나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502118 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1506-5 보광그랑베르 1동 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안남초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 상가점포, 단독주택 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상14층 건물 내 제5층 제502호로서 - 외벽 : 외장판넬, 외장타일 붙임, 몰탈 위 페인팅 등 - 창호 : 새시조 등 마감임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 기계식 주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 세장형의 토지로서 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 40m, 북측으로 노폭 약 8m의 도로에 각각 접하고 있으며, 동측으로 노폭 약 4m의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-03-09), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.]), 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 현장조사 시 이해관계인 협조부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문, 동 유형 오피스텔 일반현황 등을 참작하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502118 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1506-5, 보광그랑베르 1동 5층502호

건물용도: 오피스텔

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상14층 건물 중 제5층 제502호

준공일자: 2018년 12월 20일

1.3. 면적 정보

토지면적: 15.99㎡ (약 4.84평)

건물면적: 67.46㎡ (약 20.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정평가 정보

감정가: 178,000,000원

토지지분: 15.994㎡

건물지분: 67.46㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안남초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택, 오피스텔, 상가점포, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

말소기준권리: 남인천세무서장의 압류 (2021-03-10)

말소예상 권리:

* 소유권보존 (도기산, 2019-01-02)

* 소유권이전 (박연숙, 2020-03-27)

* 압류 (남인천세무서장, 2021-03-10)

* 가압류 (주택도시보증공사, 2021-12-08)

* 압류 (안산세무서장, 2022-05-17)

* 압류 (동안산세무서장, 2023-11-20)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2026-03-17)

3.2. 인수되는 권리

을구 순위 3번 주택임차권등기(이은효, 보증금 219,000,000원)는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

(다만, 최종적인 인수 여부는 매각 허가 결정 시 첨부 서류 및 법원 공고를 반드시 확인해야 합니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 안

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-11-10

대항력: 없음

비고: 별도 인수 보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(이은효)

보증금: 219,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-03-16

확정일자: 2020-03-06

배당신고일자: 2024-05-20

대항력: 없음

비고: HUG 보증 건으로, 말소 동의 조건으로 소멸 예상. 별도 인수 보증금 없음.

3.4. 권리분석 총평

전반적으로 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 특별한 인수주의 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 관련 권리의 정확한 소멸 여부는 최종 확인이 필요합니다.

총 등기부채권 금액은 약 5,443,000,000원으로 높으나, 감정가(178,000,000원) 대비 채무 부담은 크지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 주안동 지역은 인천의 구도심 지역으로, 주거 밀집 지역과 상업 시설이 복합적으로 발달한 곳입니다.

인근에 상가 점포 등이 혼재하고 있어 오피스텔로서의 임대 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 건물 이용 현황

건물은 철근콘크리트 구조의 14층 건물로, 업무시설(오피스텔), 공동주택, 근린생활시설 등으로 복합 이용 중입니다.

본 건(502호)은 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 난방, 기계식 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본 건 북측 인근에 주안남초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설 및 기타

주변에 상가 점포들이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

인근 도로의 노폭이 다양하여 차량 통행이 가능하며, 버스정류장 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

현장 조사 시 이해관계인의 협조 부족으로 인해 내부 구조 및 상태를 확인하지 못했습니다. 건축물대장, 외부 관찰, 주변 탐문 등을 통해 평가가 이루어졌으므로, 실제 내부 상태는 입찰 전 별도 확인이 필수적입니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 및 별도등기, 공동담보

HUG 인수조건 변경, 별도등기, 공동담보 등의 특이사항이 명시되어 있어, 입찰 전 관련 내용을 면밀히 검토해야 합니다. 특히 HUG 인수조건 변경은 낙찰 후 예상치 못한 추가 부담이나 절차상의 변수가 발생할 가능성을 시사합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

준주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 2025년 8월 21일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등에 한정되고 특정 용도에 적용되므로 일반적인 주거용/업무용 매수인에게 직접적인 영향은 적을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 감정가는 1억 7천 8백만원입니다.

주안남초등학교 인근에 자리하며 주변 상권 및 교통 여건이 양호합니다. 권리 분석상 특별한 인수주의 권리는 없는 것으로 파악되나, HUG 관련 특이사항 및 내부 확인 불가라는 리스크가 존재합니다.

시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받는다면 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 내부 상태 및 HUG 조건 변경에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 주안남초등학교 인근으로 교육 환경 양호

* 편리한 교통 및 주변 생활 편의시설 접근성

* 권리관계가 비교적 명확하여 인수 부담 적음 (HUG 소멸 동의 전제)

* 지역 내 꾸준한 오피스텔 수요 예상

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 178,000,000원입니다.

최근 유사 면적(67㎡대)의 보광그랑베르 오피스텔 매매 실거래가 및 호가는 180,000,000원에서 210,000,000원 사이로 파악됩니다.

내부 상태 확인 불가, HUG 관련 조건 변경 등의 잠재적 리스크를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 155,000,000원 ~ 175,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 희망 수익률, 경매 참여 경쟁률, 물건의 실제 상태 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.