나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502093 [1] 인천광역시 남동구 간석동 123-19 대준블루인 12층1203호 오피스텔 경매

인천광역시 남동구 용천로153번길 30 대준블루인, 12층1203호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2026타경502093(인천지방법원 경매27계). 감정가 292,000,000원, 최저가 204,400,000원. 매각기일은 2026-11-10입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2026 타경 502093 [1]
소재지	인천광역시 남동구 간석동 123-19 대준블루인 12층1203호
도로명주소	인천광역시 남동구 용천로153번길 30 대준블루인, 12층1203호
용도	집합건물
매각기일	2026.11.10
관할법원	인천지방법원 경매27계 (032-860-1627)
이용제한	일반상업지역, 방화지구, (접함)도로, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역

인천광역시 남동구 간석동 123-19 대준블루인 12층1203호 오피스텔 경매 물건 이미지

면적

토지면적	12.19㎡ (3.69평)
건물면적	77.52㎡ (23.45평)

금액

감정가	292,000,000원
최저가	204,400,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	20,440,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.10.02	292,000,000원	유찰
2차	2026.11.10	204,400,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 대상물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 &apos;간석오거리역(인천1호선)&apos; 남동측 인근에 위치 하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.
교통상황: 대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(간석오거리역)이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 제12층 제1202호로서, - 외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 - 창호 : 하이새시 창호 등임.
이용상태: 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있음.
설비내역: 기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, &quot;업무시설 및 공동주택&quot; 건부지로 이용 중임.
인접 도로상태등: 남서측으로 폭 약 8M의 포장도로와 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453 -2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경502093 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 123-19 대준블루인 12층1203호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 건축물대장상 업무시설 및 공동주택)

건축년도: 2019년

건물규모: 지하 1층, 지상 14층 중 12층

건물면적: 77.52㎡ (약 23.45평)

토지면적: 12.19㎡ (약 3.69평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 292,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역(인천1호선)' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(간석오거리역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

남서측으로 폭 약 8M의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획으로는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래 계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25)입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

집합건물 등기부상 을구 1번 순위로 주택임차권(김미정, 보증금 314,000,000원)이 등기되어 있으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리사항에 '다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'으로 명시되어 있으며, 임차인 현황 및 등기부상 말소 예정으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사(김미정)

보증금: 314,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-10-29

확정일자: 2021-09-23

배당신고일자: 2023-09-20

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (등기부상 말소 예정으로 인수 부담 없음)

3.3. 말소기준권리 및 총 채권액

말소기준권리: 압류 (목포세무서장, 2024-03-15)

등기부채권 총액: 314,000,000원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 분석

간석오거리역 일대는 과거 인천의 대표적인 유흥가이자 교통의 중심지였으나, 현재는 상권 노후화와 코로나19의 영향으로 높은 상가 공실률(30.9% 기록)을 보이고 있습니다. 유동인구는 많으나 소비로 이어지지 않는 경향이 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

주변에 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관련 리스크

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 사항이 있으나, 등기부상 말소 예정이며 인수 보증금 합계가 0원으로 분석되어 낙찰자에게 인수될 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 법규 및 행위 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 외국인 대상 토지거래 허가구역(지정기간 2025.08.25까지) 등 일부 제한사항이 있습니다.

5.3. 기타 확인 필요 사항

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 1호선 간석오거리역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통이 편리한 장점이 있습니다. 감정가는 292,000,000원이며, 최근 유사 면적의 오피스텔 매매 사례(2024년 4월, 250,000,000원)가 존재합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 대부분 말소될 예정이어서 인수 부담이 적은 편입니다. 다만, 간석오거리 상권의 전반적인 침체 상황과 노후화된 이미지는 향후 가치 상승에 영향을 줄 수 있는 요인으로 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 인천지하철 1호선 간석오거리역 역세권에 위치하여 교통이 편리함.

* 건축물대장상 용도가 업무시설 및 공동주택으로 활용 가능성이 있음.

* 권리상 낙찰 후 인수 부담이 적은 편으로, 명도 관련 분쟁 소지가 낮을 수 있음.

8. 예상 입찰가

최근 유사 면적(74.9㎡)의 오피스텔이 2024년 4월에 250,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 본건 물건은 전용면적 77.52㎡, 12층으로 최근 거래가 대비 소폭 상승 가능성을 고려하여 감정가(292,000,000원)와 최근 실거래가(250,000,000원)를 종합적으로 고려 시, 260,000,000원에서 280,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 시장 상황 및 주변 시세 변동을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.1.물건 기본정보