나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502075 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 597-95 수봉파크빌 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '도화초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위여건 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제3층 제303호로서 외벽 : 스톤코트 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방설비, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단으로 부정형의 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 3미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도화동 597-95, 597-96, 597-149 : 동일사항임. 준주거지역, 고도지구(2024-12-30)(G.L+15m 이하(인천광역시 고시 제2024-435호)), 지구단위 계획구역(수봉 지구단위계획), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-02) (인천광역시남부교육지원청 제2024-215호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (2024-09-02)(인천광역시남부교육지원청 제2024-215호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.) 지적재조사사업지구.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 597-95 수봉파크빌 3층 303호

사건번호: 인천지방법원 2026타경502075 (1)

토지면적: 42.46㎡ (약 12.84평)

건물면적: 54.58㎡ (약 16.51평)

건축물대장상 준공일: 2015년

용도: 다세대주택

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

감정평가액: 143,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치하며, '도화초등학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 동류형의 다세대주택, 단독주택, 공원 등이 혼재하는 일반적인 주거 지역입니다.

전반적인 주위 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 출입이 가능하며, 북동측으로 폭 약 3미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 준주거지역, 고도지구(G.L+15m 이하), 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 요구됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 창원지방법원 2023카단1005 사건의 가압류(주식회사리본즈, 접수일 2023-01-26)입니다.

3.2. 등기부 현황 및 인수 권리

* 등기부상 채권 총액: 279,336,545원

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매, 접수일 2026-03-16)

* 기타 권리: 공유자전원지분전부이전, 주택임차권(최예지, 보증금 154,500,000원), 소유권이전, 가압류(주식회사리본즈, 주택도시보증공사), 압류(국민건강보험공단, 동울산세무서장) 등이 등기되어 있습니다.

* 주요 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(최예지)

* 보증금: 154,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-30

* 확정일자: 2021-12-02

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 권리분석상 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 주의사항: '물건명세서 참고사항'에 을구 순위 1번 주택임차권등기가 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 '말소동의 확약서'가 제출된 것으로 보입니다. 임차인의 대항력이 없고 등기부상 말소 예정인 점, 그리고 인수 보증금 합계가 0원인 점 등을 종합적으로 고려할 때 인수될 위험은 낮으나, 최종 말소 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 연립 및 다세대주택의 거래 시세는 다음과 같습니다.

* 인천 미추홀구 도화동 233-1번지 한양(연립, 1983년식, 53.85㎡): 2026년 5월 9,000만원 (약 552만원/평)

* 인천 미추홀구 도화동 245-8번지 우림빌라(다세대, 1992년식, 32.76㎡): 2026년 5월 4,500만원 (약 454만원/평)

* 인천 미추홀구 도화동 116-10번지 금호빌라(다세대, 1990년식, 38.23㎡): 2026년 5월 5,000만원 (약 431만원/평)

본건(54.58㎡, 약 16.5평)과 면적 및 준공 연도가 유사한 '한양' 빌라 사례를 고려할 때, 현 시세는 평당 약 430만원 ~ 550만원 수준으로 추정되며, 본건의 적정 시세는 약 9,000만원 ~ 10,000만원으로 판단됩니다. 이는 감정가(14,300만원) 대비 낮은 수준입니다.

4.2. 주변 시설

'도화초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주변에 다른 혐오시설이나 유해시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조의 건물입니다.

상하수도, 난방, 위생 설비가 갖추어져 있습니다.

건축 연도(2015년 준공)가 비교적 최신인 편이나, 주변 건물들의 연식(1983년~1992년)을 고려할 때 해당 지역의 주거 환경은 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 임차권

'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이 특이사항 및 특수물건정보로 기재되어 있습니다.

등기부상 주택임차권(최예지)은 대항력이 없고 말소 예정으로 확인되었으며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

그러나 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 1번 주택임차권등기가 명시되고, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출'이라는 비고가 있는 점은 잠재적 인수 위험 가능성을 시사합니다. 최종 입찰 전 해당 사항에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

6.2. 감정가와 실거래가의 괴리

본건의 감정가(143,000,000원)가 주변 실거래가(약 9,000만원 ~ 10,000만원)에 비해 높게 책정되어 있습니다. 이는 향후 매각가 형성에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 제한

고도지구, 지구단위계획구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 다세대주택으로, 법원 감정가는 1억 4,300만원입니다.

권리분석 결과, 인수되는 권리나 보증금은 없는 것으로 파악되나, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'과 관련된 사항은 추가적인 확인이 필요한 잠재적 리스크 요인입니다.

주변 시세 대비 감정가가 높게 평가되어 있으나, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

본 물건의 취득을 위해서는 권리 관계, 특히 임차권 관련 사항에 대한 심도 있는 법률 검토와 함께, 예상 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 미추홀구 도화동 지역은 도화초등학교 인근으로 기본적인 생활 인프라 및 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 주변 실거래가 분석 시, 감정가와 시세 간의 격차가 존재하여 시세차익 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

* 권리 상 인수 부담이 최소화된다는 전제 하에, 저가 낙찰 시 수익률을 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석

본건의 전용 면적은 약 16.5평입니다. 유사 면적 및 연식의 주변 거래 사례를 고려했을 때, 평당 약 430만원 ~ 550만원의 시세를 적용하면 본건의 적정 시세는 약 9,000만원 ~ 10,000만원으로 추정됩니다.

9.2. 경매 최저가 및 입찰가 고려

감정가 1억 4,300만원을 기준으로, 통상적인 첫 경매 최저 입찰가는 감정가의 70~80% 수준인 약 1억 100만원 ~ 1억 1,440만원 선에서 결정될 가능성이 높습니다.

주택도시보증공사 관련 임차권이 인수되지 않는다는 전제 하에, 주변 시세 및 감정가와의 괴리를 고려하여 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

9.3. 최종 예상 입찰가

상기 분석을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 100,000,000원에서 110,000,000원 사이로 제시합니다.

특히 HUG 임차권 관련 인수 여부에 대한 최종 확인 후, 경쟁 입찰 상황을 감안하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가: 105,000,000원 (추정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.