나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502049 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1120-15 구월동 하이팰리스 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진 · 평가일 2026.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "구월서초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 5층 504호로서 (사용승인일: 2018.10.10.) 외벽: 돌붙임 및 몰탈위페인팅 마감 내벽: 벽지 등 마감 창호: 샷시 창호 마감

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, E/V, 기계식주차장 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단 가장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 준주거지역,가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)), 과밀억제권역. 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상:단독, 다가구, 아파 트, 연립, 다세대(지정기간:2025.8.26.~ 2026.8.25.))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임. 2). 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502049 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1120-15 구월동 하이팰리스 5층504호

용도: 오피스텔

감정가: 180,000,000원

토지면적: 9.96㎡ (약 3.01평)

토지 지분: 9.961000000000002㎡ (약 3.01평)

건물면적: 44.31㎡ (약 13.40평) (전용면적)

건물 지분: 44.31㎡ (약 13.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2018년 10월 10일

총 층수: 10층

해당 층수: 5층

세대수: 34호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "구월서초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

외국인에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 12월 7일 접수된 서울보증보험의 가압류(인천지방법원 2022카단107782)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본 상 을구 3번 주택임차권(장지영, 보증금 196,000,000원, 전입/확정 2022.04.25)은 말소기준권리보다 선순위이나, '말소'로 기재되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 점, 그리고 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점 등을 고려할 때, 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높습니다. 이 외 갑구의 가압류, 압류, 강제경매 등은 모두 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 매각으로 인수되는 권리

특별히 인수되는 권리는 없을 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 3번 주택임차권 등기가 명시되어 있으므로, HUG의 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 내용이 최종적으로 매수인에게 부담이 되지 않음을 잔금 납부 전 명확히 확인해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(장지영)

보증금: 196,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 4월 25일

확정일자: 2022년 4월 25일

배당신고일자: 2024년 6월 4일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경으로 인한 말소 동의 확약서 제출됨.

3.5. 등기부채권 총액

266,595,798원

4. 상권분석

본건이 소재한 인천광역시 남동구 구월동은 주거지역과 상업지역이 혼합된 지역으로, 주변에 다수의 공동주택 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 구월서초등학교 인근에 위치하여 학생 및 학부모 유동인구가 있을 것으로 예상되며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 오피스텔로서 업무 및 주거 수요를 동시에 충족시킬 수 있는 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 구월서초등학교 등

* 교통: 인근 버스정류장 이용 편리

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능

* 주변 환경: 주거 및 근린생활시설 혼합 지역

6. 잠재적 리스크

* 주택임차권 관련: 임차인의 대항력이 없는 것으로 확인되었고, HUG의 말소 동의 확약서 제출 및 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 적습니다. 그러나 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 점은 HUG의 인수조건 변경 내용이 최종적으로 어떻게 처리되는지, 그리고 낙찰 후 등기상 말소까지 완벽하게 이루어지는지에 대한 최종 확인이 반드시 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 외국인이 해당 물건을 취득할 경우, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에 관련 허가를 받아야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 인근에 혐오시설이 인지되지는 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2018년 준공된 신축급 오피스텔로, 인천 남동구의 중심 지역에 위치하고 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다. 주택도시보증공사의 채권으로 진행된 강제경매 사건이며, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 존재합니다. 임차인의 대항력이 없고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출된 점은 권리 관계를 명확히 하여 낙찰자에게 유리하게 작용할 가능성이 높습니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 명시로 인한 최종적인 확인 절차는 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 관리 상태 양호 기대

* 인천 남동구 중심 지역에 위치하여 배후 수요 확보 용이

* HUG 인수조건 변경으로 인한 권리관계 명확화 가능성 (최종 확인 필요)

* 인근 교통 및 편의시설 접근성이 우수하여 실거주 및 임대 수익 모두 적합

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(57.26㎡)의 5층 매물이 2026년 5월 140,000,000원에 거래되었고, 6층 매물이 2026년 1월 200,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 5층이므로 5월 거래 사례인 140,000,000원을 하한선으로 고려할 수 있습니다. 감정가는 180,000,000원이며, HUG 관련 권리 문제가 확실히 해소된다는 전제 하에, 최근 5층 거래가와 감정가 사이에서 입찰가를 산정해볼 수 있습니다.

인수 보증금이 없어 추가 부담이 없는 점을 고려하여, 현재 시세를 반영한 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 170,000,000원 사이로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.