나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502057 [1] 인천광역시 남동구 만수동 901-18 이화사랑채 2동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 ‘모래내시장역’북동측 인근에 소재하며 인근에 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하며 제반 교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층건중 제 4층 제401호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 마감 등, 창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급·배수 위생설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8m, 북측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502057 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 901-18 이화사랑채 2동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 207,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 33.67㎡ (약 10.19평)

토지지분: 33.67㎡ (약 10.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 66.93㎡ (약 20.25평)

건물지분: 66.9339㎡ (약 20.25평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: (제공 정보 없음)

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 ‘모래내시장역’ 북동측 인근에 위치하며, 주변 지역은 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

보증금: 198,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-04-02

확정일자: 2021-03-15

배당신고일자: 2023-05-31

대항력: 없음

비고:

권리분석:

* 임차인: 함덕현 (함 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-10-30

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

권리분석:

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 요약

* 소유권 관련:

- 김동례 (소유권보존, 2019-07-29)

- 신대식 (소유권이전, 2021-04-23)

* 권리 관계:

- 주택도시보증공사 (주택임차권, 2023-05-31, 198,000,000원, 말소)

- 국민건강보험공단 (압류, 2023-01-13, 말소) - 말소기준권리

- 수원세무서장 (압류, 2023-07-17, 말소)

- 남동구(인천광역시) (압류, 2023-09-14, 말소)

- 화성시 (압류, 2025-03-17, 말소)

- 동작세무서장 (압류, 2025-03-24, 말소)

- 화성시 (압류, 2025-04-28, 말소)

- 강서구(서울특별시) (압류, 2025-08-08, 말소)

- 주택도시보증공사 (강제경매, 2026-03-13, 198,000,000원, 말소)

3.3. 권리분석 종합

말소기준권리인 국민건강보험공단의 압류(2023-01-13)보다 후순위인 채권 및 임차권은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 특히, 주택임차권(을5)은 말소기준권리보다 후순위로 등기되었으며, '대항력 없음'으로 명시되어 있어 원칙적으로 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 주택도시보증공사의 보증 관련 조건 변경을 의미할 수 있으나, 등기부상 권리관계와 임차인 정보 상으로는 인수할 보증금 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 만수동 일대는 주거 밀집 지역으로, 특히 '모래내시장역' 인근은 전통시장과 상업 시설이 혼재하여 유동인구가 있는 편입니다. 다세대 및 연립주택이 다수 분포하고 있어 주거지로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 최근 거래 동향 (주변 시세 참고)

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보 분석 결과, 주변 다세대 및 연립주택의 거래가는 면적 및 건물 연식에 따라 차이를 보입니다.

* '대명빌라' (1991년식, 35.91㎡): 2026년 3월 거래가 30,000,000원 (3000에서 3000만원으로 추정)

* '이안애' (2016년식, 45.75㎡): 2026년 4월 거래가 163,000,000원

* '성덕빌라(A동)' (1991년식, 36.51㎡): 2026년 3월 거래가 93,000,000원

본건 '이화사랑채'는 2019년식으로 비교적 신축이며, 건물면적 66.93㎡에 대한 감정가는 207,000,000원입니다. 이는 단위 면적당 약 309만원 수준으로, 비교적 최근에 거래된 '이안애'의 단위 면적당 시세(약 356만원)와 유사하거나 약간 낮은 수준으로, 신축 연식과 면적을 고려할 때 합리적인 감정가로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

'모래내시장역' 인근에 위치하여 모래내시장 등 재래시장 이용이 편리합니다. 또한, 주변에 다양한 소매점, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 밀집해 있어 주거 생활에 불편함이 적습니다.

5.2. 교육시설

반경 내 초등학교, 중학교 등이 위치해 있어 학군 관련 정보는 추가 확인이 필요하지만, 교육 환경은 양호할 것으로 예상됩니다.

5.3. 기반시설

건축물대장 상 도로 폭 8m와 4m의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호하며, 급배수 및 위생 설비 등 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 보증 관련 업무 처리 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 현재까지 파악된 권리관계상 낙찰자가 직접적인 금전적 부담을 인수할 가능성은 낮아 보입니다.

6.2. 선순위임차권 (대항력 없음)

등기부상 '을구 5번 주택임차권'이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이며 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 낙찰 후 명도 과정에서 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 시세 변동 가능성

부동산 시장의 전반적인 침체 또는 지역 개발 계획 등에 따라 향후 시세 변동성이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 신축(2019년식) 다세대주택으로, '모래내시장역' 역세권에 해당하며 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지입니다. 감정가 207,000,000원으로 책정되었으며, 권리분석 결과 인수할 임차보증금 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 등 특이사항이 있으나, 현재까지의 정보로는 매각으로 인해 소멸되는 권리로 판단되어 비교적 안전한 물건으로 평가됩니다. 신축 연식과 양호한 입지 조건을 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2019년 준공)으로 하자 발생 가능성이 낮고 선호도가 높음.

* '모래내시장역' 역세권 및 재래시장 인접으로 생활 편의성이 우수함.

* 권리분석 상 인수할 임차보증금 부담이 없어 명확한 투자 예측 가능.

* 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 등의 특이사항이 있으나, 매각으로 소멸되는 권리로 분석됨.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 207,000,000원으로 평가되었으며, 주변 신축 다세대 주택 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 인수할 보증금이 없는 점과 신축 연식을 감안할 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 180,000,000원에서 200,000,000원 사이로 제안합니다. 경쟁 입찰 현황 및 법원 최저 매각가의 변동 가능성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. (예상 입찰가: 190,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.