나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502074 [1] 인천광역시 서구 석남동 583-61 신성빌 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '인천석남서초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 소규모근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 교통여건은 대체로 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제403호로서, 외 벽 : 치장 돌붙임 등 마감, 내 벽 : 벽지도배 등 마감, 창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

현재 '다세대주택'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비 되어 있고, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로대비 등고·평탄한 3필 일단의 세장형의 토지로서, 현재 '신성빌' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 서측으로 세로변의 포장도로에 각각 접하였음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경502074 (1) 사건번호로 인천광역시 서구 석남동 583-61 신성빌 4층 403호에 소재한 다세대주택입니다. 감정가는 196,000,000원이며, 토지 면적은 30.97㎡(약 9.37평)이고 건물 면적은 46.75㎡(약 14.14평)입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 주택도시보증공사로 파악됩니다. 특이사항으로는 HUG 인수조건 변경이 있으며, 임차인 현황에는 주택도시보증공사(이재윤)가 보증금 215,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 3월 21일, 확정일자 2022년 2월 11일, 배당신고일자 2024년 6월 12일로 등재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

1.1. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 서구 석남동 소재 인천석남서초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 무난한 편입니다. 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 대체로 편리합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 창원지방법원 2023카단1005 접수의 주식회사 리본즈의 가압류(갑3)입니다. 이외 다수의 가압류, 압류, 강제경매 개시결정 등이 존재하나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 을구 순위 3번 주택임차권등기(이재윤)는 대항력은 없으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 이에 따라 인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

대상 물건이 소재한 석남동 일대는 구축된 주거 단지와 근린 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 인근에 석남서초등학교가 있어 교육 시설 접근성이 양호합니다. 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주의 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 인근 소규모 근린생활시설 이용이 가능하며, 대규모 상업 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 버스정류장이 인근에 위치하여 시내버스 이용이 가능합니다.

* 교육: 인천석남서초등학교가 북동측 인근에 위치합니다.

* 의료: 종합병원 및 대형 병원 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 주변 유사 물건의 건축 연도가 1992년 및 2011년으로 기재되어 있어, 본 물건 역시 노후화되었을 가능성이 있습니다.

* 감정가와 시세 괴리: 감정가 196,000,000원에 비해 제공된 최근 매매 사례의 거래 금액이 77,000,000원 ~ 105,000,000원으로 상당한 차이가 있습니다. 이는 감정평가가 실제 시장 거래가와 다소 괴리되었거나, 본 물건만의 특수한 가치 또는 주변 시세와 다른 점이 존재할 수 있음을 시사합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경 및 채권자가 HUG로 파악되는 점은 경매 진행 과정이나 향후 처리 과정에 변동성이 있을 수 있음을 나타냅니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 석남동에 위치한 다세대주택으로, 교육 시설 접근성이 있고 기본적인 교통 및 생활 여건은 양호합니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 그러나 감정가와 최근 주변 실거래가 사이의 큰 차이는 투자 시 면밀한 검토가 필요함을 보여줍니다. HUG 인수조건 변경과 같은 특이사항도 주의 깊게 살펴야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없습니다.

* 입지 조건: 학교 등 교육 시설과 근접하며, 교통 여건이 무난하여 실거주 및 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 가치 상승 잠재력: 주변 지역 개발 계획이나 시세 상승 가능성을 고려할 경우, 현재 시장가 대비 합리적인 가격에 취득 시 투자 가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 유사 면적(약 38~47㎡)의 다세대주택이 2026년 1월에 77,000,000원에서 105,000,000원 사이에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 본건 건물 면적 46.75㎡(약 14.14평)의 현 시세는 평당 약 700만원 ~ 850만원으로 추정할 때, 대략 9,900만원 ~ 12,000만원 수준으로 산정될 수 있습니다.

그러나 본건의 감정가는 196,000,000원으로, 이는 상기 시장가와 상당한 차이를 보입니다. HUG 인수조건 변경 등 특수 물건 정보를 고려하고, 감정가와 시장 시세의 괴리를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세 분석 및 투자 리스크를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 130,000,000원으로 제안합니다. 이 금액은 제공된 시장가보다는 높지만, 감정가보다는 현저히 낮아 잠재적 이익을 확보할 수 있는 수준입니다.

향후 입찰 참여 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 실거래가 재조사, HUG 인수 조건에 대한 구체적인 확인 등을 반드시 선행하시기 바랍니다.

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