나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502126 [1] 인천광역시 미추홀구 관교동 316-6 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 관교동 소재 "관교초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택과 인근에 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브즙지붕 4층 건물 내 4층 401호로서, 외벽: 몰탈위 페인트 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시창호 임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 6미터 내외, 남서측으로 로폭 약 8미터 내외, 북서측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-02-24) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경502126 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 관교동 316-6 4층 401호

용도: 다세대주택

토지면적: 19.96㎡ (약 6.04평)

토지지분: 19.96㎡ (약 6.04평)

건물면적: 40.59㎡ (약 12.28평)

건물지분: 40.59㎡ (약 12.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 감정평가액

감정가: 96,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 관교동 소재 "관교초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 북동측으로 로폭 약 6미터, 남서측으로 로폭 약 8미터, 북서측으로 로폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 3월 8일 접수된 근로복지공단의 압류 (갑23)입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 을구 순위 3번 주택임차권(송수현, 105,000,000원)의 경우, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점, 그리고 "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 존재하는 점을 종합적으로 고려할 때, 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 현재 권리분석상으로는 대항력 없는 임차인으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(송수현)

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-03-31

* 확정일자: 2023-03-17

* 배당신고일자: 2025-04-29

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 말소동의 확약서 제출

금액이 미상인 다른 임차인은 확인되지 않습니다.

3.4. 등기부 요약 (주요사항)

* 소유권 이전: 한명도 (2016-02-05), 장성현 (2023-03-09), 이도윤 (2024-03-08)

* 주택임차권: 송수현 (105,000,000원, 2025-04-29 접수, 말소 예정)

* 압류: 근로복지공단 (2024-03-08, 말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-03-17, 105,000,000원, 말소 예정)

* 등기부채권 총액: 105,000,000원

3.5. 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 말소기준권리 하의 대부분 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 주택임차권의 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 명시와 'HUG 인수조건 변경' 특이사항이 존재하는 점은 인수 가능성을 배제할 수 없으므로, 입찰 전 반드시 최종 확인이 필요합니다. 현재 정보상으로는 대항력은 없는 임차인으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건 주변은 다세대 주택 밀집 지역이며, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 주거 지역으로서의 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 주변 지역 검색 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

4.2. 용도 지역

* 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가 구역 (외국인 등 대상, 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

"관교초등학교"가 북측 인근에 위치하고 있어 통학이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

본건의 채권자인 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 '인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 HUG와의 거래 또는 인수 과정에서 예상치 못한 조건이 발생할 수 있음을 시사하므로, 관련 내용을 사전에 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 토지거래계약 허가 구역

해당 토지는 특정 거래에 대해 허가가 필요한 구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등 특정 대상이 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 등의 토지 거래 시 허가를 받아야 하므로, 향후 거래 시 제한사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 관교동에 위치한 다세대주택으로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다. 감정가는 9,600만원으로 책정되었으나, 최근 거래 사례와 비교 시 다소 높게 형성된 것으로 보입니다. 권리 분석상 매각으로 소멸될 권리가 많으나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 중요한 특이사항이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 미추홀구의 안정적인 주거 지역에 위치.

* 관교초등학교 인근으로 교육 환경 고려 가능.

* 말소기준권리 확인으로 권리 분석의 명확성 확보.

* 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 거래 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 2월 25일 거래 (공신빌라나동, 50.3㎡, 1991년 건축): 5,500만원

* 2026년 4월 20일 거래 (호산빌라(나동), 42.57㎡, 1991년 건축): 7,000만원

* 2026년 5월 28일 거래 (우림파크빌2동, 65.865㎡, 2002년 건축): 10,650만원

본 물건의 건물면적은 40.59㎡ (약 12.28평)입니다. 1991년식 다세대 주택의 평당 가격이 약 361만원 ~ 544만원 수준으로 형성되어 있고, 2002년식 주택은 약 534만원 수준입니다. 이를 바탕으로 본 물건의 시세를 추정하면, 평당 400만원 ~ 550만원 범위 내에서 약 4,900만원 ~ 6,700만원으로 예상됩니다. 본 건의 감정가 9,600만원은 이러한 시세 대비 다소 높은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금 합계: 0원

권리 분석 상 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항과 시세 대비 높은 감정가를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 시세 범위를 고려하여 5,000만원에서 6,000만원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. HUG 인수조건 변경 사항에 대한 정확한 내용 파악 후 입찰가격을 최종 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.