나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502087 [1] 인천광역시 서구 청라동 157-6 청라봄빌딩 10층1014호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라2동 행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며 주위는 상업시설, 업무시설 등이 소재하고 배후지로 아파트등 공동주택, 오피스텔 등이 소재하는 청라 커낼웨이 수변에 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 중 10층 1014호로서, (사용승인일:2017.01.02) 외벽: 몰탈위 페인트마감 및 석재마감 등, 내부: 벽지도배 및 타일마감 등, 창호: 샷시창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 냉난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서 상업용 및 업무용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 수변공원 통행로와 접하고, 북측으로 폭15미터 내외의 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-24) , 지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502087 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 157-6 청라봄빌딩 10층1014호

용도: 오피스텔

감정가: 108,000,000원

토지면적: 8.46㎡ (약 2.56평)

건물면적: 24.86㎡ (약 7.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라2동 행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설, 업무시설이 소재하고 배후지로 아파트 등 공동주택, 오피스텔이 소재하는 청라 커낼웨이 수변에 자리하고 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

* 토지 이용상태: 장방형 평지로서 상업용 및 업무용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 수변공원 통행로와 접하고, 북측으로 폭 15미터 내외의 중로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 채권자: 주OOOOOOO

* 경매종류: 부동산강제경매

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-04-28

* 확정일자: 2021-04-20

* 배당신고일자: 2023-11-03

* 대항력: 없음

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 김포세무서장 압류 (2023-10-18)

* 주요 권리사항: 소유권이전 (2021-12-07), 여러 건의 압류 (모두 말소), 강제경매 (주택도시보증공사, 2026-03-16, 말소).

* 등기부채권 총액: 110,000,000원

* 인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계 0원).

* 특이사항: 을구 순위 3번 주택임차권 등기(주택도시보증공사)가 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. HUG 인수조건 변경 관련 사항은 인수 보증금 0원과 함께 확인되었습니다.

4. 상권분석

* 입지: 청라 커낼웨이 수변에 위치하며, 주변에는 다양한 상업시설과 업무시설이 발달해 있습니다.

* 배후수요: 인근의 공동주택 및 오피스텔 단지가 풍부한 배후수요를 제공합니다.

* 주변 시설: 청라2동 행정복지센터가 인근에 위치하며, 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

* 건축 정보: 2017년 1월 2일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 오피스텔입니다.

* 내부 설비: 위생, 급배수, 승강기, 냉난방 설비가 완비되어 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 및 인근의 상업시설을 통해 편리한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인 주택용도 취득에 한하며 2026년 8월 25일부로 만료 예정입니다. (보고서 작성 시점(2026년 8월 14일) 기준으로 곧 만료 예정이거나 만료되었을 수 있습니다.)

* HUG 인수조건 변경: HUG의 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으나, 인수 보증금 0원으로 명확히 처리되어 매수인의 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 미상 임대관계: 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기부 및 임차인 현황상 주택도시보증공사의 임차권 외에는 특이사항이 없는 것으로 파악됩니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 외부 지도 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 지적될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

청라 커낼웨이 인근의 우수한 입지 조건과 비교적 최신 건물이라는 장점을 가진 오피스텔 물건입니다. 권리 관계가 HUG에 의해 명확하게 정리되고 있어 인수 부담이 적으며, 향후 지역 발전 가능성과 함께 안정적인 투자가 기대됩니다.

8. 투자 포인트

* 청라 커낼웨이 수변의 쾌적한 조망과 입지적 가치.

* 2017년 준공으로 건물의 노후도가 적음.

* HUG의 채권으로 권리관계가 명확하여 명도 및 인수 관련 리스크 최소화.

* 주변 상업/업무 시설과의 시너지 효과 기대.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 실거래가 사례를 살펴보면, 2025년 2월 11일 10층 전용면적 22.65㎡ 오피스텔이 9,050만원에 거래되었습니다. 본건은 전용면적 24.86㎡ (약 7.52평)으로, 이 사례와 면적 및 층수가 유사합니다. 이를 바탕으로 평당 약 399.5만원의 거래가를 적용하면, 본건의 시세는 약 9,927만원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 108,000,000원으로, 최근 실거래가보다 높은 수준입니다.

예상 입찰가:

최근 실거래가 추이와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 95,000,000원 수준으로 판단됩니다. 이는 최근 실거래가 대비 약간 높은 수준이며, 감정가 대비로는 약 88% 수준입니다. (인수 보증금 0원 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.