나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502137 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 296-80 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의오거리" 남서측 인근에 위치하고, 본건 주위 는 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 지하철역(수인분당선 숭 의역)등의 대중교통시설이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물내 3층 302호로서, 외벽: 스톤스프레이, 석재붙임 등 마감 창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 난방설비, 화재경보기 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지의 남서측(노폭 약10m) 및 북동측(노폭 약6m)으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한 에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가 구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502137 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 296-80 3층 302호

용도: 오피스텔

감정가: 167,000,000원

토지면적: 15.68㎡ (약 4.74평)

건물면적: 54.79㎡ (약 16.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의오거리" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 수인분당선 숭의역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 북서측으로 노폭 약 10m, 북동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.

주변 편의시설로는 홈플러스 인천숭의점이 약 360m 거리에 있고, GS더프레시 미추홀구청점이 약 433m 거리에 위치하고 있습니다. 인천중앙여자고등학교(543m), 인천남중학교(608m), 도원역(644m) 등이 인근에 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설이 있다는 정보는 검색되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건의 등기부등본 요약에 따르면, 소유권 보존 등기는 2013년 10월 24일에 박종세 명의로 이루어졌습니다.

말소기준권리는 2023년 5월 26일 접수된 안철진의 가압류(채권액 55,000,000원)입니다.

이 가압류보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주택임차권(을3)으로 최승주가 2025년 1월 6일 등기되었으며, 이는 말소기준권리보다 후순위입니다.

주택임차인 현황에 따르면, 임차인은 주택도시보증공사(최승주)로 보증금 200,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자는 2022년 11월 18일, 확정일자는 2022년 10월 21일입니다. 하지만 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

물건명세서상으로는 을구 순위 3번의 주택임차권등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됨을 의미합니다.

채권자인 주택도시보증공사는 2026년 3월 17일 강제경매를 개시하였으며, 채권액은 200,000,000원입니다.

현재 등기부채권 총액은 255,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 숭의동 지역은 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거와 상업 기능이 공존합니다. 인근에 "숭의오거리"가 있어 지역 내 교통의 요지로 볼 수 있습니다. 토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 또한, 주변으로 재개발 및 도시 재생 사업(제물포 르네상스 등)이 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

수인분당선 숭의역이 인근에 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 차량 접근성도 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 다양한 노선을 이용할 수 있습니다.

생활 편의시설로는 홈플러스 인천숭의점(360m)과 GS더프레시 미추홀구청점(433m)이 가까이 있어 장보기 편리합니다. 또한, 학교로는 인천숭의초등학교(0.7km), 인천남중학교(0.6km), 광성고등학교(0.7km) 등이 인근에 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

"HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 권리를 인수하는 조건이 변경되었음을 시사합니다. 본건의 경우, HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 임차인의 주택임차권이 매각으로 소멸되므로, 매수인이 임차보증금을 인수할 부담은 없습니다. 다만, HUG 관련 물건은 인수 조건 및 변제 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

토지이용계획상 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다. 또한, 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간이 2025년 8월 25일까지이므로 현재(2026년 7월 24일)는 해당되지 않습니다.

2021년 기사에서 숭의동 소재 신축 오피스텔에서 지하주차장 누수, 결로 등 대규모 하자가 발생했다는 보도가 있었습니다. 본건은 해당 건물과 직접적인 관련은 없으나, 숭의동 일대 오피스텔의 건축물 상태에 대한 잠재적 리스크를 고려할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔로, 수인분당선 숭의역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 다양한 생활 편의시설 및 교육 시설을 이용할 수 있습니다. 감정가는 1억 6천 7백만원으로 책정되었으며, 토지 및 건물 면적 대비 적절한 수준으로 판단됩니다.

권리관계가 비교적 명확하며, HUG의 인수조건 변경과 말소동의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 인수 부담이 없어 경매 절차가 원활하게 진행될 것으로 예상됩니다.

주변 지역의 도시 재생 사업(제물포 르네상스 등) 추진 또한 향후 시세 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 숭의동 지역의 오피스텔 건축물 하자 이력에 대한 주의는 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수인분당선 숭의역 도보 이용 가능 (교통 요지)

* 편리한 생활 인프라: 홈플러스, 마트, 병원 등 근접

* 향후 개발 호재: 제물포 르네상스 등 도시 재생 사업 기대

* 권리관계 명확: HUG의 말소동의로 인한 임차인 인수 부담 없음

* 일반상업지역: 상업 활동 용이

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 6천 7백만원입니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 숭의동 해피드림 오피스텔(148-20, 10년차)의 경우, 29평형(전용 약 80㎡)이 2024년 9월 1억 9,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 숭의동 샤인힐 오피스텔(62세대, 8년차)의 경우, 2021년 3월 31평형(전용 71㎡)이 2억 6,600만원에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 전용면적 54.79㎡(약 16.57평)으로, 주변 오피스텔의 시세 및 감정가, 그리고 본건의 입지 조건을 고려할 때, 현재 시세는 약 1억 7천만원 ~ 1억 9천만원 사이로 추정됩니다.

따라서, 인수할 임차 보증금이 없고 권리관계가 명확하다는 점과 주변 시세를 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.