나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502059 [1] 인천광역시 서구 당하동 1080-25 거영블루힐 107동 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '당하중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장및 지하철역(인천2호선 완정역)이 소 재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건내 제5층 제501호로서, 외벽 : 미장스톤 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급.배수설비, 도시가스 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(당하 지구단위계획구역)), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502059 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1080-25 거영블루힐 107동 5층501호

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제5층 제501호

이용 상태: 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중

설비 내역: 기본적인 위생, 급/배수, 도시가스 난방 설비

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 205,000,000원

토지면적: 35.23㎡ (약 10.66평)

건물면적: 56.86㎡ (약 17.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 인천광역시 서구 당하동에 소재하며, '당하중학교' 동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 다세대 주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

주위 환경은 일반적인 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

지하철 2호선 완정역이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 (도시관리계획 입안중인 지역), 중로1류 (폭 20m~25m)에 접함.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있어, 해당 요건 충족 시 허가 필요.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존, 공유자 지분 이전, 소유권 이전 등기 내역이 확인됩니다.

본 경매의 말소 기준 권리는 예스자산대부의 가압류 (접수일자 2022.08.09)이며, 해당 권리보다 후순위인 가압류, 압류, 강제경매 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 175,359,416원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 송인호

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-12-20, 대항력: 없음

* 임차인: 이병민

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-02-05, 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (이현재)

보증금: 170,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-05-21, 확정일자: 2021-04-07, 배당신고일자: 2023-07-24, 대항력: 없음

위 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 파악되어, 원칙적으로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

그러나 주택도시보증공사(이현재) 임차인은 보증금이 1억 7천만원으로 높고, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위 임차권' 특이사항과 연관되어 있으므로, 입찰 전 해당 임차인의 권리관계 및 보증금 회수 방안에 대한 면밀한 확인이 반드시 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '을구 순위 10번 주택임차권 등기'가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다.

다만, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 내용이 함께 기재되어 있어, 해당 임차권의 실제 인수 여부는 불확실하며, 입찰 전 반드시 해당 내용에 대한 최종 확인이 요구됩니다. (등기부요약 상 해당 임차권은 '말소' 처리된 것으로 보입니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (JSON 분석)

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 인근 다세대 주택의 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 인천광역시 서구 당하동 1043-1 (원당탑스빌(1), 2009년식, 70.38㎡): 2026년 7월 6일, 135,000,000원

* 인천광역시 서해구 당하동 1084-2 (그랜드비스타, 2011년식, 34.94㎡): 2026년 7월 6일, 179,000,000원 (약 1693만원/평)

* 인천광역시 검단구/서해구 당하동 1080-17 (멤버스힐, 2017년식, 31.55㎡): 2026년 7월 3일, 133,000,000원 (약 1393만원/평)

본건은 56.86㎡ (약 17.20평)이며, 감정가는 205,000,000원입니다.

유사 면적 및 연식의 '그랜드비스타' 거래 사례(34.94㎡, 179백만원)의 평당 가격(약 1693만원)을 적용 시, 본건(17.20평)의 시세는 약 29,120만원으로 추정됩니다.

'멤버스힐' 거래 사례(31.55㎡, 133백만원)의 평당 가격(약 1393만원)을 적용 시, 본건(17.20평)의 시세는 약 23,960만원으로 추정됩니다.

감정가(205백만원) 대비 최근 실거래가 수준을 고려하면, 본건의 실제 시장 가치는 감정가와 유사하거나 상회할 가능성이 있습니다. 다만, '그랜드비스타'는 면적이 작고 '멤버스힐'은 비교적 신축이나 면적이 작아 직접 비교에는 한계가 있습니다.

4.2. 상가 및 근린생활시설 현황

본건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역으로, 주변에 다수의 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

인천2호선 완정역 인근으로 상업 및 편의시설 이용이 용이하며, 주거지로서의 상권은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인천2호선 완정역 주변으로 마트, 병원, 은행, 음식점 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

단지 인근에도 소규모 상가 및 편의점이 존재하여 일상생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

5.2. 교육 시설

'당하중학교'가 인근에 위치하고 있으며, 주변으로 초등학교 및 고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

특히, 주변에 학교가 있어 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 점은 참고할 사항입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등이 주택용도 취득 시에는 관련 허가를 받아야 하며, 내국인 일반 매수자의 경우 해당 여부에 대한 확인이 필요합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권

주택도시보증공사(HUG)와 관련된 특이사항이 존재하며, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위 임차권' 명시되어 있습니다.

비록 등기부상 임차권이 말소 예정이고 임차인에게 대항력이 없는 것으로 표기되어 있으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 별도 언급된 점은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. HUG의 권리 및 보증금 처리 방식에 대한 명확한 사전 확인 없이는 낙찰 후 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화 및 관리비

2015년경 등기가 최초 접수된 건물로, 건물 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

낙찰 후 미납 관리비 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 주변 시설

'가축사육제한구역'으로 지정되어 있으나, 현재까지 파악된 정보 상으로는 혐오 시설(폐기물 처리장, 공장 등)과 직접적인 인접성은 낮아 보입니다. 다만, 정확한 환경 조사를 위해서는 현장 방문이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 당하동에 위치한 도시형생활주택으로, 인천2호선 완정역 역세권에 해당하여 교통이 편리하고, 주변에 다양한 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다.

감정가는 205,000,000원이며, 유사 물건의 최근 실거래가를 고려할 때 시장 가치는 감정가와 유사하거나 더 높을 가능성이 있습니다.

등기부상 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상되나, HUG 관련 특이사항 (인수조건 변경, 선순위 임차권, 말소동의 확약서 등)은 본건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 법률 자문을 통해 인수 여부 및 인수 금액을 명확히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천2호선 완정역 이용이 편리합니다.

* 우수한 생활 환경: 각종 편의시설 및 교육 시설이 밀집해 있습니다.

* 시세 상승 가능성: 주변 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 비교적 깨끗한 권리 인수: 대부분의 등기부상 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원 (임차인 대항력 없음으로 판단)

감정가: 205,000,000원

주변 실거래가 기반 추정 시세: 약 239,600,000원 ~ 291,200,000원

HUG 관련 리스크 및 권리 관계의 불확실성을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가 대비 100% ~ 110% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 225,000,000원 ~ 235,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.