나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502133 [1] 인천광역시 부평구 청천동 199-20 더프라임클래스 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 '부평구청역' 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(부평구청역/7호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물내의 제4층 제401호로서, (사용승인 : 2017.08.31) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 35미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2013-08-05)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 인천지방법원 2026타경502133 (1) 사건의 물건에 대한 종합적인 분석을 제공합니다.

1.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2026타경502133 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 청천동 199-20 더프라임클래스 4층401호

용도: 오피스텔

감정가: 273,000,000원

토지면적: 21.01㎡ (약 6.36평)

건물면적: 83.91㎡ (약 25.38평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축년도: 2017년

총 층수: 15층

해당 층수: 4층

1.2. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 특수물건정보: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 인천광역시 부평구 청천동에 소재하며, 지하철 7호선 부평구청역 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 입지 여건이 양호합니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다. 지하철 7호선 부평구청역이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 남측으로는 약 35미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본 물건은 준공업지역에 속하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치 제한 지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 종료되어 현재는 허가 없이 취득이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 현황 요약

등기부등본 상 소유권 보존 및 이전 등기가 되어 있으며, 이후 주택도시보증공사의 주택임차권(을3), 파주세무서장의 압류(갑5), 파주시의 압류(갑6) 순으로 설정되었습니다. 가장 최근에는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑7)이 등기되었습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2023년 4월 25일 파주세무서장의 압류(갑5)입니다. 이에 따라 을구 3번 주택임차권(문지윤), 갑5, 갑6, 갑7 등기 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

"물건명세서 참고사항"에 따르면, 을구 순위 3번 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수되지 않는 것으로 판단됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (문지윤)

보증금: 329,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-15

확정일자: 2021-11-22

비고: HUG 인수조건 변경. 이 임차권은 말소될 예정입니다.

* 임차인: 박명석

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-06

비고: 대항력이 없는 임차인입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

본 건물은 2017년에 사용승인된 "더 프라임 클래스" 오피스텔로, 총 15층 중 4층에 위치합니다. 철근콘크리트 구조이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

4.2. 지역 특성

인천 부평구 청천동은 지하철 7호선 역세권에 위치하며, 다양한 업무시설, 상업시설, 주거시설이 밀집된 지역입니다. 부평구청이 인근에 있어 행정 편의시설 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 풍부하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육환경

상대보호구역으로 지정되어 있으나, 교육시설과의 직접적인 인접성은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 사항

"HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 HUG의 채권 회수 또는 물건 인수 조건에 변동이 있었음을 시사합니다. HUG가 채권자이면서 과거 임차인이었던 점, 그리고 해당 임차권이 말소될 예정인 점을 종합하면, 본 경매 절차가 HUG의 채무 변제를 위한 것임을 알 수 있습니다. 다만, 정확한 인수조건 변경 내용은 입찰 전 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

준공업지역, 가로구역별 최고 높이 제한 등 토지 이용에 일부 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2017년 준공)된 오피스텔로, 지하철역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰진 입지입니다. 권리 분석상 모든 선순위 권리가 말소되어 인수되는 부담이 없다는 점이 장점입니다. 다만, "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 세심한 주의가 필요하며, 입찰 전 관련 내용을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 7호선 부평구청역 인근 역세권 입지

* 2017년 준공으로 비교적 신축이며 건물 상태 양호 예상

* 모든 권리 말소로 깨끗한 등기 인수 가능

* 주변 상권 발달로 임대수요 확보 용이

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 2026년 2월 동일 건물(더 프라임 클래스) 75.92㎡ 오피스텔이 255,000,000원에 거래되었습니다. 이를 면적당 단가로 환산하면 약 3,360,000원/㎡입니다. 본 물건의 전용면적 83.91㎡에 이를 적용하면 약 282,000,000원의 시세가 산정됩니다. 감정가 273,000,000원과 비교했을 때, 본 물건의 시세가 감정가를 상회하거나 유사한 수준으로 보입니다.

낙찰가는 경매 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본인의 투자 전략에 따라 달라질 수 있습니다. 현 시세와 감정가를 고려할 때, 보증금을 인수하지 않으므로 시세 대비 약 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세(약 282,000,000원) 및 감정가(273,000,000원)를 종합적으로 고려하여, 보수적인 접근을 할 경우 감정가 수준 또는 그 이하를 목표로 하되, 시장 상황을 고려하여 경쟁력 있는 입찰가를 설정하는 것이 바람직합니다.

현 시세 기준으로 예상 입찰가: 265,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.