제: 토지이용계획상 지구단위계획구역, 택지개발지구 등에 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 관련 법규 준수가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 구래동에 위치한 자동차 관련 시설의 지분 매각 건입니다. 감정가는 8억 2백만 원이나, 7억 1천 5백만 원에 달하는 근저당권(을31)이 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 매우 높아, 투자 시 추가적인 비용 부담이 상당할 것으로 예상됩니다. 지분 매각이라는 특성상 소유권 행사에 제약이 따르며, 관련 소유주와의 긴밀한 협의가 선행되어야 합니다. 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준이나, 인수 채무액이 감정가를 초과하는 수준이므로 매우 신중한 투자 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 김포한강신도시의 개발 잠재력: 신도시 개발에 따른 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 안정적인 용도: 자동차 관련시설 및 근린생활시설은 꾸준한 수요가 있는 업종으로 운영 안정성이 비교적 높습니다.

* 지분 매각을 통한 시장 진입: 복잡한 권리 관계와 높은 인수 채무를 이해하고 적정 가격에 낙찰받을 경우, 시세 차익 확보 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금'은 0원이므로 고려되지 않습니다. 그러나 715,000,000원에 달하는 근저당권(을31)이 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 매우 높다는 점을 최우선으로 고려해야 합니다. 이는 낙찰자가 입찰가 외에 추가로 부담해야 할 실질적인 비용입니다. 따라서, 본 물건의 입찰가는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여, 낙찰 후 추가 인수 채무액을 고려한 총 투자 비용을 합리적으로 책정해야 합니다.

감정가: 802,000,000원

인수 가능 채무 (을31 근저당권): 715,000,000원

잠재적 투자자는 실질적인 총 인수 금액(입찰가 + 인수 채무액)을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 예상 입찰가는 감정가의 50% ~ 60% 수준인 약 401,000,000원에서 481,200,000원 범위에서 신중하게 검토하는 것을 권장합니다. 이는 인수되는 채무액과는 별도로 산정되는 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.