나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502142 [1] 인천광역시 남동구 간석동 617-112 코쿠닝60 10층1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '석정중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위일대는 오피스텔 및 업무시설, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 간석역(지하철1호선)이 위치하고 있어 제반 교통사정 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물내의 10층 1002호 로서, (사용승인일 : 2017.03.24.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석(하부) 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

오피스텔(10층 1002호)로 이용중임. (별지 : 내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전, 화재경보설비, 승강기설비 및 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접 도로와 등고 평탄하며, 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 12미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와 집합건축물대장상의 건축물현황도(내부구조도)와 통상적인 이용상태 등을 참고 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502142 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 617-112 코쿠닝60 10층1002호

용도: 오피스텔

감정가: 242,000,000원

토지면적: 17.51㎡ (약 5.30평)

건물면적: 71.45㎡ (약 21.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2017년 3월 24일

건물 주용도: 업무시설

총 층수: 13층 (본건 10층)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '석정중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위일대는 오피스텔 및 업무시설, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 간석역(지하철 1호선)이 위치하고 있어 제반 교통사정 무난한 편임.

* 도로상태: 북동측으로 폭 약 12미터의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (단, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출됨)

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (2023년 8월 25일)

* 등기부채권 총액: 440,755,795원

* 임차인 현황:

* SHINEVELINAVADIMOVNA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-08-22, 대항력 없음.

* SHINVANIMBORISOVICH: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-08-22, 대항력 없음.

* 연지훤: 보증금 30,000원, 차임 30,000원, 전입일자 2023-08-23, 대항력 있음.

* 유승연: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-12-04, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(조대현): 보증금 310,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-01-31, 확정일자 2023-01-20, 배당신고일자 2024-11-04, 대항력 없음.

* 특이사항: 대항력있는 임차인(연지훤), HUG 인수조건 변경.

* 주의사항: 임차인 연지훤은 대항력이 있으므로 명도 시 주의가 필요합니다. 보증금 및 차임 금액이 소액으로 신고되어 있으나, 이에 대한 추가적인 사실 확인이 요구됩니다. HUG 인수조건 변경에 대한 정확한 내용 파악이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 건물 정보: 코쿠닝 60 오피스텔, 13층 건물, 60호실. 2017년 3월 24일 사용승인.

* 주변 입지: 석정중학교 서측 인근에 위치하며, 오피스텔, 업무시설, 주거시설, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통 여건: 간석역(1호선)과 인접하며, 다수의 버스 노선 운행으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 상권 특성: 역세권에 위치하여 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 석정중학교가 인근에 위치해 있습니다.

* 교통: 간석역(1호선) 도보 또는 차량 이용 가능 거리이며, 주변 도로망을 통한 시내외 접근성이 양호합니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 주거, 업무, 상업시설이 복합적으로 분포된 도심 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 연지훤 임차인은 대항력이 있어 명도 부담이 발생할 수 있습니다. 보증금 및 차임 금액이 소액이라도 명도 절차 및 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 변경 사항은 낙찰 후 인수 및 부담 관련 중요한 요소이므로, 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 440,755,795원으로 감정가(242,000,000원)를 훨씬 상회합니다. 이는 경매 진행 및 낙찰가 산정에 있어 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

* 토지이용계획 상 제한: 준공업지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약 허가구역 등은 향후 건축물이나 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 간석동에 위치한 코쿠닝 60 오피스텔로, 간석역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인(연지훤)의 존재, HUG 인수조건 변경에 따른 불확실성, 그리고 등기부채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 본 물건의 주요 리스크 요인입니다.

권리분석상 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단되나, 임차인 명도 절차와 HUG 관련 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 간석역(1호선) 인근으로 풍부한 임대 수요 및 편리한 교통망 확보.

* 인프라: 주변 근린생활시설 및 업무시설, 주거단지가 밀집하여 생활 편의성이 높음.

* 건물 상태: 2017년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 예상.

* 잠재적 가치: 시세 대비 낮은 감정가 및 최근 거래가를 고려할 때, 권리 관계 명확화 및 명도 문제 해결 시 시세차익 가능성 존재.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본 건물의 전용면적은 71.45㎡입니다.

* 제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2024년 8월 26일: 17,000만원 (71.45㎡)

* 2025년 11월 29일: 15,300만원 (71.45㎡)

* 2025년 10월 15일: 16,600만원 (69.43㎡)

* 최근 거래가는 2025년 11월 15,300만원, 2024년 8월 17,000만원 수준입니다. 평균적으로 16,000만원 내외로 파악됩니다.

* 감정가는 24,200만원으로, 최근 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

* 입찰가 산정:

* '인수 보증금 합계'는 0원이므로, 이 금액은 입찰가 산정 시 제외합니다.

* 대항력 있는 임차인 '연지훤'의 보증금 30,000원 및 차임 30,000원은 명도 비용 및 기타 부대 비용으로 고려될 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 사항에 대한 불확실성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 등기부채권 총액(440,755,795원)이 감정가(242,000,000원)를 상회하므로, 경매 경쟁이 치열하지 않을 것으로 예상됩니다.

* 최근 시세(15,300만원 ~ 17,000만원)를 기준으로, 명도 및 HUG 관련 위험 요소를 감안하여 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

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