나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502052 [1] 인천광역시 서구 검암동 537-4 하모니카운티6차 에이동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "은지초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 각급학교 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 서측 원거리에 인천2호선(검암역,검바위역)등이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건 기호(1)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 에이동 2층 201호로서, (사용승인일 : 2010년 01월 14일) 외 벽: 벽돌붙임 등 마감. 창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 평지의 사다리형 토지로서, 기준시점 현재 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검암2지구) , 도로(접합),가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-06-10)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>,중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502052 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 검암동 537-4 하모니카운티6차 에이동 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 173,000,000원

* 토지면적: 44.26㎡ (약 13.39평)

* 토지지분: 44.256㎡ (약 13.39평)

* 건물면적: 59.98㎡ (약 18.15평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 에이동 2층 201호

* 사용승인일: 2010년 01월 14일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 서구 검암동 소재 "은지초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 각급학교 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 서측 원거리에 인천2호선(검암역, 검바위역) 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

* 토지형상 및 이용상태: 본건은 평지의 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 도로에 접함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원 강제경매개시결정(2026타경502052)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(오혜진) (오 )

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-19

* 확정일자: 2022-04-04

* 대항력: 없음

* 권리분석 요약:

* 본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

* 등기부등본상 선순위 임차권(을구 5번)이 존재하나, 해당 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 따라서 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 을구 순위 5번 주택임차권등기가 언급되었으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 다세대주택의 거래 금액은 다음과 같습니다.

* 2026년 1월 7일 거래된 풀하우스101동(30.72㎡)은 9,300만원에 거래되었습니다.

* 2026년 1월 5일 거래된 몽베르타운하우스2차(72.87㎡)는 18,300만원에 거래되었습니다.

* 2026년 1월 9일 거래된 뉴베스트(616-1)(62.67㎡)는 17,900만원에 거래되었습니다.

* 본건(59.98㎡)과 유사한 면적 및 건축연도(2010년)를 가진 뉴베스트(62.67㎡)의 평당 거래 단가(약 285.6만원/㎡)를 적용 시, 약 171,300,000원 수준으로 추정됩니다.

* 이는 본건의 감정가 173,000,000원과 유사한 수준으로, 현재 시세가 감정가에 근접한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: "은지초등학교"가 남측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 및 인천2호선(검암역, 검바위역) 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있었으나, 허가 기간이 2026년 8월 25일부로 만료되어 현재는 효력이 없습니다. 다만, 외국인 등의 주택용도 취득에 한정되었던 조건이었습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2지구), 상대보호구역(인천서부교육청), 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다수의 도시계획적 제한사항이 존재합니다.

* 임차인 관련: 비록 대항력은 없으나, 190,000,000원의 보증금을 가진 임차인이 등재되어 있었습니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 혐오시설: 인근 지역에 잠재적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)의 존재 여부는 직접적인 현장 확인 및 관련 기관 문의를 통해 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 검암동에 위치한 2010년식 다세대주택으로, 주거 지역 내에서 일반적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변 환경이 양호하고 교통 접근성이 보통 수준이며, 초등학교가 인근에 위치하여 주거 환경이 안정적입니다. 감정가는 173,000,000원이며, 최근 실거래가 분석 결과와 유사한 수준으로 평가되었습니다. 권리 분석상 대항력 없는 임차인이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없는 것으로 확인되어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* HUG 보증 관련 물건으로, 보증금 인수 부담이 없어 초기 투자 리스크가 낮습니다.

* 주변 시세가 감정가와 유사하게 형성되어 있어, 급격한 시세 변동 가능성은 낮을 것으로 보입니다.

* 안정적인 주거 지역 내에 위치하여 실수요자 또는 장기 투자자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가 173,000,000원과 유사한 수준의 시세 분석 결과, 그리고 인수할 보증금이 없는 점을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 175,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 입찰 전 최근 시장 동향 및 물건 상태를 다시 한번 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.