나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502173 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 507-14 영동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재하며, 수봉산 남동측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 근거리에 1호선 도화역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2020.03.24) 외 벽 : 석재 붙임 마감 등 창 호 : 새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '공동주택(다세대주택)'으로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방 설비, 필로티 주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 경사지 내 사다리형 토지로서, '공동주택'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 6미터의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 고도지구(2024-12-30)(G.L+15m 이하(인천광역시 고시 제2024-435호)) , 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502173 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 507-14, 영동 2층 201호

* 건물명: 영동

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 210,000,000원

* 사용승인일: 2020년 3월 24일

* 토지면적: 42.94㎡ (약 12.99평)

* 건물면적: 57.51㎡ (약 17.40평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 소재하며, 수봉산 남동측 인근에 위치합니다. 주위로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 최근 도화구역 도시개발사업 등을 통해 원도심 지역의 재생 및 변화가 이루어지고 있으며, 이는 지역 환경 개선에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량의 접근이 용이하며, 도보 거리에 인천 지하철 1호선 도화역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 인근으로 버스 노선도 다수 운행되어 타 지역으로의 이동이 용이합니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

대상 토지는 남동측 하향 경사지에 위치한 사다리형 토지이며, 북측으로 폭 약 6미터의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 건물 접근이 원활합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 물건이 속한 지역은 준주거지역이며, 고도지구(G.L+15m 이하), 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권 총액

본 건의 말소기준권리는 인천지방법원 2026타경502173 강제경매개시결정(주택도시보증공사)이며, 등기부채권 총액은 235,000,000원입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 가능성

본 건에는 총 5명의 임차인이 등재되어 있습니다.

* 임차인: B * (BADRAKHARIUNZAYA)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 10월 24일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자가 최근이며 대항력이 있으므로 인수될 보증금이 없을지라도 명도 저항 등 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: B * (BALJINNYAMKHUSLEN)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 7월 1일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인과 동일하게 보증금/차임이 0원으로 기재되었으나 대항력이 있어 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: B * (BYAMBADORJENKHAMGALAN)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 11월 28일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인들과 동일하게 보증금/차임이 0원으로 기재되었으나 대항력이 있어 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: K * (KHATANBAATARBAYASGALAN)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 12월 5일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인들과 동일하게 보증금/차임이 0원으로 기재되었으나 대항력이 있어 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (정해숙)

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 15일

* 확정일자: 2021년 9월 27일

* 배당신고일자: 2023년 12월 8일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차권은 말소될 예정이며, 대항력이 없습니다.

3.3. 기타 권리 사항

집합건물 등기부상 주택임차권(을1, 정해숙)이 존재했으나 말소 처리되었으며, HUG(주택도시보증공사)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 'HUG 인수조건 변경' 관련 사항은 낙찰자가 HUG와 별도 협의가 필요할 수 있으며, 권리상 추가 부담이 발생할 가능성에 대한 검토가 요구됩니다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 접근이 가능합니다. 또한, 도화구역 도시개발사업 등을 통해 지역의 주거 및 상업 환경이 개선되고 있는 추세입니다.

4.2. 주변 부동산 시세 (참고)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 도화동 일대 연립 및 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 15일 거래: 인천 미추홀구 도화동 233-1, 한양(233-1), 연립, 53.85㎡ (약 16.29평), 2층, 거래가 90,000,000원.

* 2026년 5월 7일 거래: 인천 미추홀구 도화동 245-8, 우림빌라, 다세대, 32.76㎡ (약 9.91평), 3층, 거래가 45,000,000원.

* 2026년 5월 6일 거래: 인천 미추홀구 도화동 116-10, 금호빌라(116-10), 다세대, 38.23㎡ (약 11.57평), 1층, 거래가 50,000,000원.

이 거래 사례들을 바탕으로 평당 시세를 산정하면 대략 430만원 ~ 550만원 수준입니다. 본 건의 면적(57.51㎡, 약 17.40평)을 고려할 때, 현재 시세는 약 8,300만원 ~ 9,500만원 범위로 추정됩니다. 이는 감정가(210,000,000원)에 비해 현저히 낮은 수준으로, 감정평가액의 적정성에 대한 추가적인 검토가 필요해 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 근린시설

주거 밀집 지역 내에 위치하여 일상생활에 필요한 근린생활시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 또한, 인근 공원 등으로 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

5.2. 교통 및 개발 여건

1호선 도화역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 인천대로 S-BRT 등 교통망 개선 사업도 추진되고 있어 향후 교통 접근성이 더욱 향상될 수 있습니다. 도화구역 도시재생 사업 등 지역 개발이 진행되면서 주거 환경이 개선되고 있으며, 제물포역 북측 도심지구 개발 등 다양한 개발 호재가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 문제

앞서 권리분석에서 언급된 4명의 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력을 보유하고 있습니다. 이들의 실제 보증금이나 차임이 존재하거나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다. 이로 인한 추가 비용 발생 또는 명도 지연 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 및 명도 관련 불확실성

HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경 사항은 본 건의 명확한 권리 관계 및 인수 조건에 영향을 미칠 수 있습니다. 매각으로 소멸 예정인 임차권이 HUG의 동의하에 말소되는 점을 고려할 때, HUG와의 협의 과정이나 관련 계약 조건에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

6.3. 감정가와 시세 간의 괴리

현재 주변 시세 대비 감정가가 현저히 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵거나 오히려 손실을 볼 위험이 있습니다. 이는 경매 투자의 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 존재 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 현재 대상 물건 인근에서 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 도화동 일부 지역에서 데이터센터 건립을 둘러싼 주민 반대 의견이 있으며, 과거 도화1구역 재개발 지역에서 산업폐기물 및 쓰레기 방치 문제가 지적된 바 있습니다. 이는 지역 환경에 영향을 줄 수 있는 요인이지만, 직접적인 혐오 시설로 보기는 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 다수의 대항력 있는 임차인 존재 및 이들의 보증금/차임 정보의 불확실성, 그리고 HUG 인수조건 변경이라는 복잡한 권리 관계가 얽혀 있어 권리 분석에 상당한 주의가 요구됩니다.

또한, 현재 주변 부동산 시세와 비교했을 때 감정가가 매우 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 예상 수익률이 낮을 가능성이 높습니다. 도화구역 등 지역 개발 사업이 진행되고 있으나, 이는 장기적인 관점에서 접근해야 하며, 단기적인 투자 수익을 기대하기에는 위험 부담이 크다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 건물 가치

2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 수리 비용 발생이 적을 수 있습니다.

8.2. 역세권 입지 및 개발 호재

1호선 도화역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 도화구역 도시재생 사업 및 제물포역세권 개발 등 지역 개발 호재가 있어 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.3. 낮은 예상 낙찰가 기대

현재 주변 시세 및 높은 감정가로 인해 실제 입찰 경쟁률이 낮을 가능성이 있어, 시세 대비 저렴한 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다. (단, 임차인 명도 및 HUG 관련 문제 해결 비용 고려 필요)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 210,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 해당 물건의 현 시세는 약 83,000,000원에서 95,000,000원 범위로 추정됩니다.

따라서, 권리 분석 상의 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인 4명, HUG 인수조건 변경)와 명도 예상 비용, 그리고 감정가와 실제 시세 간의 큰 괴리를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가의 40~50% 수준인 84,000,000원에서 105,000,000원 사이로 판단됩니다.

이 범위 내에서, 명확한 인수 보증금(0원)과 HUG 관련 사항을 면밀히 재확인하고, 임차인과의 협상 및 명도 가능성을 충분히 검토한 후 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 0원 보증금의 대항력 있는 임차인 4명에 대한 명도 비용 및 시간을 반드시 산정하여 보수적으로 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.