나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502146 [1] 인천광역시 서구 검암동 654-11 진흥아트빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "서인천고등학교" 남측 인근에 위치하며,주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 본건의 동측 도로를 통하여 차량출입하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 4층중 4층 401호로서 외벽 : 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 샷시 이중창 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 다세대주택건물부지로 인접도로와 등고함.

인접 도로상태등

본건 토지의 동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역<수도권정비계획법>으로 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경502146 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 검암동 654-11 진흥아트빌 4층401호 (신주소: 인천광역시 서구 승학로402번길 29-7)

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 4층 중 4층 401호

건축년도: 2010년 6월 22일 사용승인

1.3. 면적 정보

토지면적: 50.20㎡ (약 15.18평)

토지지분: 50.2㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.69㎡ (약 18.06평)

건물지분: 59.69㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물일괄매각

1.5. 감정가액

감정가: 205,000,000원

1.6. 특이사항

HUG 인수조건 변경 관련 내용이 있으나, 권리분석 상 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "서인천고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 동측 도로를 통해 접근할 수 있습니다. 인근 대중교통 이용 편의성은 확인이 필요하나, 일반적인 주거지역의 교통망을 갖춘 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부상 소유권 변동 및 권리설정 내역이 확인됩니다. 말소기준권리는 2024년 5월 30일 접수된 국세 체납에 따른 가압류(갑4)로 보이며, 이보다 선순위인 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (실제 점유자: 손 )

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-02-25

확정일자: 2022-02-03

배당신고일자: 2024-03-20

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을3)은 말소된 것으로 기재되어 있으며, 물건명세서 상에도 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, HUG의 말소동의 확약서가 제출된 경우로 판단되어 인수 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 권리분석 요약

- 매각으로 인해 소멸되는 권리: 등기부상 을구 3번 주택임차권 및 이후 순위 권리들은 말소될 예정입니다.

- 인수되는 권리: 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다. HUG 관련 조건 변경이 있으나, 채권자 HUG와 임차인 HUG(손 ) 간의 이해관계 조정으로 인해 낙찰자가 부담할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다. 따라서 해당 구역 내 토지 거래 시 관할 관청의 허가를 받아야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 인천광역시 서구 검암동 636-12 풀하우스 (30.72㎡): 2026년 1월, 9,300만원에 거래됨. (약 303만원/㎡)

- 인천광역시 서구 검암동 645-5 몽베르타운하우스2차 (72.87㎡): 2026년 1월, 18,300만원에 거래됨. (약 251만원/㎡)

- 인천광역시 서구 검암동 616-1 뉴베스트 (62.67㎡): 2026년 1월, 17,900만원에 거래됨. (약 286만원/㎡)

4.2. 시세 분석

본 건은 건물면적 59.69㎡ (약 18.06평)으로, 비교 사례 중 62.67㎡ (약 19평)의 뉴베스트(17,900만원)가 가장 유사합니다. 이를 기준으로 평당 약 286만원의 시세가 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 본 건의 감정가액 205,000,000원(약 1,135만원/㎡)은 최근 실거래가 평균 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 학교(서인천고등학교 등), 주택 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 환경

주거 밀집 지역으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 매수 시 관할 구청의 토지거래 허가를 받아야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 관련 특이사항이 있으나, 권리분석 상 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 정리되었습니다. 다만, 관련 절차 진행 시 HUG 측과의 추가적인 협의나 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

2010년 준공된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매 사건이며, 임차인 관련 복잡한 권리관계가 있었으나, 최종적으로는 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 분석되었습니다. 토지거래허가구역이라는 점은 유의해야 할 사항입니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점을 고려할 때, 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 인천 서구 검암동의 주거지역 내 위치

* 낙찰자가 인수할 임차보증금이 없어 명도 부담 최소화

* 최근 실거래가 수준 고려 시 시세차익 가능성

9. 예상 입찰가

감정가 205,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

주변 유사 물건의 최근 매매가(59.69㎡ 기준 약 170,000,000원 ~ 180,000,000원) 및 감정가액을 종합적으로 고려하여, 입찰가는 170,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 최근 시세 범위 내에 있으며, 향후 적절한 시점에 매도 시 시세차익을 기대할 수 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.