나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502034 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 331-14 대준블루온 14층1402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

의견 분석표에 내용있음

교통상황

의견 분석표에 내용있음

건물의 구조

의견 분석표에 내용있음

이용상태

의견 분석표에 내용있음

설비내역

의견 분석표에 내용있음

토지의 형상 및 이용상태

의견 분석표에 내용있음

인접 도로상태등

의견 분석표에 내용있음

토지이용계획 및 제한상태

의견 분석표에 내용있음

공부와의 차이

의견 분석표에 내용있음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

의견 분석표에 내용있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2026타경502034 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 미추홀구 숭의동 331-14 대준블루온 14층1402호

1.3. 물건종별

연립주택

1.4. 감정가

206,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 10.05㎡ (약 3.04평)

토지지분: 10.05㎡ (약 3.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 55.56㎡ (약 16.81평)

건물지분: 55.56㎡ (약 16.81평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 특이사항

HUG 인수조건 변경

1.10. 건축년도

(제공된 JSON 정보 기준 약 2002-2003년 추정)

1.11. 층수

14층 / 14층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

의견 분석표에 내용 있음.

2.2. 교통상황

의견 분석표에 내용 있음.

2.3. 인접 도로상태

의견 분석표에 내용 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑9 압류 (국민건강보험공단, 2022-10-21)

3.2. 권리내역

* 갑3: 소유권일부이전 (2017-07-04) - 하진랑

* 을2: 주택임차권 (2023-08-24) - 구슬, 권리금액 240,000,000원. (말소 예정)

* 갑5: 소유권이전4번신탁등기말소 (2021-07-21) - 최다혜 외 1명

* 갑6: 공유자전원지분전부이전 (2021-07-22) - 박미순

* 갑7: 소유권이전 (2022-07-06) - 권성봉

* 갑9: 압류 (2022-10-21) - 국민건강보험공단 (말소기준권리)

* 갑10: 압류 (2022-11-22) - 상주시

* 갑12: 가압류 (2023-05-02) - 근로복지공단 (말소)

* 갑15: 압류 (2025-05-20) - 상주세무서장 (말소)

* 갑16: 강제경매 (2026-03-13) - 주택도시보증공사 (말소)

3.3. 임차인현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (구 )

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-21

* 확정일자: 2021-07-01

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

3.4. 권리분석 요약

* 본 물건의 말소기준권리(갑9 압류)보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

* 따라서 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

* 을2 주택임차권(주택도시보증공사)은 말소 예정이나, "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항으로 인해 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 주택도시보증공사(구 )는 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.5. 등기부채권 총액

242,950,000원

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

* 본 물건은 '대준블루온'이라는 명칭의 연립주택으로, 총 14층 건물 중 14층에 위치하고 있습니다.

* 전용면적 55.56㎡ (약 16.81평)으로, 통상적인 2~3인 가구의 주거 공간으로 적합한 크기입니다.

4.2. 최근 매매사례 분석 (2026년 5월 기준)

* 신영아트빌 (248-164, 2003년식, 61.48㎡): 6,370만원 (약 330,000원/㎡)

* 동은히딩크빌 (2-39, 2002년식, 34.39㎡): 7,200만원 (약 419,000원/㎡)

* 숭의빌라 (248-224, 2002년식, 50.98㎡): 3,600만원 (약 176,000원/㎡)

4.3. 시세 분석

* 입력된 매매 사례들은 건물의 연식, 면적, 및 개별적인 입지 여건에 따라 가격 편차가 크게 나타나고 있습니다.

* 본 물건(대준블루온, 55.56㎡)의 감정가는 206,000,000원으로, 유사 면적의 최근 거래 사례(최대 7,200만원)와 비교 시 상당한 괴리를 보입니다.

* 동일 단지 내 또는 매우 유사한 조건의 거래 사례가 부족하여 정확한 시세 비교에 한계가 있습니다.

* 동은히딩크빌(34.39㎡, 7,200만원)의 거래 단가(약 209,000원/㎡)를 기준으로 본 물건의 면적(55.56㎡)에 적용할 경우, 약 116,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 이러한 시세 차이는 감정 시점, 시장 상황, 또는 HUG 인수조건 등 특수 요인에 기인한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물의 구조

의견 분석표에 내용 있음.

5.2. 이용상태

의견 분석표에 내용 있음.

5.3. 설비내역

의견 분석표에 내용 있음.

5.4. 토지의 형상 및 이용상태

의견 분석표에 내용 있음.

5.5. 기타 참고사항

의견 분석표에 내용 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

* "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 물건의 취득 및 명도 과정에서 예상치 못한 조건이나 절차가 발생할 수 있음을 시사합니다.

* 채권자인 주택도시보증공사와 임차인으로서의 관계가 겹치는 특수성을 고려하여, HUG 측과 상세한 조건 협의가 필수적입니다.

6.2. 감정가와 시세의 괴리

* 본 물건의 감정가(206,000,000원)와 최근 거래된 유사 물건들의 시세(추정 약 1억 1천 6백만원 내외) 간 큰 차이가 존재합니다.

* 이는 감정의 적정성, 시장 변동성, 또는 기타 특수 요인에 따른 것일 수 있으며, 입찰 시 신중한 판단을 요합니다.

6.3. 건물 용도 관련 확인 필요

* 건축물 표제부상 주 용도가 '업무시설'로 되어 있으나, '기타 용도: 공동주택' 및 물건 정보의 '용도: 연립주택'으로 표기되어 있어 실제 이용 현황과 공부상 내용 간의 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 대준블루온 연립주택으로, 강제경매를 통해 매각 예정입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 후 권리 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

또한, 임차인 주택도시보증공사(구 )는 대항력이 없어 보증금 240,000,000원을 인수할 필요가 없습니다.

그러나 "HUG 인수조건 변경"이라는 특수 물건 정보와 감정가(206,000,000원)와 주변 시세(유사 면적 기준 추정 약 1억 1천 6백만원) 간의 상당한 차이가 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사 및 HUG 측과의 조건 확인이 필수적입니다. 건물 용도에 대한 공부상 내용과 실제 이용 현황 간의 차이 가능성도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 단순: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 후 권리 인수 위험이 적습니다.

* 임차인 보증금 미인수: 대항력 없는 임차인의 보증금 240,000,000원을 인수할 필요가 없습니다.

* 시장 대비 저평가 가능성: 현재 감정가와 시세 간의 괴리를 고려할 때, 시장 분석을 통해 시세 차익을 얻을 기회가 있을 수 있습니다.

* HUG 관련 조건 활용: "HUG 인수조건 변경" 내용을 정확히 파악하여 유리한 조건으로 취득할 가능성을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

206,000,000원

9.2. 주변 시세 분석

* 물건의 전용면적은 55.56㎡ (약 16.81평)입니다.

* 가장 유사한 거래 사례인 동은히딩크빌(34.39㎡, 7,200만원)의 거래 단가(약 209,000원/㎡)를 적용 시, 본 물건의 예상 가치는 약 116,000,000원으로 추정됩니다.

* 다른 사례인 신영아트빌(61.48㎡, 6,370만원)의 단가 적용 시 약 57,755,000원, 숭의빌라(50.98㎡, 3,600만원)의 단가 적용 시 약 39,188,000원으로, 시세 편차가 매우 큽니다.

9.3. 입찰가 산정 고려사항

* 감정가(206,000,000원)와 추정 시세(약 116,000,000원) 간 큰 차이.

* HUG 인수조건 변경이라는 특수 물건 정보에 따른 불확실성.

* 대항력 없는 임차인의 보증금 240,000,000원(인수 없음).

* 부동산 경매 시장 동향 및 경쟁 입찰 상황.

9.4. 예상 입찰가

감정가 대비 약 60% ~ 70% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장하며, 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 시장 상황, HUG 측과의 협의 결과, 그리고 현장 조사를 통한 추가적인 정보 수집 후 최종 결정해야 할 사항입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.