나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60659 [1] 경기도 고양시 덕양구 관산동 117 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 관산동 소재 "관산초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대, 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평스라브)지붕 5층 중 3층 303호로서 (사용승인일 : 2016.11.09.) 외벽 : 석재붙임 마감 및 몰탈 위 페인트 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한 구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집 지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지 거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택, 아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상이나 등기사항전부증명서상 주택임차권 등기되어 있음.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.03.24.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 고양지원 2026타경60659 (1) 사건에 해당하는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 고양시 덕양구 관산동 117번지 3층 303호이며, 신주소는 통일로742번길 43-7입니다.

본 건의 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 187,000,000원이며, 토지면적은 40.34㎡(약 12.20평), 건물면적은 57.05㎡(약 17.26평)입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

경매구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 관산동에 위치하며, "관산초등학교"에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 주거 및 생활 편의 시설 밀집 지역입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

건축물대장상 본 건물의 사용승인일은 2016년 11월 9일로, 비교적 신축에 속합니다. 건물은 철근콘크리트구조로, 5층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인등 대상) 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2025년 5월 7일 접수된 고양시의 압류(갑8)입니다.

말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기사항전부증명서상 현황을 보면, 소유권 이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등의 권리 변동이 있었습니다.

* 임차인 현황:

* 박 : 전입일자 2024-08-13, 대항력 있음. 보증금 및 차임은 미상으로 기재되어 있습니다.

* 이 : 전입일자 2021-03-19, 확정일자 2021-03-03, 배당신고일자 2023-04-21. 보증금 180,000,000원, 차임 0원. 대항력 없음. (주택도시보증공사 관련 임차인으로 추정)

* 최 : 전입일자 2024-07-22, 대항력 있음. 보증금 및 차임은 미상으로 기재되어 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

특이사항으로, 신청채권자인 주택도시보증공사는 2026년 3월 24일자 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 이 확약서에 따라 주택도시보증공사는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한 것으로 확인됩니다.

이에 따라 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인(박 , 최 )이 존재하며, 이들의 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어 이에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 유사 다세대주택의 거래 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 15일 거래: 34.55㎡ (약 10.45평) / 6,700만원 (평당 약 641만원)

* 2026년 7월 14일 거래: 58.15㎡ (약 17.59평) / 11,000만원 (평당 약 625만원)

* 2026년 7월 1일 거래: 54.46㎡ (약 16.48평) / 10,000만원 (평당 약 607만원)

본 건은 57.05㎡(약 17.26평) 면적이며, 2016년에 준공되어 최근 거래된 물건들(1993년, 2003년, 2014년식)보다 신축입니다.

주변 시세는 평당 약 607만원에서 641만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본 건의 감정가 187,000,000원(약 1,083만원/평)은 주변 시세 대비 상당히 높은 편입니다. 감정평가 시점과 실제 시장 가격 간에 차이가 있을 수 있으므로, 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 감정가의 적정성을 반드시 확인해야 합니다.

5. 생활정보

본 건은 관산초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변 지역은 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 차량 접근성 및 대중교통 이용이 편리하여 일상생활에 무리가 없을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 감정가와 주변 시세 간의 현저한 차이입니다. 감정가가 실제 시장 가치를 과대평가했을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

대항력 있는 임차인(박 , 최 )이 있으나 보증금이 미상으로 기재되어 있는 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다. 비록 인수 보증금은 0원이지만, 임차인과의 협의 및 명도 절차를 신중하게 진행해야 합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제가 존재합니다. 현재 주변에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않으나, 관련 규제 내용을 인지하고 있어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2016년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 권리관계는 비교적 명확할 것으로 예상됩니다.

주택도시보증공사의 인수조건변경확약서와 인수 보증금 0원 명시로 인해, 임차인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

다만, 감정가와 시세 간의 괴리가 크고, 보증금이 미상인 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 주의 깊은 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물(2016년 준공)이라는 점은 향후 건물 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

권리관계가 비교적 명확하여, 명도 절차만 원만하게 진행된다면 안정적인 투자가 가능합니다.

감정가가 시장 시세보다 높게 책정되어 있어, 시세 조사 후 합리적인 수준에서 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 본 건의 면적(57.05㎡, 약 17.26평) 및 건물 연식(2016년)을 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 평당 약 607만원 ~ 641만원 수준의 거래가격을 적용하여 추정할 수 있습니다.

최신 거래 사례의 가격과 신축 연식을 감안하면, 본 건의 시장 가치는 대략 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 형성될 것으로 보입니다.

본 건의 감정가는 187,000,000원으로, 이는 상기 추정 시장 가치보다 상당히 높습니다. 따라서, 현장 방문을 통한 면밀한 물건 상태 확인 및 추가적인 시세 조사를 통해 보수적으로 접근하여, 추정 시장 가치를 기준으로 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.